규제지역‧실거주의무‧분상제 폐지키로...전문가들 "과하다"

시장 연착륙 위해 대부분 주택규제 완화‧폐지

전문가들 "양날의 검" 평가...투기 재조장 우려

금리부담 여전해 큰 반등 어려울 것으로 평가

서울시내 전경. 사진=장귀용 기자

투기과열지구‧조정대상지역 및 민간택지 분양가상한제 적용지역이 해제되고 전매제한 기간도 완화될 전망이다. 실거주 의무와 다주택자의 청약 규제도 폐지‧완화될 예정이다.

국토교통부는 3일 청와대 영빈관에서 이런 내용으로 2023년 업무계획을 발표했다.

우선 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제하기로 했다.

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.

규제 해제는 관보 게재가 완료되는 이달 5일 0시부터 효력이 발생한다.

또 민간택지 분양가 상한제 적용지역도 강남 3구와 용산구를 빼고 전부 풀었다. 규제지역에 적용하는 전매제한·실거주 의무도 완화한다. 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다.

수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지한다.

이는 집값 급등기 도입된 과도한 규제를 정상화하고, 부동산 시장 연착륙을 통해 국민 주거안정 도모하기 위한 것이라는 게 국토부 측 설명이다.

하지만 전문가들은 의도는 알겠으나, '양날의 검이 될 수 있다'고 평가했다. 매수심리를 살릴 수 있겠지만. 여전히 금리가 높은 탓에 소위 돈 있는 사람들의 투기장이 될 수 있다는 평가다. 또 서울‧수도권 거진 전지역이 해제됨에 따라 지역별 양극화 우려도 나왔다.

한문도 연세대학교 정경대학원 교수는 이번 국토부의 업부보고에 대해 "박근혜 시즌2보다 더 심하다"며 "빚내서 집사라를 넘어 빚내서 투기하라고 조장하는 수준"이라고 평가했다.

그는 "정상적인 부동산 경착륙을 막기 위한 제도로 보기에는 너무 과하다"고 이유를 설명했다.

한 교수는 "현재 가격도 비싸다. 여기서 더 올라가면 국민소득으로 버틸 수 없다"며 "집값폭등 때 집값을 잡겠다는 정부가 맞는지 의심스럽다. 전국민이 투기하라는 과도한 정책으로 자칫 역효과가 날 시에는 돌이 킬 수 없는 상황에 놓일 것"이라고 우려했다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수 역시 시장 불안을 야기할 수 있는 정책적 행보라고 평가했다.

그는 "경기를 부양하고 시장 침체를 완화하기 위한 규제 완화에는 동의한다"면서도 "문제는 단기간에 급하게 풀었다는 것"이라고 지적했다.

최 교수는 "실수요자들 접근성을 높일 수 있는 규제지역 해제나, 조세제도, 취득세 감면, 1주택다 양도세 완화 등은 동의하겠으나, 전매제한‧실거주의무 등을 다 풀면 결국 돈 있는 사람만 사게 된다"며 "오히려 투기 수요를 자극할 수 있다"고 말했다.

분양가가 추가적으로 상승할 것이란 분석도 나왔다.

부동산R114 윤지해 리서치팀 수석연구원은 "(규제 완호로)침체된 거래 시장의 정상화 효과가 기대된다"면서도 "규제지역 해제를 기점으로 투기과열지구와 연계된 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 빠지면서 수도권 핵심지역에서의 분양가 상승 요인으로도 작동할 전망"이라고 평가했다.

전문가들은 예상을 뛰어넘은 규제 완화에도 시장이 큰 폭의 반등은 없을 것으로 내다봤다. 정부가 대출을 제외한 풀 수 있는 규제는 모두 완화했으나, 금리가 여전히 높고 고가 부담이 여전해 고소득층이나 투기 수요들을 제외하면 접근성이 여전히 낮기 때문이다.

최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수는 "금리가 계속 상승하고 있는 탓에 풀어도 큰 움직임이 있지는 않을 것"이라며 "다만 금리가 계속 오르진 않을 텐데 금리가 안정화되면 풀었던 규제 탓에 다시 상승기를 맞이하면서 현 정부에게 위협으로 돌아올 수 있다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "수요자들이나 부동산을 운영하는 입장에서는 반길만한 상황"이라면서도 "이러한 추진 과제를 내놓아도 시장 안에서 거래 활성화가 이뤄지기는 한정적일 것"이라고 전망했다.

송 대표는 "다주택자는 완전마진을 확보하기 위해서 경착륙 이하에서 매입을 해야 하는데 아직 밑바닥 다지기라고 평가하기에는 덜하다"며 "금융부분도 문제다. 정책이 금융스케줄을 맞추기는 어려운 구조로 보인다"고 평가했다.