'총선 끝' 고개 드는 부동산PF 부실화···A등급 이하 캐피탈사 위태

지난해 9월 부동산 PF규모 28.2조···브릿지론 비중 41.9%

한신평 스트레스 테스크 결과 A급 이하 손실률 최대 27.6%

올해 PF 잠재 부실 60% 비용 인식 가정···업권 수익성 저하 예상

총선이 끝나자 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 우려가 다시 수면 위로 떠오르는 모습이다. 특히 신용등급 A급 이하 캐피탈사들은 잠재 부실이 크고 부실 인식 속도가 빠른 브릿지론 비중이 높은 것으로 나타났다.

18일 한국신용평가에 따르면 지난해 9월 말 합산기준 부동산 PF 규모는 총 28조6000억원으로 집계됐다. 이 가운데 본PF는 16조5000억원, 브릿지론은 12조원 수준이다.

부동산PF는 아파트, 상가 등 부동산을 건설하는 데 필요한 자금을 미래에 예상되는 분양 수입을 기반으로 금융기관에서 조달하는 방식이다.

이 중 브릿지론은 일반적으로 제2금융권에서 실행되는데, 본PF로 넘어가기 전 연결 다리 역할을 하는 금융이라고 할 수 있다. 대개 사업 초창기 부지를 확보하지 못한 상태에서 초기 자금을 마련하기 위해 브릿지론을 활용한다. 이후 사업을 착공하면 본PF로 본격적인 사업 자금을 마련하고 고금리인 브릿지론을 상환하는 방식을 취한다.

한신평의 스트레스 테스크 결과 캐피탈사의 예상 손실 규모는 최소 3조5000억원에서 최대 6조1000억원에 달할 것으로 추정됐다.

한신평은 스트레스 테스트를 위해 시나리오를 3가지로 구분했다. 1안은 부동산 경기침체가 지속하면서 정부의 시장 안정화 정책 효과가 나타나는 연착륙 상황, 2안은 부동산 경기가 현 상황보다 심화한 경착륙 상황, 3안은 대규모 부실이 발생했던 외환위기 당시의 부도율을 본PF 부도율에 적용한 위기 상황이다.

스트레스 테스트 결과 예상 손실 규모는 1안의 경우 3조5000억원, 2안은 4조6000억원, 3안은 6조1000억원으로 나타났다. 각각 캐피탈업권 전체 부동산 금융 익스포저 대비 13.4%, 17.3%, 23.2%에 해당하는 규모다.

특히 A급 이하에서의 손실률이 크고 스트레스 강도가 높아질수록 신용등급별로 손실률 격차가 심화했다. A급 이하는 손실률이 최소(연착륙 상황) 16.2%에서 최대(위기 상황) 27.6%까지 예상됐다. 그러나 AA급에서는 11.1∼19.6%로 상대적으로 격차가 크지 않을 것으로 나타났다.

자기자본대비 손실 부담수준 역시 신용등급별로 차이가 크게 산출됐다. AA급은 손실부담 수준이 7.4%~15.2%로 나타난 반면 A급 이하는 16.3%~33.2%로 시나리오별 격차가 최대 22.9% 벌어졌다.

한신평은 올해 PF 잠재 부실의 60%(2023년 기 충당금 반영규모 등 감안한 단계적 인식 가정)를 비용으로 인식할 경우 업권 전반적으로 수익성이 저하될 것으로 예상했다. 특히, A급 이하는 경착륙 상황에서 합산기준 영업 손실을 낼 것이라는 분석이다. 단, 일부 업체의 대규모 잠정손실 비중이 상당 부분을 차지할 것으로 분석된다.

한신평은 스트레스 테스트상 큰 폭의 수익성 저하가 예상되는 업체들에 대해 부동산PF 자산 회수 현황과 자산 건전성, 재무안정성 전반에 대해 집중적으로 검토할 예정이다.

오유나 한국신용평가 연구원은 "전체적으로 지난해 영업이익 2조8000억원에서 스트레스 상황별로 약 2조원에서 5000억원까지 수익성의 저하가 예상되는 상황"이라며 "특히 A이하는 경착륙 상황에서는 합산기준 적자가 나타나고 있다"고 설명했다.

오 연구원은 "PF충당금을 보수적으로 적립한 업체들의 경우 예상 손실에서 60%를 대손충당금으로 인식한다고 가정했을 때 실적 저하 추인이 꽤 선명하게 나타난다"며 "분석 결과 큰 폭의 수익성 저하가 예상되는 업체들은 향후 부실이 발생할 가능성이 클 수도 있기 때문에 집중적으로 검토할 예정"이라고 말했다.