대출 절벽에 멈춘 마용성·노도강···강남은 세금 눈치

종합부동산대책 앞두고 시장 불확실성 고조강남3구 주택 매도 시기 세제 개편에 촉각마용성·노도강 매수세 위축에 관망세 확산

서울 마포구 한 공인중개업소. 사진=서현진 기자

부동산 정책 발표를 앞두고 서울 주택시장이 숨 고르기에 들어갔다. 매수자와 매도자 모두 의사결정을 미루면서 거래가 급감하고 관망세가 서울 전역으로 확산하는 모습이다.

마용성(마포·용산·성동)과 노도강(노원·도봉·강북)은 대출 규제 강화 여파로 매수세가 크게 위축되며 거래가 끊겼다. 반면 강남3구(서초·강남·송파)는 지난 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 상당수 정리된 이후 세제 개편 방향에 따라 매도 시점을 저울질하는 분위기다.

이재명 정부는 취임 직후인 지난해 6월 '6·27 가계부채 관리방안'을 시작으로 10월 '10·15 대책', 올해 6월 규제지역 추가 지정까지 대출 조이기 기조를 이어왔다. 특히 하반기엔 가계대출 총량 관리 목표치가 지난해보다 낮게 설정돼 은행권이 신규 대출 접수를 축소·중단하는 등 대출 문턱이 한층 높아졌고 '연말 대출 셧다운' 우려까지 나오는 상황이다. 더불어 보유세·양도소득세 등 세제 개편, 주택 공급 확대 방안을 아우르는 종합 부동산대책을 준비하고 있다.

서울 마포구 공덕동에 위치한 공덕SK리더스뷰 아파트 단지. 사진=서현진 기자

29일 방문한 마포구·용산구·성동구 일대 공인중개업소 관계자들은 대출이 막히면서 매수·매도가 사라지고 '매물 잠김' 현상이 벌어졌다고 한목소리를 냈다. 정부의 연이은 대출 조이기 기조가 현장에 고스란히 반영된 셈이다.

마포구 일대는 급매물이 자취를 감췄다. 마포구의 한 중개업소 관계자는 "대출이 안 나오니 매수자도 없고 급매도 없어 부동산 시장이 정체돼 있는 상황"이라며 "다주택자 매도자들도 매도 여부를 고민하고 있는데 아직은 상황을 지켜보겠다며 돌아가더라"고 말했다. 또 다른 중개업소 관계자도 "강남이 움직여야 여기도 움직일 수 있는데 시장이 너무 조용하다"며 "매물 잠김 현상이 심각하니 공인중개업소도 수백 업소가 폐업하고 있다"고 토로했다.

서울 용산구 한 공인중개업소. 사진=서현진 기자

반면 용산구의 한남뉴타운·동부이촌동 등 고가 지역은 분위기가 달랐다. 고가 지역은 자금 여력 자체가 다르다는 게 현장의 설명이다. 용산구의 한 중개업소 관계자는 "동부이촌동, 한남뉴타운 등 높은 금액이 들어오는 지역은 정책 변수 정도에 움직일 고객들이 아니다"라며 "이 동네에 새롭게 들어오는 고객들도 정부 정책을 갖고 일희일비하지 않을 것 같다"고 말했다. 다만 "기존에 갖고 있던 매물을 적당한 타이밍에 팔아야겠다는 고객은 걱정일 수 있다"고 설명했다.

성동구도 거래가 끊긴 건 마찬가지다. 한 중개업소 관계자는 "급매도, 매수 대기자도, 손님도 없어 '올스톱' 상황"이라며 "상급지로 갈아타려는 고객 정도만 매매가 됐다"고 전했다. 특히 최근 재산세 고지서가 발송된 이후 고령층 문의가 늘었다고 강조했다. 이어 "70세 이상 어르신들이 집을 팔고 싶지만 세금 때문에 이러지도 저러지도 못한다며 사무실을 찾아온다"며 "'세금 때문에 잠이 안 온다, 집 한 채 있는 걸로 세금을 다 뜯어간다'는 말을 많이 한다"고 했다.

서민 실수요층이 많은 노도강은 대출 규제의 체감 강도가 가장 컸다. 매수 문의는 있지만 대출이 막힐까봐 계약까지 이어지지 못하는 현상이 이어졌다. 노원구의 한 중개업소 관계자는 "매수하고 싶어하는 고객은 있는데 연말에 대출이 막힐 것 같으니 관망하는 듯하다"며 "7월 거래는 5건 이하로 줄었다"고 전했다. 다만 아직 위기감이 크지는 않다고 덧붙였다. "여기가 초고가 아파트는 아니어서 고객들도 보유세가 높아지더라도 매매가를 좀 높여서 팔면 된다고 생각하는 듯하다"며 "정권은 바뀌니까 기다리겠다는 분들도 많다"고 귀띔했다.

도봉구도 비슷한 분위기였다. 한 중개업소 관계자는 "규제가 너무 심하니까 급매만 나오는데 매수자가 없다"며 "강남보단 덜하겠지만 세금 하나 때문에 매도·매수가 좌지우지되고 있다"고 전했다.

강북구도 대출 여파를 체감하고 있었다. 중개업소 관계자는 "대출 여파로 (거래가) 많이 줄었다. 월 평균 5건 계약됐다면 지금은 1~2건 수준"이라며 "매물은 그럭저럭 있는데 하반기가 되면 대출 총량 때문에 제약이 많을 것 같아 거래가 안 되는 상황"이라고 진단했다.

반면 강남3구에선 세제 문제가 발목을 잡고 있었다. 특히 강남3구의 경우 다주택자들이 지난 5월 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물을 대거 정리한 터라 남은 매물들은 대부분 세금 셈법을 지켜보며 매도를 미루는 상황인 것으로 나타났다. 서초구의 한 중개업소 관계자는 "급매는 별로 없다. 급한 고객들은 5월에 다 팔아서 다주택자 고객들도 지금은 없다"며 "매수자들은 기다린다고 하고 매도자들은 안 팔려고 하는 고객들이 많다"고 전했다.

강남구도 다르지 않았다. 중개업소 관계자는 "급매는 따로 없고 정말 급한 고객들은 5월 이전에 처분했으며 그때 처분 못 한 고객들은 쥐고 있다"며 "지금은 다주택자들이 세금을 알아보는 상황이라 물건을 팔 것으로 보이진 않는다"고 덧붙였다.

송파구 역시 관망세가 짙었다. 송파구의 한 중개업소 관계자는 "급매도 없고 한 달 사이 거래가 없었다. 매수자들은 매물을 기다리고 있다"며 "현재는 (대책이) 결정된 게 없어서 기다리는 상황"이라고 말했다. 이어 "송파구는 부촌이기 때문에 정책 관련해서 다주택자들이 매도를 망설인다거나 하는 영향은 없을 것"이라고 선을 그었다.

서울 용산구 동부이촌동에 위치한 한강맨션 아파트 단지. 사진=서현진 기자

결국 하반기 대출 총량 규제 강화라는 정책 변수 앞에서 마용성과 노도강의 매수 심리는 좀처럼 살아나지 못하는 모습이다. 강남3구 역시 다주택자들은 매도 여부를 결정하지 못한 채 조만간 발표될 세제 개편안의 내용을 예의주시하고 있다. 관건은 세제 개편안이 담길 이번 종합대책에서 대출 규제 기조가 그대로 유지되는지다. 이번 종합대책이 여전히 매수를 억제하는 정책일 경우 서울 부동산 시장은 거래절벽에서 쉽게 벗어나기 어려울 것이라는 우려가 나온다.

전문가들도 이 같은 정부의 매수 억제 정책이 '거래절벽' 현상을 낳고 이같은 현상은 통계착시효과로 이어질 수 있다고 진단했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(대한부동산학회장)는 "정부에서 매수를 억제하면 거래절벽을 가져올 수밖에 없고 결국 시장이 제대로 돌아가지 않아 실수요자들도 내 집 마련하기가 쉽지 않다"며 "강남 같은 경우 고가주택에 대한 세금 폭탄을 예고하고 있고 다른 지역들은 매수하고 싶어도 매수할 수 없는 규제 정책을 펴고 있어 시장에선 신고가와 신저가가 공존하는 시장이 이어질 것이다"라고 지적했다.

이어 그는 "통상 부동산 시장 가격은 오르내린다지만 거래들이 급감하게 되면 가격에 나타나는 현상들이 현장과 괴리된 통계착시효과를 불러일으킬 수 있다"고 덧붙였다.