홍남기가 말한 아파트 공급위축 최소화···어떻게 풀어야?

관리처분 기인가 단지 상한제 유예 외 추가 대책 필요

전문가들 “수도권-서울 교통환경 개선 우선시 돼야”

용적률 상향 등 건설사들에 인센티브제도 도입도 방안

홍남기 경제부총리. 사진=뉴스웨이 DB

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 10월 하순까지 민간택지 분양가상한제를 도입하기 위한 시행령 개정을 마무리하겠다고 밝힌 가운데 아파트 공급위축을 최소화할 수 있는 방안을 함께 마련하기로 해 어떤 대안이 나올지 업계 관심이 집중되고 있다.

업계에서는 정부가 1일 밝힌 공급위축 최소화 방안 이상의 대안이 제시돼야 단기적인 효과에 그치지 않고 공급 위축 상황을 해소할 수 있을 것으로 보고 있다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 9월 30일 국회 대정부질문에서 “10월 하순쯤 시행령 개정을 마무리한 뒤 검토를 거쳐서 도입 및 적용 여부를 판단하겠다”며 “아파트 공급위축을 최소화할 수 있는 방안이 있는지 관계부처 간에 협의 중”이라고 밝혔다.

이어 1일에는 국토교통부·기획재정부·금융위원회 등 관계부처는 ‘최근 부동산시장 점검결과 및 대응방안’ 공동브리핑을 갖고 시장교란 행위에 대한 단호한 대처와 대출 규제 보완, 고가 1주택자 전세대출 규제 방침 등을 발표했다. 더불어 분양가상한제 도입 후 공급위축 우려를 해소하기 위해 준비한 방안을 설명했다.

정부가 이날 내놓은 공급위축 해소방안은 ‘관리처분인가를 받은 재개발·재건축 단지 분양가상한제 시행령 시행 6개월까지 입주자 모집 공고 시 적용 제외’, ‘3기 신도시 등 수도권 30만호 공급계획’ 등이다.

정부는 관리처분인가를 받은 정비사업 단지에 6개월 유예기간을 주기로 함에 따라 오히려 공급이 조기화될 것으로 내다봤다. 현재 서울에서 추진 중인 332개 재건축·재개발사업 중 사업이 본격화된 착공(81개), 관리처분인가 단지(54개)가 135개(약 13만1000가구)에 달해 공급이 늘어날 것으로 본 것이다.

하지만 업계에서는 시행령 개정 전까지 추가적인 보완책이 마련돼야 효과를 볼 수 있을 것으로 보고 있다.

유예기간 내에 공급되는 물량이 분양가상한제 시행 이후 나올 ‘반값 아파트’를 기다리는 대기수요를 얼마나 흡수할 수 있을지 미지수인 데다 시행령 시행 6개월 이후에는 효과가 사라질 우려가 있기 때문이다. 또 수도권 30만가구 공급계획 역시 앞서 정부가 기발표해 놓은 방안으로 시장 우려를 잠재우기에는 부족하다는 지적이다.

업계 전문가들은 수도권과 서울을 잇는 ‘교통’ 문제 해결이 우선시돼야 한다고 입을 모았다. 현재 공급이 부족한 곳이 서울이기 때문에 이 수요를 수도권으로 유도하려면 접근성 향상이 중요하다는 뜻이다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 “서울의 택지부족 현상 등은 근본적으로 해결이 안 되니 서울로 진입하는 교통사업에 좀 더 속도를 내야 한다”며 “얼마나 빨리 추진할 수 있냐의 문제인데 예타 문제 등 여러 가지 이유로 지지부진한 게 많다. 이걸 해결하는 방안을 찾아야 된다”고 말했다.

또 분양가상한제로 수익률이 하락한 건설사들에게 인센티브를 주는 방안도 대안으로 제시됐다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “분양가 상한제 시행 이후 공급량 축소를 완화하는 방안 정부가 건설사에 정책적 자금을 지원해주는 것 밖에 없다”며 “예컨대 토지 등의 비용을 지원하는 방안이 필요하다”고 말했다.

송승현 도시와경제 대표 역시 “건설사들에게 제공하는 인센티브를 확대해야 한다고 본다”며 “공공기여, 실무적 공급 등에 대해 평가를 해 용적률 인센티브 등을 제공해야 한다고 본다”고 말했다.

일각에서 제기되고 있는 그린벨트 해제를 통해 공급량을 증가시키는 방안에 대해서는 부정적인 시각이 많았다. 환경단체의 반대가 예상됨은 물론, 그린벨트 해제로 인해 공급할 수 있는 택지 역시 한계가 있기 때문이다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “그린벨트보다는 유휴지를 적극적으로 활용해야 한다. 운전면허연습장 등 유휴지와 종전부동산의 활용, 환경과 규제 탓에 건축이 제한된 토지의 변환 등을 이용해야 한다”고 말했다.