10년만에 부활한 '리츠'···미분양 대책으로 실효성 '글쎄'

지방 미분양 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 매입

매입 가격 갈등 이어질 경우 대책 실효성 떨어져

"양질의 사업지 위주 매입 될 경우 양극화 우려"

[DB 아파트, 주택, 대출, 금리, 물가, 부동산, 주택담보 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부가 기업구조조정 리츠(CR리츠) 도입으로 지방 미분양 물량 해소에 나서고 있지만 실효성이 떨어질 수 있다는 지적이 제기된다.

국토교통부는 지난달 28일 '건설경기 회복지원 방안'중 하나로 지방에 집중된 미분양 해소를 위해 CR리츠를 활용하겠다고 밝혔다. 정부는 최근 3년간 미분양 주택이 1만9000가구에서 6만4000가구로 3배 이상 증가하고, 지난해 폐업한 건설사도 사상 최고치를 기록하자 이같은 대책을 마련했다.

정부는 지방에 집중된 미분양 해소를 위해 CR리츠 제도도 10년만에 부활시켰다. CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 임대주택 등으로 활용했다가, 향후 건설경기가 좋아지면 분양으로 전환해 투자금을 회수하는 구조다.

CR리츠가 최초 도입됐던 시기는 2008년 글로벌 금융위기 이후로 당시 정부가 건설사 구제 방안의 일환으로 CR리츠를 활성화하면서 지방 미분양 매입을 시행했고, 부동산 침체기였던 2014년에도 CR리츠가 활용된 바 있다.

이에 정부는 CR리츠가 지방 미분양 주택을 매입해 미분양 리스크를 해소하 수 있도록 세제 지원을 약속했다. 취득세 중과가 배제될 경우 현행 12%인 세율이 최대 1%까지 인하된다. 취득 후 5년간은 종합부동산세 합산에서도 제외된다. 양도세 중과 면제는 미분양 상황을 봐가며 추후 검토하기로 했다.

국토부 관계자는 "과거 CR리츠 사례를 보면 2009년에 2500가구 정도의 물량이 분양가의 55~85%에 매입됐는데, 2~4년 이내 투자금을 모두 회수한 것으로 조사됐다"고 설명했다.

하지만 지방 부동산 시장의 분위기를 반전하기에 CR리츠의 효과는 제한적일 것이라는 의견이 나온다. CR리츠 또한 수익을 배당 형태로 배분해야 하는 만큼 양질의 사업지 위주로 매입에 집중해야 하기 때문이다.

즉 선별적 매입이 이뤄지는 만큼 미분양 물량이 넘쳐나는 지방 부동산 시장에서도 양극화가 발생할 수 밖에 없는 구조다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지방 미분양 중에서도 시장 개선 효과가 나타날 만한 양질의 사업지 위주로 매입이 집중되는 양극화가 발생할 수 있다"고 말했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "리츠는 투자자들이 이익을 나눠주려면 임대료 수익이 잘 나와야하는데 미분양 주택은 임대료가 낮을 수밖에 없다"며 "미분양 내에서도 옥석가리기가 이뤄져 그나마 사업성 있는 주택만 구제가 될 것"이라고 전했다.

아울러 LH나 CR리츠가 사업장을 얼마에 사들이느냐도 관건이다. 건설사들이 원가를 밑도는 가격으로 토지나 미분양 주택을 팔길 꺼린다면, 대책 실효성이 떨어질 수 있다는 지적도 나온다. 이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 "LH같은 공공기관이 손실을 크게 보면서까지 사업장을 비싸게 매입할 수는 없을 것"이라고 말했다.