尹 부동산 1년, 시장 경착륙 막았으나 아직 '불안'

특례보금자리론 등 각종 규제 완화로 경착륙 밀어내

거래 늘긴 했지만, 급매물 위주...전문가들 추가 하락 전망

윤석열 정부 들어 급등하던 부동산시장이 내리막길을 걷고 있다. 정책적인 영향보다는 높아진 주택가격에 대한 소비자들의 부담감과 금리 인상에 따른 금융 부담으로 매수세가 꺾인 영향이다.

부동산 가격 급락세를 막기 위해 윤석열 정부는 다방면의 부동산규제 완화를 통해 연착륙을 시도했고, 현재는 어느 정도 시장에 먹힌 분위기다.

다만 자영업자와 영끌 족이 빌린 '빚 폭탄'과 계속되는 경제침체로 인한 향후 리스크를 생각하면 여전히 폭탄을 안고 있는 상태라는 우려가 짙은 상황이다.

부동산 정책 文정부 이전으로 돌리기 윤석열 정부의 부동산 정책은 대부분 이전 문재인 정부 때 실시한 부동산 정책을 지우는 것에 치우쳐 있다.

우선 윤 정부는 강남 3구(강남·송파·서초)를 제외한 전국 규제 지역을 모두 해제했다. 또 다주택자들을 묶었던 무순위 청약을 가능하게 했고 분양권 전매제한 기간도 대폭 완화했다.

여기에 생애 최초 주택구입 시 적용하는 주택담보비율(LTV)을 종전의 60%에서 80%(9억원 이하)까지 끌어올렸다. 또 서울 인근을 제외한 4개 지역을 제외한 전국을 규제지역에서 해제했고 부동산 보유세는 2020년 수준으로 완화했다.

이외에도 출범하자마자 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제했고, 이후 유예 조치를 연장한 바 있다. 종합부동산세는 주택분 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮추고 일시적 다주택자에 대해서도 특례를 신설해 세금 부담을 줄였다.

규제지역 내 15억원 초과 아파트 주택담보대출 제한도 없앴고 공시가율 현실화율을 낮춰 주택보유자의 세금 부담을 줄였다.

재건축·재개발 등 정비사업과 관련한 규제도 대거 해제 및 완화했다. 안전진단 구조안전성 점수 비중을 전체 50%에서 30%로 줄였고, 재건축에 따른 부담금을 내지 않아도 되는 면제 기준은 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향 조정했다.

분양가 상승을 억제하려 만든 민간택지 분양가상한제와 갭투자를 방지하려 만든 실거주 의무도 폐지하겠다고 밝혔다.

다만 실거주 의무 폐지와 재건축 초과이익 환수제(재초환) 개편은 아직 국회 문턱을 넘지 못한 상태다.

경착륙 막았으나 연착륙 여부는 의문윤석열 정부의 이 같은 규제 완화 덕에 아파트값 하락세는 둔화된 상태다. 실제 부동산 바로미터라 불리는 서울 아파트값은 낙폭이 4주 연속으로 둔화했다.

5월 첫째 주 서울 아파트값은 0.05% 하락해 지난주(-0.07%)보다 낙폭을 0.02% 포인트 줄였다. 지난달 둘째 주부터 4주 연속 하락세가 잦아든 것. 전국 아파트값의 하락 폭도 0.09%로 지난주(-0.11%)보다 줄었다. 특히 용산 등 서울 일부는 주간 기준이지만, 하락세를 멈추기도 했다.

다만 전문가들은 아직 시장이 연착륙됐다고 보기는 어렵다고 평가하고 있다. 초급매 위주로 거래되면서 거래량이 증가, 시장 회복세로 보일 수 있지만, 급매물 외 매물에 대해서는 추격매수세가 붙기 어려울 것으로 판단되기 때문이다.

송승현 대표는 "거래량이 늘어난 것은 사실이지만 실거래를 보면 하락 거래가 많다. 초급매 위주로 거래되면서 거래가 늘어난다는 것은 다주택자가 계속 집을 던지고 있다는 것"이라며 "6월 1일이 중과세기준일이다. 그전까지 주택을 내놓을 수밖에 없는 구조로 거래량이 늘어났다는 것을 반등 신호로 보기는 무리"라고 말했다.

그는 "서울 요지나 움직임이 조금 있을 수 있지만, 구축 아파트 등은 반등하기 어렵다. 3분기까지 여파가 이어질 것으로 보이며 이후에도 약보합세를 보일 것"이라고 전망했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 "현 시장은 급매물만 소진되고 있다. 저렴하게 나와야 팔리는 수준이라 하락 거래 시장에 계속 유지될 것으로 보인다"며 "이 같은 하락 거래 현상은 한동안이 아니라 내년까지도 이어질 수 있다. 이자는 물론이고 현재 높은 집값을 부담할 여력을 가진 수요가 적다"고 말했다.