[8·4공급대책]“공급불안 일부 해소···집값 잡기는 역부족”

확실한 공급시그널로 패닉바잉 우려 진정 효과

공공임대 치우친 탓에 집값 안정 효과는 미미

“고밀재건축, 뉴타운 공공재개발 실현 가능성↓”

서울 노원구 아파트 밀집지역 전경. 사진=서승범 기자 seo6100@

정부의 이번 주택공급 확대 방안이 집값을 한향 안정화시키기에는 부족하다는 지적이 나왔다. 공급 계획 물량 중 상당수가 공공임대·분양에 초점을 맞추고 있는 상태라 민간 시장의 가격을 조정하는 효과는 미비하다는 것이다. 다만 준실수요자들의 공급 불안을 일정부분 해소할 수는 있을 것으로 전망됐다.

기획재정부와 국토교통부 등 관계부처는 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 발표했다.

이번 확대방안에는 도심 유휴부지 활용, LH 등 공공기관 참여시 기부채납 종상향을 통한 용적률 상향 및 층수 제한 완화, 뉴타운 해제 지역 공공 재개발 추진, 노원구 태릉골프장, 용산 정비창 부지 공급 계획 등이 담겼다.

전문가들은 이번 주택공급 대책이 시장에 형성된 공급 불안 심리를 해소하는 효과를 낼 것으로 전망했다.

정부가 시장에 꾸준히 주택공급 신호를 보냄으로써 그간 가파른 집값 상승에 대기수요들에게 형성된 불안심리를 어느정도 완화해 줄 수 있을 것으로 보여서다.

함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 “다양한 공급대책으로 상당량의 주택공급을 통해 최근 가격급등 우려에 따른 주택구입 불안 심리를 낮추고 30~40대의 패닉바잉 우려를 진정시키는 등 주택시장의 확실한 공급시그널을 보내려는 의지가 표명됐다고 본다”고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 “누적된 주택 매수 대기수요 대비 공급량은 부족할 것으로 판단된다”면서도 “다만 주택매매시장의 공급불안은 일정부분 해소할 수 있을 것으로 본다”고 전했다.

반면 이번 주택공급 정책으로 수도권 집값 안정화 효과를 기대하기는 어려울 것이라는 전망도 제기됐다.

주택공급 정책 중 장기공공임대 등 공공물량이 다수를 차지해 민간 대기수요를 흡수하는 효과가 생각보다 낮을 것으로 예상되는 데다 공급이 현실화 되려먼 적어도 2~3년의 시간이 필요할 것으로 보여서다.

양지영 R&C 연구소 소장은 “공급량에 초점이 맞춰 있을 뿐 주택 수요 흡수 가능성에 대한 고민이 부족하다. 공공참여형 개발과 공급 계획 물량 중 상당수가 공공임대·분양에 맞춰 있어서 집값 안정화하는데 제한적일 것”이라며 “분양전환이 되지 않는 공공임대는 사실상 내 집 마련으로 보기 어렵기 때문에 현재의 ‘패닉바잉’을 막기는 어려울 것으로 보인다”고 말했다.

또 전문가들은 정부의 공급 방안 중 일부는 실현 가능성이 불투명하다고 꼬집기도 했다.

공공참여형 고밀재건축사업, 뉴타운 해제지역 공공재개발, 태릉골프장·서울의료원·용산 정비창 개발 등이 전문가들이 실현 가능성이 풀투명하다고 지적한 부분이다. 정부가 이들 사업·개발을 통해 잡은 공급 예정물량은 9만4000가구에 달한다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “공공재건축 경우 주민들의 반발 여부에 따라 사업이 될 지 안 될지 모르는 상황”이라며 “임기응변식 공급 확대 정책으로 심리적 간접효과 외에는 영향이 없을 것”이라고 지적했다.

양지영 소장은 “공공참여형 고밀재건축사업이라는 점은 조합원들 입장에서는 개발 이익의 대부분이 공공이 환수하는 것이기 때문에 특히 좋은 입지의 사업지 같은 경우에는 조합원들의 참여도가 떨어질 것”이라고 예상했다.

이어 양 소장은 “뉴타운 해제지역에 대한 공공재개발 사업 역시 마찬가지다. 강북지역 집값 역시 소형이 10억시대가 된 것은 뉴타운 출구전략에 따른 공급부족의 영향이 컸다”며 “사업 지연 등으로 해제된 곳이 공급으로 이어진다면 강북 집값 안정화에 도움이 될 것은 분명하지만, 조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급한다는 것은 역시 조합원들의 참여도를 이끌어내기 어렵다”고 지적했다.

전문가들은 공급정책이 즉각 시장에 반응이 나타날 수 있게 하려면 신규 주택 공급과 동시에 다주택자가 보유한 주택을 시장에 나올 수 있게 유도해야 한다고 조언했다.

최현일 교수는 “공급확대 정책은 집권 초에 진행했어야 효과를 볼 수 있었는데 핀셋 규제에 치우치다보니 부동산정책 실패 소리가 나오는 것이다”며 “시장에 바로 효과를 내려면 다주택자 주택을 시장에 나오게 해야 한다. 세금 제재는 한계가 있을 것이고 다주택자 주택대출을 연장하지 못하게 하는 방안으로 시장에 주택을 끌어내야 한다”고 주장했다.