오세훈표 재건축에 '35층룰' 폐지 가닥 잡힌 대치은마·잠실주공5

콧대 높던 대치은마, 신통기획 탈락에 심의 재도전

심의받기 위해 임대 면적 넓히고 소셜믹스 도입까지

재건축에 공공성 도입시 인센티브 '당근' 준다는 吳

인센티브엔 추가 용적률, 층수기준 완화 등 포함돼

잠실주공5도 재건축 급물살, 최고 50층까지 지어져

이미 한강맨션 65층 계획, '35층룰' 이르면 3월 폐지

오세훈 서울시장 재임 기간 동안 대치동 은마아파트와 잠실주공5단지의 재건축 사업이 본격 속도를 낼 수 있을 것이라는 기대감이 커지고 있다. 박원순 전임 서울시장이 최고층을 35층으로 제한한 정책을 완화할 것으로 전망돼서다.

17일 정비업계에 따르면 대치동 은마아파트는 정비구역 지정을 위한 서울시 심의에 재도전키로 했다. 앞서 대치 은마는 작년 말 '오세푼표 재건축'으로 불리는 신속통합기획에 동참하면서 사업진행이 급물살 탈 것으로 기대됐지만 "은마는 받아줄 수 없다"며 서울시로부터 거절당했다.

신통기획은 정비계획 마련 전 정비계획 가이드라인을 수립하는 절차인데, 이미 대치 은마의 경우 지난 2018년 정비계획이 입안돼 현재 심의 중이라 신통기획의 필요성이 낮다는 게 서울시 측의 설명이다. 이에 대치은마는 원래의 민간 재건축 절차를 거치게 됐다.

눈여겨볼 점은 '콧대 높던' 대치은마가 서울시 도시계획위원회의 지적 사항을 수용해 정비계획안을 보완해 임대주택 면적을 늘리고 '소셜믹스'를 적용했다는 데에 있다. 소셜믹스는 아파트나 주택단지 내에 일반분양 물량과 임대 물량을 같이 시공하는 정책인데 대다수의 조합원들이 꺼려하는 정책 중의 하나이기도 했다.

즉 당초부터 조합들이 아파트 단지를 설계할 때 기존에는 별도의 아파트 동을 만드는 식이었다면 이 소셜믹스의 경우에는 분양아파트와 임대아파트를 함께 조성하게 되는 것이다. 또 이 '소셜믹스' 정책은 오 시장이 과거 서울시장 시절 때 역점사업이기도 하면서 후보시절에 내걸었던 공약 중 하나이기도 하다.

앞서 오세훈 시장은 취임한지 얼마 안 돼 재건축 투기 기승을 잡겠다며 기부채납 비율을 높이거나 임대·분양이라는 소셜믹스 구현, 또 공공기여와 사회적 기여를 높이는 단지에 "인센티브를 부여할 것"이라고 언급했다. 인센티브는 재건축 우선 순위 부여, 조속한 도시계획위원회 심의·결정 등 행정적 지원뿐만 아니라 추가 용적률 제공, 층수기준 완화 등도 포함된다.

당시 시장에서는 강남과 여의도 등 재건축 부촌 단지를 설득하는 것이 관건이라고 입을 모았다. 해당 정책 내용만 봐서는 오세훈표 재건축에 쉽지 동참하지 않을 것으로 봤었기 때문이다.

그러나 시장의 예상과는 다르게 대치은마가 해당 정책에 호응해 시장에서는 의아하다는 반응이다.

우선 대치은마 재건축추진위원회는 서울시에 기부채납하는 임대주택을 전용면적 84㎡로만 짓기로 했다. 기존 정비계획안에서 전용 45㎡ 및 59㎡로 계획했던 임대주택 면적을 중형 평형으로 넓혀 양질의 주택 공급에 기여하겠다는 것이다. 또 단지에 임대주택과 분양주택을 섞어 공급하는 방안(소셜믹스)도 추진키로 했다.

이를 두고 시장에서는 대치 은마가 서울시 도계위 통과 가능성에 '청신호'가 켜졌다는 평가가 나온다. 그도 그럴것이 오세훈 시장장은 취임 이후 소셜믹스를 구현하는 등 공공 기여를 높인 단지에 재건축 우선순위를 부여하겠다고 강조해왔기 때문이다.

동시에 대치 은마 역시 '35층룰'에서 자유로워질 전망이다. 대치 은마가 재건축사업을 못하게 된 결정적 이유가 층수 규제가 걸림돌이 됐기 때문인데 전임 박원순 서울시장이 서울시 조례로 주거지역 아파트의 최고 층고를 35층으로 제한하면서 당시 대치 은마가 그 직격탄을 맞았다. 또 '35층룰' 규제를 푸는 층수 제한 역시 오세훈 시장의 인센티브 중 하나이기 때문이다.

올해로 입주 45년 차를 맞은 서울 송파구의 잠실주공5단지 재건축도 청신호가 켜졌다. 서울시 정비계획안 심의가 7년 만에 가결되면서 본격 시동을 걸 수 있게 됐다. 잠실주공5단지는 오세훈 시장이 취임한 이후 주요 재건축 단지 가운데 사업 정상화가 처음으로 가시화될 것으로 보인다.

잠실주공5단지는 대치 은마아파트와 함께 '재건축의 상징'으로 불려온 곳이다. 이 아파트는 지난 2017년 단지 내 일반주거지역을 준주거지역으로 용도 상향하는 서울시의 심의를 통과해 최고 50층 재건축이 가능해졌지만. 정비계획안이 수권소위원회에서 통과되지 않아 사업 추진이 지연됐다.

이후에도 서울시는 잠실주공5단지의 정비계획 안건 상정 자체를 보류시키는 방식으로 사업 진행을 막아왔다. 상황이 급변한 것은 작년 4월부터인데 오 시장이 당선된 이후 정비계획안 심의에 속도가 날 것으로 관측됐다. 작년 3년을 끌어왔던 교육환경영향평가 심의가 마무리되면서 심의가 재개될 것으로 전망되기도 했다.

다만 오 시장 당선 직후에도 잠실주공5단지 정비계획안 심의는 지지부진한 과정을 거쳤다. 작년 5월 관할 구청인 송파구청이 서울시청에 수권소위원회 개최를 요청했지만 서울시는 당시에도 "주민 의견을 추가적으로 보강해 달라"며 반려한 바 있다. 그러다 가까스로 지난 16일 서울시 도계위 수권소위원회에서 '잠실5단지 재건축정비계획 변경 및 경관심의(안)'이 '수정가결'됐다.

현재 총 3930가구로 15층이 최고층인 '잠실5단지' 아파트는 재건축 이후에는 최고 50층 6815가구 규모로 탈바꿈할 예정이다. 잠실주공5단지도 박 전 서울시장의 정책이었던 아파트 35층 고도제한이 최초로 깨지는 재건축 사례가 될 전망이다.

박 전 서울시장 재임 중 발표된 2014년 '2030 도시 기본계획'(서울플랜)과 2015년 '한강변 관리 기본계획'에서는 주상복합이 아닌 공동주택은 최고층을 35층으로 제한했다. 이에 대해 오 시장은 이르면 오는 3월 '2040 도시계획'을 발표해 '35층 룰' 폐지에 대한 가닥을 잡을 것으로 보인다. 층수 제한이 사라지면 한강변 등지에 지역에 따라 최고 50~100층짜리 아파트도 들어설 수 있게 된다.

시장에서는 '35층룰'이 사실상 폐지될 것으로 전망하고 있다. 이미 용산구 이촌동 한강맨션 주택재건축정비조합은 최근 GS건설로부터 68층 설계안을 제출 받은 것으로 알려진다.