고령화‧인구감소 먼저 겪은 일본 보니···대도시집중‧지방소멸로 양극화

도쿄 23개구 중 도심 5개구 매매‧임대가 고공행진 이어가

도심 외곽, 지방은 주거 기능 악화···소멸위기 속 빈집 폭증

국내는 2040년 인구절벽 위험신호···경기도까지 빨간불

고령화‧인구감소가 심각한 사회문제로 떠오르는 가운데 부동산 디플레이션에 대한 우려도 커지는 모양새다. 전문가들은 고령화‧인구감소를 우리나라보다 먼저 겪은 일본을 참고할 필요가 있다고 조언한다. 2040년경으로 예상되는 지방 인구소멸과 함께 서울 등 일부 대도시 중심지역을 제외한 대부분의 지역이 부동산 급락을 경험할 수 있다는 진단이다.

지난 23일 건설사업관리(PM) 전문기업 한미글로벌과 인구문제 전문 민간 씽크탱크 한반도미래인구연구원은 '인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가'를 주제로 세미나를 개최했다. 이날 세미나에선 일본과 한국의 인구‧부동산 전문가들이 참여한 가운데 고령화와 인구감소가 부동산시장에 미치는 영향에 대한 심도 있는 논의가 진행됐다.

이날 발제자로 나선 우토 마사아키 도쿄도시대학 도시생활학부 교수는 한국의 저출산‧고령화 문제가 빠르게 진행되면서 자산 디플레이션 문제가 심각해질 것이라고 내다봤다. 우토 교수는 "일본의 사례를 봤을 때 출퇴근 시간이 1시간 넘는 지역의 주택은 절반이하로 가치가 떨어질 가능성이 크다"면서 "특히 베드타운이었던 지역의 하락폭이 상당히 클 것"이라고 했다.

일본 부동산 매매 사이트에 올라온 전용 88㎡ 맨션. 가격이 1억980만엔(한화 약 9억7300만원)에 달한다. 사진=일본 부동산 중개업체 stepon 홈페이지 갈무리

실제로 일본의 부동산 시장을 살펴보면 도쿄 내 도심지역으로 꼽히는 5개구의 부동산 가치는 견고하게 유지된 반면 지방은 정체 내지 하락하는 모습을 보였다. 이러한 현상은 주택과 오피스에서 모두 비슷하게 나타났다. 일본의 임대오피스의 56%는 수도인 도쿄에 몰려있고, 이들 대부분은 도심 5구의 중심업무지구에 몰려있다.

도쿄 도심 내 부동산 시장이 견고하게 버틸 수 있도록 지탱하는 가장 큰 축은 임대료다. 일본부동산증권화협회가 발표한 자료에 따르면 도쿄 내 아파트 임대료는 꾸준히 상승세를 기록하고 있다. 오피스 임대료 또한 코로나사태의 영향으로 인해 잠시 주춤했던 것을 제외하면 도쿄와 주요 대도시 모두 상승세를 유지했다.

연도별 일본 내 빈집 현황. 자료=일본 국토교통성 제공

반면 지방 부동산은 대도시만 겨우 하락방어에 그쳤을 뿐 가치하락이 심각하게 진행됐다. 나고야‧오사카‧후쿠오카 등 지방 대도시는 제자리걸음을 걸으면서 저가 부동산을 중심으로 임대료가 하락하는 모습을 보였다. 이외에 지역에선 빈집 비율이 13.6%로 빈집 문제가 심각한 사회문제로 대두했다. 2018년 기준 일본 내 빈집은 총 849만호에 이른다. 이중 별장이나 일시적 임대공실을 제외하면 349만호가 방치된 '기타빈집'이다.

전문가들은 우리나라도 2040년부터 인구감소에 따른 부동산가격 하락이 본격화할 수 있다고 내다봤다. 지역별 총 주택수요량의 정점시기에 따라 하락시기가 다르게 나타나겠지만 서울 외곽의 경기도 도시들까지 안심할 수 없다는 진단이다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 "인구 자연 감소 추세에도 한동안은 1인 가구 증가로 가구 수가 늘어날 것. 문제는 그 이후"라면서 "우리나라는 2039년에 2387만 가구로 정점을 찍은 뒤 가구 수가 감소하기 시작해 주택 가격이 하락할 것으로 예상된다"고 했다.