"10년 거주 시 80%, 비거주 시 혜택 없어"...장특공제, 거주 중심 개편

1가구 1주택자 실거주자에 세제지원 확대초고가 주택 공제 한도 신설로 세제혜택 축소보유만으로 공제 어려워져 실거주 요건 강조

그래픽=박혜수 기자

정부가 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 제도를 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 전면 개편한다. 실거주 1주택자는 최대 10년·80% 공제를 그대로 유지하지만 거주하지 않은 기간은 보유 기간과 무관하게 공제받을 수 없다. 다만 취학·직장변경 등 부득이한 사유나 재건축·재개발 공사기간, 등록임대 등 일부 경우는 예외적으로 거주 기간으로 인정받을 수 있다.

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정부가 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 전면 개편한다

실거주 1주택자는 최대 10년·80% 공제를 유지하나, 거주하지 않은 기간은 공제 불가

부득이한 사유나 일부 예외는 거주 기간으로 인정

주요 변경점

장특공제 명칭이 주택은 '장기거주소득공제', 주택 외는 '장기보유소득공제'로 변경

공제 산정방식이 보유 기간에서 거주 기간 중심으로 전환

1가구 1주택자는 거주공제만 연 8%(최대 80%)로 확대

다주택자는 거주 연 2%(최대 30%, 15년)로 전환, 조정대상지역 다주택자는 공제 배제

숫자 읽기

장기거주소득공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 설정

2028년까지는 현행 제도 유지, 2028년 중간 단계 거쳐 2029년부터 거주공제 단일 체계 적용

공동소유 주택 분할양도 시 한도는 물건별로 나눠 적용

향후 일정

정부는 7월4일부터 소득세법 등 개정안을 입법예고

8월27일 차관회의, 9월1일 국무회의를 거쳐 9월3일 이전 정기국회에 제출 예정

재정경제부는 3일 '2026년 세제개편안'을 발표하며 현행 장특공제를 주택과 주택 외(상가 등)로 이원화하고 명칭도 각각 '장기거주소득공제'와 '장기보유소득공제'로 바꾼다고 밝혔다. 단순한 명칭 변경이 아니라 공제 산정 방식 자체를 보유 기간에서 거주 기간 중심으로 바꾸는 게 골자다. 정부는 '집은 사는(Buying) 것이 아니라 사는(Living) 곳'이라는 원칙을 이번 부동산 세제개편 전반의 방향으로 제시했다.

현재 1가구 1주택자는 3년 이상 보유·2년 이상 거주를 기본요건으로 보유·거주 기간에 따라 각각 연 4%씩 최대 80%까지 공제받는다. 개편안은 보유공제를 없애고 거주공제만 연 8%(최대 80%)로 확대해 10년 이상 거주하면 공제율 자체는 현행과 같은 최대 80%가 유지된다.

3년 이상 보유가 기본요건인 비조정대상지역 다주택자도 현행 보유 연 2%(최대 30%, 15년)에서 거주 연 2%(최대 30%, 15년)로 전환된다. 조정대상지역 소재 주택을 보유한 다주택자는 현행 장특공제 배제와 마찬가지로 거주공제도 배제된다.

과도한 공제를 막기 위한 장치도 새로 생긴다. 그동안 장특공제는 별도 한도 없이 양도차익의 최대 80%까지 적용됐는데 개편안은 장기거주소득공제에 한도를 둔다. 공제 한도는 2028년에는 20억원, 2029년 이후에는 10억원으로 설정됐다. 양도차익이 큰 고가주택일수록 공제 혜택이 상대적으로 줄어드는 구조다. 2인 이상이 공동소유한 주택은 지분비율에 따라 한 주택을 여러 해에 걸쳐 나눠 파는 분할양도의 경우 분할양도 비율에 따라 이 한도를 물건별로 나눠 적용한다.

시행 충격을 줄이기 위해 1년의 유예기간도 뒀다. 2027년까지는 현행 제도가 그대로 유지된다. 2028년에는 1가구 1주택자의 경우 보유공제 절반(연 2%, 최대 20%)과 거주공제(연 6%, 최대 60%)를 합산해 산정하는 중간 단계를 거친다. 다주택자는 2028년에는 보유공제 연 1%(최대 15%) 또는 거주공제 연 2%(최대 30%) 중 큰 금액이 적용된다. 2029년부터는 두 경우 모두 거주공제 단일 체계로 전환된다.

거주 요건이 강화되는 만큼 불가피한 사정으로 실제 거주하지 못한 기간을 구제하는 장치도 함께 마련됐다. 취학(고등학교·대학교), 직장 변경·전근, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 학교폭력으로 인한 전학, 취학·직장 사유의 해외체류, 60세 이상 직계존속 동거봉양 등의 사유로 다른 시·군으로 이사한 경우 최장 3년까지 비거주 기간을 거주기간으로 인정해준다.

재개발·재건축으로 취득한 신축주택은 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 경우에 한해 관리처분계획 인가일부터 입주 가능일까지 공사기간의 절반을 거주기간으로 인정한다. 지방 저가주택·인구감소지역 세컨드홈·준공 후 미분양주택 등 주택 수 산정에서 제외되는 특례주택은 보유기간을 거주기간으로 인정하는데 이는 기존 보유주택과 특례주택을 동시에 보유한 기간에 한한다.

더불어 등록임대주택 중 건설임대주택과, 조정대상지역 소재 아파트는 제외한 매입임대주택은 임대기간을 연 2%(최대 30%) 한도로 거주기간에 반영해준다. 이 규정은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 장기거주소득공제 공제율 계산에 적용된다.

정부는 이번 개편안을 담은 소득세법 등 개정안을 4일부터 입법예고하고 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출할 예정이다.