토지신탁‧리츠‧도시정비 가리지 않는다···사업 다각화로 성장가도

코람코자산신탁, 官에서 온 정준호 사업 다변화 주도

대한토지신탁, 대우 출신 이훈복 이자비용·부채비율 낮춰

코리아신탁, KDB 출신 백인균 리스크 관리로 신용등급 UP

무궁화신탁, 다각화 도시재생사업 관련 조직 부문으로 격상

<편집자주>최근 부동산 시장 호황에 부동산 신탁사들의 수익성이 크게 늘면서 국내 부동산신탁 시장 규모가 점점 커지고 있다. 이에 본지에서는 부동산 신탁 시장의 규모, 신탁사 실적, 신탁의 종류, 신탁방식 도시정비 등 부동산신탁 생태계를 진단해본다. 다음으로 국내 신탁기업의 지배구조 등을 시리즈로 구성했다. 신탁사의 구조, 자산건전성, 사업전략, CEO 등이 어떠한 지 분석해 본다.

지난해 부동산신탁사들이 창사 이래 최대 실적을 새로 쓰는 등 큰 폭의 성장을 이뤄냈다. 장기간 유지된 저금리 기조 속에서 부동산 시장이 호조를 누린 영향이다.

이처럼 부동산 신탁시장 경쟁이 갈수록 치열해지다보니 신탁사들은 안정적인 수익창출 기조를 이어가기 위해 신탁방식 정비사업, 토지신탁, 리츠(REITs) 등 사업구조 다변화에 나서고 있다.

뉴스웨이는 국내 14개 부동산신탁사 가운데 '빅2'로 불리는 한국자산신탁과 한국토지신탁을 제외한 대표적인 중견신탁사를 비금융계열 신탁사(코람코자산신탁·대한토지신탁·코리아신탁·무궁화신탁)와 금융지주 계열사 신탁사를 분류해 분석했다.

◇코람코자산신탁, '리츠' 경쟁력 강화로 외형성장= 코람코자산신탁은 지난해 리츠(REITs) 신규 설립과 자산 매각을 통해 임대수익을 확보하고 영업수익을 높이면서 외형 성장을 이뤄냈다.

코람코자산신탁은 이규성 전 재정경제부 장관이 2001년 금융사, 소액주주들과 설립한 코크랩(KOCREF)에서 출발했다. 이후 2018년에 구본걸 회장이 이끄는 패션그룹 LF가 신성장동력 발굴 차원에서 코람코자산신탁을 1898억원에 인수했다. LF그룹이 획득한 코람코자산신탁 지분율은 50.74%다.

코람코자산신탁 지난해 영업수익은 전년 대비 67.4% 늘어난 1943억원을 기록했다. 이 기간 영업이익과 당기순이익은 각각 58.6%와 41% 상승한 427억원과 311억원을 기록했다.

코람코자산신탁의 성장세 중심에는 정준호 코람코자산신탁 대표가 있다. 정준호 대표는 행정고시 31회 출신으로 재무부, 금융감독위원회 등을 거친 부동산 금융 전문가다.

이후 2003년부터 2009년까지 코람코자산신탁 부사장으로 부임했다가 2012년까지는 대표이사를 지냈다. 같은 해 한국리츠협회 회장도 맡았다. 이후 삼성경제연구소, 삼성화재 등을 거쳤고 2014년 삼성카드 부사장을 맡은 바 있다.

코람코자산신탁은 정준호 대표 취임 전 위험도 높은 사업인 차입형 토지신탁사업을 지나치게 키우다 부실이 발생해 영업이익이 하위권으로 추락한 바 있다.

그러나 정준호 대표는 사업 포트폴리오에 대폭 변화를 주면서 경영 안정화에 초점을 맞췄다. 정준호 대표는 차입형 토지신탁 사업 리스크를 줄이고 코람코자산신탁 강점인 리츠 사업을 중심으로 수익구조를 변경하면서 경영 안정화를 꾀한 것이다.

리츠는 다양한 투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 배당금의 형태로 수익을 돌려주는 상품이다. 리츠사업에서 부동산신탁사는 자산관리회사(AMC)를 담당해 자산운용사와 유사한 역할을 수행한다. 업계에서는 자본 투입이 제한적이고 장기간 안정적인 수익을 창출할 수 있어 차입형 토지신탁에 비해 안정성이 높다고 판단한다.

실제로 리츠 사업은 코람코자산신탁의 성장를 이끌고 있다. 리츠운용자산(수탁규모)는 한국토지주택공사(LH)를 제외하면 가장 크다. 코람코자산신탁이 운용하는 리츠는 2020년말 기준 60개, 수탁규모는 12조1896억원에 이른다.

특히 리츠를 통한 임대료 수익도 실적 확대에 힘을 보탰다. 지난해 광교 갤러리아 백화점와 김포 케이로지스필드 물류센터, 마곡 마이스 CP3-2 오피스(선매입), 평택브레인시티 상업 1-2-7블럭(대토개발), 강동 이스트센트럴타워 등을 추가 설립했다.

◇대한토지신탁, '리스크 관리'로 지난해 창사이래 최대순익= 대한토지신탁이 지난해 역대 최대 규모 당기순이익을 달성했다. 미분양 물량을 관리하는 등 내실을 다진 것이 주효했다. 특히 안정화된 재무건전성을 바탕으로 포트폴리오를 확대한다는 계획이다.

대한토지신탁은 1997년 12월 대한주택보증(현 주택도시보증공사)의 자회사로 설립됐지만 IMF 경제위기 후 모기업이 재정난을 겪으면서 구조조정 정리대상에 포함됐다. 이후 2001년 군인공제회를 새 주인으로 맞이했다. 현재 군인공제회는 1100억원을 출자해 100%지분을 보유한 최대주주다.

지난해 대한토지신탁 영업수익은 1080억원, 영업이익 695억원으로 집계됐다. 이는 전년도보다 각각 8.4%와 67.4% 늘어난 수치다. 수익성도 큰 폭으로 개선됐다. 당기순이익은 552억원으로 전년도(309억원)에 비해 68.9%나 증가했다.

대한토지신탁의 실적 성장세는 이훈복 대표가 주도했다. 그는 대우건설에서 30년 동안 몸담은 주택개발전문가로 평가받는다. 대우건설 해외영업팀에 입사해 국내공공 영업팀장, 주택사업담당, 공공영업실장·경영지원실장, 영업지원실장·전략기획본부장 등을 거쳤다.

2019년 초에 취임한 이훈복 대표는 체질 개선을 최우선 과제로 내세웠다. 당시 대한토지신탁은 미분양 가구가 2000여 개에 달했고 차입금 부채와 이자비용 부담에 시달리고 있었다. 2018년 12월 기준 부채총계는 4270억원에 달했다. 차입부채는 3912억원 수준이었다.

이훈복 대표는 미분양 가구 해소를 위해 사업관리팀을 신설했다. 대우건설 시절 쌓아온 네트워크를 활용해 은행 이자비용을 대폭 낮추는 등 재무 리스크 해소도 집중했다. 또 우량 사업 선별 수주를 통해 높은 분양 성적을 기록하며 부채비율을 두 해 연속 큰 폭으로 개선했다. 이를 바탕으로 대한토지신탁은 지난해 창사 이래 최대 실적을 달성했다.

이훈복 대표는 안정적인 재무건전성을 바탕으로 포트폴리오 다변화에 더욱 박차를 가할 계획이다. 기존의 주력 사업분야인 차입형토지신탁사업 외에 도시정비사업, 리츠(REITs) 등에서도 올 초부터 조직과 인력을 보강해 영업활동을 확대해 나간다. 또 책임준공확약 관리형토지신탁 시장에서도 수주를 확대할 수 있을 것으로 내다보고 있다.

◇코리아신탁, 사업 다각화 통해 '신용등급 상향'=코리아신탁의 시장 지위가 빠르게 개선되고 있다. 코리아신탁은 수주 다각화를 통해 안정적인 먹거리를 확보하면서 신용등급을 한단계 올리는 등의 모습을 보이고 있다.

코리아신탁은 2009년 영업인가를 받았다. 매출 증대를 위해 2014년 차입형 토지신탁 인가를 받아 2015년부터 사업을 시작했지만 2018년까지 차입형 토지신탁 영역 내 경쟁력이 뒤처지면서 수수료 수익 기준 점유율이 정체됐다.

하지만 2019년 책임준공형 관리형토지신탁과 함께 수주 균형을 맞춰 사업기반을 다졌다. 이후 책준형 토지신탁 수주가 확대되고, 도시재생사업·소규모 차입형 토지신탁 사업장으로부터 관리보수가 늘면서 시장 점유율이 상승했다.

코리아신탁은 지난해 영업수익은 848억원으로 전년보다 23% 이상 늘었다. 영업이익은 451억원으로 같은 기간 28% 이상 증가했다. 당기순이익은 전년 대비 37% 늘어난 354억원을 기록했다. 영업수익의 대부분을 차지한 신탁보수 가운데 토지신탁 보수가 560억원으로 압도적이다.

이를 기반으로 코리아신탁은 2020년 기업신용등급도 BBB+로 한단계 상승했다. 사업 확대에도 재무건전성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 등급 상승으로 경쟁사 중에서는 무궁화신탁과 어깨를 나란히했다.

코리아신탁의 수장은 백인균 대표다. 백인균 대표는 KDB산업은행 홍보실장을 거쳐 KDB산업은행 경영관리부문장, KDB생명보험 수석부사장을 역임했다. 백인균 대표는 국책은행에 몸 담은 만큼 리스크를 안정적으로 관리하고 있다는 평가다.

◇무궁화신탁, 역대 최대 실적···정비사업 본궤도=무궁화신탁이 사업 다각화를 통해 가파른 성장세를 보이고 있다. 특히 도시정비사업 분야에서 성과를 내면서 역대급 실적 경신 행진을 이어가고 있다.

무궁화신탁은 지난해 영업수익은 1239억원, 순이익은 367억원으로 각각 30%, 20% 가량 늘어나며 사상 최대 실적을 갈아치웠다. 이는 전년 동기 대비 영업수익은 32.3%, 당기순이익은 19.5% 증가한 것이다.

이 가운데 도시정비사업에서 지난해 76억원의 영업수익을 올려 그간 공들였던 도시정비사업에서 성과를 내기 시작했다. 올해에는 200억원 내외의 영업수익이 발생할 것으로 예상된다.

도시정비사업은 법개정에 따라 2016년부터 시장 진입이 가능해진 덕에 선두권 신탁사들이 대거 진입했던 시장이다. 특히 지난해 도시정비 분야에 힘을 싣기 위해 본부급이던 도시재생사업 관련 조직을 부문으로 격상하기도 했다.