서울 토지거래허가제, 4년간 1만2천건 넘겨···"규제 실효성 의문"

강남3구 매수 집중···전체 허가 건수 3분 1 이상 차지

'실거주 요건'에도 허가율 99.4%···제도 실효성 논란

"규제로 문제 해결 안 돼···공공부지 매입 비율 높여야"

'주택시장 안정화 방안' 합동 브리핑 모습 (사진=이재성 기자)

서울시가 2020년부터 도입한 대규모 토지거래허가구역 지정 이후 관련 허가 건수가 해마다 증가해 올해 3월까지 총 1만2000건을 넘어선 것으로 나타났다. 특히 최근까지도 강남권을 중심으로 매수세가 집중되며, 해당 제도의 실효성에 대한 회의론도 커지고 있다.

더불어민주당 황희 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면, 2020년부터 2025년 3월까지 서울시 토지거래허가 건수는 총 1만2828건으로 집계됐다. 연도별로 보면, 2020년 707건에서 2021년 1669건으로 증가했고, 금리 인상 여파로 부동산 거래가 침체됐던 2022년에는 1399건으로 일시 감소했다. 그러나 2023년 3389건, 2024년에는 4490건으로 급증세를 보였다.

토지거래허가구역이 확대된 데다 다주택자 규제로 '똘똘한 한 채' 선호가 강해지며, 강남권과 주요 재건축 단지에 매수세가 계속 몰린 결과로 분석된다.

같은 기간 전체 허가 신청 건수는 1만2906건으로, 이 가운데 99.4%인 1만2828건 가량이 허가를 받아 사실상 대부분의 신청이 승인된 것으로 드러났다. 실거주 등을 전제로 하는 만큼, 거래 대다수가 허가를 받은 셈이다.

불허된 사례는 76건에 불과하다. 주된 사유는 실거주 목적 부적합(30건), 농업·임업 경영 기준 미달(26건), 자기 경영 목적 미달(10건), 임대사업 및 현상 보존 조건 미달(8건) 등이었다.

지역별로는 강남구가 전체의 33.9%에 해당하는 4344건으로 가장 많았고, 송파구 2743건, 양천구 1845건, 영등포구 592건, 서초구 434건 순으로 뒤를 이었다.

토지거래허가제는 원래 개발 예정지나 그린벨트 등 투기 우려 지역에 제한적으로 적용되던 제도였으나, 서울시는 2020년 5월 용산 철도정비창 인근부터 강남·도심까지 확대 지정했다.

같은 해 6월에는 잠실·삼성·청담 일대, 2021년에는 압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 정비사업 예정지까지 포함됐다. 오세훈 시장의 핵심 도시계획인 '신속통합기획' 후보지들도 대부분 허가 대상이다.

서울시는 올해 2월 강남 일반 아파트를 규제에서 일시 제외했으나, 집값이 급등하자 불과 40여일 만인 3월 24일 강남 3구와 용산구 전역을 다시 토지거래허가구역으로 묶었다.

이에 대해 황희 의원은 "토지거래허가제는 원래 신도시 개발이나 도로 건설 등 개발 예정지를 대상으로 투기 차단을 위해 만든 제도"라며 "인구 밀집지역 중심으로 지정하는 것은 바람직하지 않다"고 지적했다.

이어 "규제를 통해 부동산 문제가 해결될 수 없다"며 "차라리 공공부지 매입 비율을 높이는 것이 시장 안정에 도움 될 것"이라고 덧붙였다.