7월부터 생애 첫 주택구매 'LTV 80%'···청년층 DSR 완화

첫 주택구매자 대출한도 '6억원'으로 확대

청년층 실질 소득 흐름 반영해 DSR 산정

올해 안심전환대출 최대 20조 공급 목표

그래픽=박혜수 기자

정부가 올 3분기부터 생애 첫 주택구매자의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 상향한다. 금융당국의 가계부채 총량 관리 기조 속에 야기된 실수요자의 애로를 해소한다는 취지에서다. 또 대출에 제약이 생기지 않도록 '차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제'도 일부 개선하기로 했다.

16일 금융위원회는 정부의 경제정책 방향에 맞춰 이 같은 내용을 골자로 하는 가계대출 관리방안을 공개했다.

먼저 정부는 지역·주택가격과 관계없이 생애최초 주택구매자에 대한 LTV 상한을 80%로 높이고, 기존 4억원인 대출한도를 6억원으로 확대한다. LTV 우대 시 소득요건(부부합산소득 1억원)도 적용하지 않는다.

단, 여기서 생애최초 주택구매자는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우를 의미한다. 과거 주택을 소유했다가 처분해 무주택 상태라면 대상에서 제외된다.

아울러 규제 시행일 이전에 신청해 실행을 기다리는 대출도 LTV 80%를 적용받을 수 있다. 이전에 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 케이스도 마찬가지다.

동시에 정부는 원활한 LTV 80% 대출을 위해 모기지보험(차주의 주담대 채무불이행으로 인한 대출기관의 손실을 보상하는 보험상품)의 활성화도 유도한다. 이는 은행업감독규정의 개정을 거처 3분기부터 시행된다.

1주택자와 다주택자에 대한 LTV 정상화는 상환능력 심사 안착, 가계부채‧부동산 시장 상황 등을 지켜본 뒤 추진할 계획이다.

정부는 청년층을 위해 DSR 규제에도 일부 변화를 준다. 실질적인 소득 흐름을 반영하고자 통계청 '고용노동통계'상 연령별 소득 자료를 기초로 장래소득의 계산방식을 바꾼다. 장래소득 증가 가능성은 높으나, 현재 소득으로 DSR 산정 시 상환능력이 과소평가되는 경향이 있다는 판단에서다.

장래소득을 산출할 땐 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 한다. 최장 20년으로 제한하는 만기를 '20년' 또는 '실제만기' 중에서 택하도록 하는 식이다.

7월 차주단위 DSR 확대 시행과 맞물려 수요자의 자금 제약이 과도해지지 않도록 생계자금 관련 대출 규제도 보완한다. 연소득 범위 이내로 하는 신용대출 한도 제한을 폐지하고 소득 수준을 넘는 과도한 대출은 차주단위 DSR로 일원화한다는 방침이다.

긴급생계용도 대출 한도도 확대한다. 현재 긴급생계용도 주택담보대출에 대해선 개별 대출기관 여신심사위 승인 아래 DSR 적용을 배제하는데, 그 한도를 1억원에서 1억5000만원으로 늘린다.

정부는 올해와 내년 최대 20조원 규모의 안심전환대출을 공급한다는 목표도 수립했다. 이를 통해 1·2금융권 변동금리 주택담보대출을 받은 차주의 원금·이자상환 부담과 추가 금리상승에 따른 위험을 덜어준다는 복안이다. 이는 주택가격이 시가 4억원, 부부합산 소득은 7000만원 이하인 가구를 대상으로 한다. 9월 중 주택금융공사와 6개 시중은행(국민·기업·농협·신한·우리·하나)이 접수에 나선다. 접수 시점부터 최소 60일 이상의 심사기간이 소요되는 만큼 11월 중·하순부터 대환이 시작될 것으로 점쳐진다.

이밖에 정부는 올해도 가계부채를 안정적으로 관리하는 데 만전을 기한다. 코로나19 대응과정에서 큰 폭으로 확대된 가계부채가 우리 경제‧금융에 부담이 되지 않도록 '갚을 수 있는 만큼 빌리고 나눠 갚는' 관행을 안착시킨다는 방침이다.

금융위 관계자는 "이번 개선은 차주와 대출기관이 스스로의 판단과 책임 아래 주택매입‧대출에 대해 합리적으로 의사결정을 하도록 돕고자 이뤄졌다"면서도 "금리상승이 진행 중인 가운데 차주의 부담과 금융회사의 리스크가 커질 수 있는 만큼, 가계부채 안정화 노력이 요구된다"고 강조했다.

그러면서 "금융회사는 자체 리스크관리 기준에 따라 상환능력을 철저히 심사하고, 적합성 원칙을 준수하면서 대출을 취급해야 한다"며 "차주도 상환능력과 주택가격 전망을 기초로, 과도한 차익추구가 아닌 안정적 주거를 목적으로 대출 관련 의사결정을 할 필요가 있다"고 덧붙였다.