“변창흠표 공공자가주택, 국민공감대·투명성 재고 우선”

과거 환매조건부 시범 분양가 일반의 90%···실패 요인

“가장 큰 강점인 ‘저렴한 분양가’···어떻게 실현할지 의문”

“수년전부터 거론된 정책이지만, 이익 활용 계획 불분명”

변창흠 국토부 장관 내정자.

변창흠 국토교통부 장관 후보자는 7일 환매조건부·토지임대부 주택 등 ‘공공자가주택’을 3기 신도시에 포함해 공급하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다.

과거부터 공공자가주택 공급 정책에 긍정적이었던 변 후보자는 이날 “3기신도시의 경우 지구계획 단계에서 공급 유형별 배분 및 배치가 정해져야 하기 때문에 공공자가주택 공급 논의가 시급하다”고 강조하기도 했다.

전문가들은 저렴한 가격이 강점인 만큼 수요는 있을 것이라면서도 ▲국민 공감대 형성 ▲세부 추진 로드맵 ▲투명성 방안 마련이 우선이라고 강조했다. 특히 과거 군포에서 진행된 환매조건부 분양 실패 사례를 언급하며, 과연 해당 시장에서 얼마나 받아들여질 것인가에 대한 의구심을 표하는 전문가도 다수였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “현시점 서울과 수도권 아파트 값이 너무 많이 올랐기 때문에 분명히 수요는 있을 것”이라며 “다만 구체적인 정책 실현 로드맵이 없다는 점은 우려스럽다”고 말했다.

공공자가주택 형태의 하나인 환매조건부 주택은 이미 지난 2007년 이명박 정권 당시 경기도 군포시에 시범 분양(LH·415가구)된 바 있다. 하지만 당시 시범 분양가는 일반 분양의 90% 수준에 달해 가격 면에서 장점이 거의 없었기 때문에 청약 접수율이 굉장히 저조했다.

이에 공공자가주택이 갖는 가장 큰 강점인 ‘저렴한 분양가’를 어떻게 실현할 것인가가 정책의 핵심이 될 것으로 보인다.

이은형 책임연구원은 “부동산 가격이 떨어지는 시장에서 환매조건부 등 공공자가주택은 매입원금과 적정 이자를 보전하는 안전책이 되지만, 상승장에서는 오히려 소유자의 수익을 제한한다”며 “따라서 주택 수요자들이 폭등한 부동산 시장 환경 속에서 이를 선택할 수 있을 만큼 획기적으로 저렴한 가격이어야 할 것”이라고 했다.

공공이 환수한 수익을 어떻게 활용할지에 대한 논의가 반드시 필요하다는 의견도 나왔다.

송승현 도시와경제 대표는 “공공자가주택은 지금까지 개인 소유라고 생각하고 구매하던 주택의 일정부분(토지)을 국가가 소유하는 대신 저렴한 임대료를 국가에 지불하는 방식”이라며 “부동산 투기를 근절하는 등 장점이 있겠지만 정부가 거둬들인 이익을 어떻게 재분배할 것인가에 대한 논의와 투명성 재고가 필요하다”고 말했다.

이은형 책임연구원도 제도 투명성에 대해 강조했다. 그는 “해당 정책은 수년 전부터 정치권에서 나왔지만, 공공이 환수한 수익을 어떤 용도로 사용할 것인지는 구체적으로 제시되지 않았다”고 꼬집었다.

더불어 수요자들의 선택지가 좁아지거나 가계 수익이 축소되는 등 부작용도 거론됐다.

송승현 대표는 “지금의 소비자들은 단순히 저렴한 주택을 원하기보다 트랜드에 맞는 품질도 중요하게 생각한다. 공공자가주택 공급이 너무 많아지게 되면 오히려 소비자들의 선택권이 줄어들 가능성도 있다”며 “또한 부동산에 대한 가계 지분도가 떨어지면 경제 주체 균형이 한쪽으로 쏠릴 수도 있다”고 덧붙였다.

이 모든 정책이 실현되기 위해 ‘국민적 공감대’가 우선이라는 근본적인 의견도 나왔다.

임병철 부동산114 연구원은 “그간 국민들은 소유가 아니면 임대의 개념으로 주택을 접해왔다”며 “공공자가주택은 지금까지와 다른 새로운 정책이기 때문에 국민들의 의견을 충분히 듣는 과정이 꼭 필요할 것”이라고 말했다.