커지는 공급부족 우려···전문가 "반 강탈 임대주택부터 손봐야"

사업성 악화에 공급부족 심화···가격폭등 악몽 재현 우려

주범은 원가의 3분의 1 수준 그치는 '임대주택 매입가'

반값 전세·천 원 월세 등 선심성 임대 남발···주민 돈으로 성과 잔치

사진=강민석 기자 [e-mail]

서울 내 아파트 공급부족을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 사업성 악화로 재개발‧재건축 사업이 좀처럼 속도를 내지 못한 탓에 인허가와 착공 실적이 줄어들고 있는 탓이다. 전문가들은 사업성 악화의 가장 큰 원인으로 꼽히는 비현실적인 임대주택 매입 단가를 손봐야 한다고 입을 모은다.

국토연구원에 따르면 지난해 서울의 주택공급 인허가와 착공은 각각 3만9000호와 2만8000호로 최근 10년 연평균 대비 56.7%, 44.3% 수준에 그쳤다. 올해 1월부터 4월까지 인허가(6214호)를 살펴봐도 전년 동기(1만3515호) 대비 45.9%에 불과했다.

업계에선 인허가 이후 통상 4~5년, 착공 이후 3년 전후로 입주가 이뤄지는 것을 감안하면 이르면 2026년부터 주택 부족 현상이 나타날 수 있다고 우려한다. 당초 2026년부터 입주가 될 것으로 봤던 3기 신도시마저 사업성 악화로 2029년까지 입주가 밀릴 예정이어서, 수도권 전체 공급부족 현상이 심화될 수 있다는 전망도 나온다.

공급부족이 현실화되면 2019~2021년 사이 있었던 주택가격 폭등이 재현될 수도 있다는 목소리도 나온다. 박합수 건국대학교 겸임교수는 "한국부동산원에 따르면 이미 서울 아파트값은 17주 연속 상승하고 있고, 전세는 61주 연속 상승세"라면서 "주택공급이 급격히 줄면 전셋값을 자극하고, 전셋값이 매매가격을 밀어 올리는 현상이 나타날 수 있다"고 했다.

업계에선 서울의 인허가‧착공 실적이 급감한 것은 재개발‧재건축 등 도시정비 사업이 좀체 속도를 내지 못하는 것과 관련이 깊다고 입을 모은다. 서울엔 빈 땅이 거의 없는 탓에 재개발‧재건축 사업으로 주택을 늘려야 하는데, 최근 공사비 급등으로 인해 사업성이 악화하면서 속도를 내지 못하는 곳이 늘어났다는 것.

실제로 재개발‧재건축 사업은 2014년 이후부터 줄곧 서울 내 주택공급의 70~80%를 차지하고 있다. 2016년엔 서울 내 주택공급의 86.5%가 재개발‧재건축을 통해 이뤄졌다. 서울 외에도 부산‧대구 등 대도시의 정비사업 의존도는 60~80% 수준으로 높다.

업계관계자는 "이전까진 일반분양 수익만으로 사업비가 충당돼 조합원들에게 큰 부담이 없었다. 오히려 수익을 '배당'받는 현장도 심심찮게 많았다"면서 "최근엔 이전이었으면 분담금이 부담이 거의 없었을 단지에서조차 분담금을 내야 하는 상황이 벌어지면서 사업 초기 동의서 확보에 애를 먹고 있다"고 했다.

전문가들은 임대주택 공급의무를 손볼 필요가 있다고 지적한다. 임대주택 공급으로 일반분양이 줄어드는 데다, 원가에도 미치지 못하는 가격으로 공공에 매각해야 하는 탓에 적자가 심하게 생긴다는 이유에서다.

공공에서 조합으로부터 임대주택을 사들이는 가격은 3.3㎡당 370만원 수준이다. 최근 서울 내 재개발‧재건축 사업의 공사비가 800만~1000만원 수준인 것을 감안하면, 원가 3분의 1 가격도 안 되는 가격인 셈이다. 그나마도 지하 주차장 등 공용공간은 매입 가격에서 제외된다.

전문가들은 공공에서 임대주택 성과를 발표할 때 재개발‧재건축 기부채납계획을 포함하고 있는 것도 문제라고 본다. 업계관계자는 "재개발‧재건축을 통한 임대주택 공급은 재주는 민간이 부리고 이익은 공공이 가지는 형태"라면서 "아무런 투자 없이 임대공급 성과를 늘릴 수 있다 보니 성과로 계산되는 구역 지정만 남발하고, 이후 사업관리는 방관하고 있다"고 했다.

공공에선 민간에서 헐값에 넘겨받은 임대주택으로 선심성 제도까지 내놓고 있다. 인천시는 최대 6년까지 하루 1000원, 월 3만원 수준의 임대료만 내고 거주할 수 있는 '천원 주택'을 발표했다. 서울시는 신혼부부용 '반값 전세'를 내놨다. '반값 전세' 첫 현장으로는 강동구 '올림픽파크포레온'(둔촌주공 재건축)에서 기부채납 받은 300가구를 낙점했다.

전문가들은 과도한 기부채납을 조정하고 초기 사업지원을 강화해, 주택공급을 관리해야 한다고 조언한다. 김병춘 서경대학교 교수는 "개별 재개발‧재건축단지의 사업비에서 임대주택을 비롯한 공공기여가 차지하는 비중이 너무 과도한 경향이 있다"면서 "임대주택을 줄이지 못할 것이라면 비용이라도 현실화할 필요가 있다"고 했다.

이어 "주택기금이나 별도의 펀드를 조성해 사업 초기 비용을 지원하고, 이를 임대주택 등 현물로 회수하거나, 이자를 받아 그 비용으로 임대주택을 매입하는 방안을 도입하면 선순환 구조를 충분히 만들 수 있을 것"이라고 했다.