역전세發 대출규제 완화···"일부 해소 기대"vs"영향 제한적"

전세보증금 반환 대출규제 1년 간 완화

전세금 반환용도 DSR 40%→DTI 60%

"역전세 리스크 낮춰 vs 부재질 나빠져"

정부가 '역전세난' 해소를 위해 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화한다. 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부가 '역전세난' 해소를 위해 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화한다. 일부 전문가들 사이에선 대출 완화로 역전세에 대한 우려가 일부 해소될 것이란 전망이 나온다. 반면 대출규제 완화가 크게 의미 없을 것이란 관측도 있다.

정부는 27일부터 1년 간 은행권 전세보증금 반환목적 대출에 한해 대출규제 완화를 한시적으로 시행한다. 이번 대책은 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 불안해하는 세입자들이 보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 지원하기 위한 것이다.

임대사업자의 경우 이자비용 대비 임대소득 비중을 의미하는 이자상환비율(RTI)을 1.25~1.5배에서 1배로 하향하고, 개인 임대인은 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다.

DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하지만, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 이번 규제완화로 인해 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어난 것이다.

한국은행은 지난 5월 보고서를 통해 역전세로 인한 평균 전세금 차액이 7000만원 내외로 전망했다. 금융위원회 시뮬레이션 결과 이번 조치로 연소득 5000만원의 개인다주택자가 금리 4.0%, 만기 30년으로 대출을 받을 경우 한도는 기존 3억5000만원에서 5억2500만원으로 1억7500만원 증가 전망한다.

일부 전문가들은 이번 대책으로 하반기 주택시장의 가장 큰 불안요인으로 꼽힌 역전세난이 어느 정도 해소될 것으로 전망하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "역전세 반환 대출규제 완화는 1년 한시 정책이긴 하나 아파트 입주과잉 지역이나 전세 계약 갱신권이 집중된 지역의 역전세 리스크를 다소나마 낮출 수 있는 실행방안이 될 전망"이라고 설명했다.

이어 "특히 당장 후속세입자 없는 경우, 자가거주하는 경우 등 다양한 경우의 수를 고려했고 후속 세입자의 전세금 반환보증 가입을 특약화 하는 등 후속 세입자의 전세금 미반환 리스크도 낮췄다는 점이 긍정적"이라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 대출 규제 완화는 여러 제한이 걸려 있다"며 "이번 조치에도 해당되지 않을 정도로 잔여대출 여력이 없는, 즉 무리한 투자라는 상황에 처한 임대인이라면 보유주택을 매도하는 것도 시장경제에 부합하는 선택"이라고 말했다.

반면 이번 대책은 한계가 있을 것이란 의견도 제기된다. 송승현 도시와경제 대표는 "전세가격이 상승전환으로 바꼈는데 대출 규제가 크게 의미가 없을 것으로 보인다"며 "되려 부채질이 떨어지고 양만 늘어난다고 보기 때문에 한계가 있을 것"이라고 평가했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)도 "역전세난은 부동산 가격이 하락함으로 인해 나타나는 현상이기 때문에 정부로서는 마땅한 대응책이 없다고 본다"며 "가격이 떨어지는 것을 정부에서 인위적으로 올릴 수 없는 만큼 시장에 맡겨야 한다"고 밝혔다.