서울 집값 요동에 칼 빼든 정부, 실효성은?

토허제 확대·규제 검토·대출 관리 등 대책 '보따리'

업계, 공급난·금리 인하 도래 등 회의적 견해 교차

전문가 "정책 일관성 결여···4구 이외 풍선효과 우려"

지난달 토지거래허가제가 해제된 서울 잠실 일대 아파트 단지 모습. 사진=권한일 기자

정부가 19일 '주택시장 안정화 방안'을 통해 서울·수도권 주요지를 중심으로 아파트값이 빠르게 상승하고 거래량이 급증하는 등의 시장 불안을 잠재우기 위한 대책들을 일괄 제시했다.

주요 내용을 보면 집값 상승을 주도하고 있는 강남·서초·송파·용산구 소재 전체 아파트에 토지거래허가구역(토허제)을 오는 24일부터 9월 말까지 6개월간 지정하고, 수도권 일대의 주택담보대출(주담대)과 전세대출 등에 대한 관리 강화에 나선다.

이 같은 조치에서도 과열이 지속될 경우, 현재 상기 4개구(區)에 한정된 조정 대상지 및 투기과열지구를 확대 적용하고, 서울 도심 재건축·재개발 사업 활성화를 위해 국회와 적극 협의하는 한편, 각 현장에 최대 50억원 규모의 저리 융자를 지원할 예정이다.

집값 추세적 상승기···시장 전망 교차

부동산 업계에선 추세적인 매맷값 상승을 막기 어려울 것이라는 시각과 단발성으로 '시장 옥죄기' 효과가 있을 것이라는 전망이 교차한다.

우선 전격적인 토허제 해제가 불쏘시개가 된 게 아니냐는 지적이 나온다. 향후 몇 년간 서울 시내 대단위 새 아파트 입주 물량이 급감하는 상황에서 본격적인 금리 인하 시점과 오세훈 서울시장의 토허제 해제 발표까지 맞물리면서 집주인들이 호가(매도 희망가)를 올리고 계약 체결이 급증했다는 것이다.

서울 마포구 A 공인중개업소 대표는 "아파트값은 몇 년간에 걸쳐 등락의 흐름을 타는 데 당분간 여러 정황상 집값이 오를 수밖에 없다고 본다"면서 "강남권에서 묶여있던 토허제가 해제되면서 호가가 뛰자 매도·매수 시점을 살피던 주변 부동산 시장도 활기를 되찾고 있다"고 전했다.

반면 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 유효한 상황에서 집값 상승을 주도하는 강남3구와 용산구에 대한 토허제 전면 지정과 대출 평가 관리 강화 조치는 작년 하반기처럼 단기간에 시장 과열을 해소하는 효과가 있을 수 있다는 주장도 있다.

실제로 지난해 4월부터 8월경까지 서울을 중심으로 집값이 반등하고 거래량과 분양시장이 동시에 활기를 띠는 듯 했지만, 스트레스DSR 2단계 시행 이후 매매 거래량과 분양 시장 흐름이 냉각기에 접어들었다.

서울 서초구 B 공인중개업소 대표는 "토허제 해제 후 매도 및 매수 문의가 많았던 게 사실이지만, 갭투자나 시세 확인차 문의하는 사례가 대부분이었다"면서도 "7월부터 강화된 스트레스DSR 3단계가 시행되면 대출을 끼고 들어와야하는 대부분의 수요자들은 위축될 수밖에 없다"고 말했다.

단기적 처방→ 중장기적 효과 '제한적'

전문가들은 토허제 확대 지정으로 단기적인 효과가 나타나겠지만, 4개구 이외에 주변 지역이 상승하는 풍선효과와 중장기적인 오름세가 이어질 것으로 보고 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 토허구역 확대 지정은 9월 말까지로 한시적인 데다, 서울 분양시장의 낮은 공급 진도율과 내년 서울 준공 물량 감소, 봄 이사철 전·월세 가격 상승 등이 이어진다면 강남권 등의 매매가는 하향 조정 수준까지 이끌어 내기엔 한계가 있을 것"이라고 지적했다.

함 랩장은 "기존 서울 주택 구매 수요는 토허구역으로 묶이지 않은 한강변 등으로 분산할 가능성이 있고, 영등포(여의도)·마포·광진·강동·동작·서대문구 일대 등으로 갭투자자들이 우회하는 풍선효과의 가능성도 열려있다"며 "오는 7월 DSR 3단계 시행으로 차주별 대출총액이 줄어들면, 매입 수요가 임대차 시장에 머물면서 임대료가 상승이 이어질 것"이라고 내다봤다.

송승현 도시와경제 대표는 "정부의 이번 조치로 단기적으로 시장 거래량이 감소할 가능성이 크다"며 "특히 강남3구와 용산 일대 아파트 매입 시 지자체의 허가를 받아야 하므로 투기 목적의 매매가 급감하고, 시장 유동성이 위축돼 가격 상승세가 둔화될 가능성이 있다"고 진단했다.

송 대표는 이어 "다만 서울 핵심지 아파트는 희소성이 높아 거래량이 줄어도 매도자들이 쉽게 가격을 낮추지 않을 가능성이 있고, 매물 잠김 현상이 발생할 수 있다"며 "특히 6개월 후 토허구역이 다시 해제된다면 대기 수요까지 유입되면서 단기간에 가격 상승세가 재개될 가능성이 높다"고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토허제 재지정은 정책적 일관성 측면에서 상당히 아쉽다"면서 "(이번 해제와 재지정 번복으로) 정부 정책을 향한 시장심리가 흔들렸다"고 꼬집었다. 이어 "서울 집값의 지속적인 상승은 막기 어렵고 토허제나 금리보다 대출 규제, 이보다는 다주택자에 대한 규제 등이 시장에 더 큰 영향을 준다"고 말했다.