[대선후보 부동산 공약 검증 ②이재명]“기본주택·후분양 취지 좋은데···디테일이 없다”

건설원가 수준 아파트 ‘기본주택’ 100만가구 공급

후분양제 실시·실효보유세 1% 점진적 인상 발표

토지·재원 확보 난항 전망···“세부 계획안 필요”

후분양제는 ‘공급확대’ 기조와 맞지 않아 시기상조

이재명 경기도 지사가 22일 오전 서울 여의도 국회 소통관에서 기자회견을 열고 기본소득 정책 발표를 하고 있다. 사진=이수길 기자 [e-mail]

[<편집자주>2022년 대선이 반년가량 남은 상황에서 대선 후보들이 잇따라 부동산 공약을 내놓고 있다. 문재인 정부 들어 폭등한 집값이 불러온 국민들의 분노를 인식하고 ‘해결사’ 역할을 자청하며 표심을 일으키기 위함이다.

이에 본지는 전문가들의 시선으로 대선 후보들의 공약이 공(空)약은 아닌지 톺아보고 실효성, 시장 영향 등을 담은 ‘대선후보 공약 검증’ 시리즈를 송고해 국민들이 대한민국의 다음 선장을 정하는데 조금이나마 도움이 되고자 한다.]

이재명 경기도지사의 부동산 공약은 현재 정부 기조와 결을 함께 한다. ‘공급확대’를 통한 집값 안정화가 목표다.

이 지사는 임기 내 전국 총 250만 가구 공급을 목표로 잡았다. 눈에 띄는 것은 ‘누구나 살 수 있는 기본주택’이다.

이 후보는 250만 가구 중 100만 가구를 ‘기본주택’으로 공급하겠다고 밝혔다. 이 후보가 제시한 ‘기본주택’은 ‘중산층을 포함한 무주택자 누구나, 건설원가 수준의 저렴한 임대료로, 30년 이상 평생 살 수 있는, 역세권 등 좋은 위치에 있는 고품질의 충분한 면적의 공동주택’을 뜻한다. 건축물만 분양하는 분양형과 건축물도 임대하는 임대형으로 나뉜다.

토지공개념을 도입해 건축물만 저렴한 가격에 무주택자들에게 분양, 임대하겠다는 뜻이다.

또 이 지사는 분양가 상한제, 분양원가공개, 후분양제 등을 실시하겠다고 밝혔고 기재부·행안부 등 타 기관에 나눠져 있는 부동산 관련 업무를 한 곳에 모아 부동산 전담기구를 신설하기로 했다.

또 부동산투기 억제를 위해 토지거래세는 낮추는 대신 실효보유세를 현 0.17%에서 1%선까지 점차적으로 확대하겠다는 뜻을 내비쳤다. 또 이를 국민 기본소득으로 전액 지급해 조세저항을 줄이겠다고 전했다.

이외에도 부동산감독원을 설치하고 공공주택전담관리기관을 새로 만들겠다고 밝혔다.

업계 전문가들은 이 후보의 공약에 대해 취지는 긍정적으로 평가하면서도 실효성은 낮다고 지적했다. 이 후보의 공약이 실현되기 위해서는 천문학적인 재원이 필요한 데다 후분양 실시 등도 현재 부동산 상황과 맞지 않아서다.

우선 이 후보의 ‘기본주택’은 막대한 재원과 토지 확보 문제가 발목을 잡는다.

전문가들은 현재 공급부족 현상은 지방이 아닌 대도시, 특히 수도권을 중심으로 불거지고 있기 때문에 이 지시가 제시한 250만 가구(기본주택 100만 가구 포함)는 현실성이 떨어진다고 지적했다.

앞서 노태우 정부 당시 200만 가구 공급 계획을 진행한 적이 있지만, 이는 수도권 5개 신도시를 건설할 수 있었기 때문에 가능했다.

또 재원 확보도 어려운 점이다. 10억원 정도하는 역세권 30평대 아파트를 월 60만원 정도 수준으로 거주할 수 있게 만들겠다는 게 이 후보의 계획이다. 하지만 현 시세는 125만원 정도로, 나머지 차액 부문은 국민 세금으로 메워질 가능성이 높은 게 현실이다.

특히 주택을 원가공급하기 때문에 이윤이 낮을 수밖에 없어 민간기업의 유입이 어려울 것으로 보이는 점도 ‘기본주택’을 전문가들이 부정적으로 보는 부분이다. 낮은 이윤에도 민간을 유입하려면 지원이 필요할 텐데 이 부분에 대한 재원 확보 문제가 다시 불거지기 때문이다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “표심을 의식한 허황된 과장된 공약이라고 보고 있다. 현재 주택보급률이 103%이고 서울은 98%다. 대량 공급이 필요했던 이전과 다르다”며 “수도권 위주로 공급해야 하는데 250만 가구를 지을 땅이 있지 않다. 실현되면 또 과잉공급에 따른 부동산 폭락사태 우려가 있다. 필요한 만큼 공급해야 하는데 표심에 의지해 숫자를 부풀린 것으로 생각된다”고 지적했다.

후분양제도 마찬가지다. 품질 등의 부문을 본다면 긍정적인 면이 많아 선진국들도 후분양제를 도입한 상황이기에 궁극적으로 가야할 방향성은 맞다.

하지만 현재 주택시장 분위기와 맞지 않는다는 지적이 많다. 공급부족이 집값 급등의 원인으로 꼽히며 물량 확충에 대한 목소리가 짙은 상황이기 때문이다.

후분양제가 시행되면 단기 공급량이 줄어들 수밖에 없다. 건설사들도 자금 순환이 되지 않기 때문에 프로젝트 개수를 줄일 수밖에 없고 특히 중소형 건설사들은 자금 확보가 쉽지 않아 아예 사업에 나서지 못하는 일도 발생할 수 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “후분양이 나아가야 하는 방향은 맞지만, 사실 오랜시간이 필요하기 때문에 공급 가뭄 속에서는 도전하기 어렵다고 생각한다”며 “후분양을 떠나 현 정부는 사전청약까지 시행하고 있는 마당에 후분양은 시장 상황과 맞지 않다”고 말했다.

또 송 대표는 후분양을 시행하기 앞서 대형건설사들의 독과점을 막기 위한 대안을 마련해야 한다고 조언했다.

그는 “사업을 진행할 때 (대형건설사들은)이자율, PF대출 규모 등에서 압도적이기 때문에 신용도가 비교적 낮은 중견·중소 건설사들은 경쟁을 할 수 없다”며 “대형건설사가 참여할 수 있는 양을 조절하는가 하는 방안을 먼저 마련해야 한다”고 말했다.

실효보유세를 인상안에 대해서도 좀 더 디테일한 틀을 마련해야 한다고 전문가들은 입을 모았다.

실효보유세를 올리면 재원 조달에는 안정적이나, 세부담 증가에 대한 반발이 예상된다. 이 지사는 이를 모두 기본소득 재원으로 활용, 반발을 완화겠다는 입장이다. 하지만 이렇게 되면 부동산 인프라 확충 등에 사용할 재원 확보는 기대할 수 없게 된다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “주택 보유자들의 혜택 축소에 따른 반발이 예상된다. 종부세를 인상해 놓은 상황에서 추가 세 인상을 긍정적으로 생각하는 주택보유자들은 없을 것 같다”고 말했다.