세금만으론 집값 못 잡는다···뒤따를 공급대책이 핵심

정부가 종합부동산세와 양도소득세를 손질했다. 부동산 세제의 축을 '주택 수'에서 '실거주'와 '주택가액' 중심으로 옮긴 이번 개편은 분명한 정책적 메시지를 담고 있다. 실거주 1주택자는 보호하고, 초고가·비거주·다주택에는 과세를 강화하겠다는 것이다.

정책 방향 자체는 시장이 오래 요구해온 과세 형평성 강화와도 맞닿아 있다. 그동안 동일한 자산가치를 보유하고도 주택 수에 따라 세 부담이 크게 달라지는 사례가 반복되면서 세제의 불합리성이 지적돼 왔다. 이번 개편은 그런 왜곡을 바로잡겠다는 시도라는 점에서 의미가 있다.

하지만 세금만으로 집값을 안정시키기는 어렵다. 세제는 수요를 조절하는 정책일 뿐 시장의 근본적인 수급 구조를 바꾸지는 못한다.

정부 역시 이를 모를 리 없다. 그래서 이번 세제개편 직후 곧바로 공급대책 발표를 예고했다. 수요 관리와 공급 확대를 함께 추진하겠다는 구상이다.

문제는 공급대책의 내용이다. 시장은 더 이상 공급 확대 의지나 원론적인 방향성만으로 움직이지 않는다. 언제, 어디에, 얼마나 공급할 것인지, 재건축·재개발은 어떻게 속도를 낼 것인지, 사업성을 가로막는 규제는 무엇을 풀 것인지와 같은 구체적인 실행계획을 원한다.

최근 몇 년간 정부가 공급대책을 내놓을 때마다 시장의 반응이 엇갈린 것도 같은 이유였다. 공급 목표는 제시됐지만 실제 착공과 입주까지 이어지는 속도는 기대에 미치지 못했고, 정비사업 역시 인허가와 각종 규제로 속도를 내지 못했다. 공급 계획보다 공급 실적이 중요하다는 시장의 시각은 이제 상식에 가깝다.

이번 세제개편도 마찬가지다. 실거주 중심 과세로 정책의 방향을 바로잡았다고 해서 집값이 안정되는 것은 아니다. 오히려 세 부담이 완화된 실수요자들이 시장에 안착하려면 충분한 신규 공급이 뒤따라야 한다. 공급이 받쳐주지 않는다면 세제개편 효과는 제한적일 수밖에 없다.

공급은 단기간에 효과가 나타나는 정책이 아니다. 계획부터 인허가, 착공, 입주까지 적지 않은 시간이 걸린다. 그만큼 시장은 공급 물량보다도 정부가 얼마나 실행력 있는 로드맵을 제시하느냐를 먼저 본다. 정책의 신뢰는 발표가 아니라 실행에서 결정된다.

이달 발표될 공급대책은 그래서 중요하다. 이번 세제개편이 시장 안정의 출발점으로 평가받을지, 또 하나의 수요 관리 정책에 그칠지는 결국 공급이 결정할 가능성이 크다.

세금은 시장의 방향을 바꿀 수는 있다. 하지만 집값을 안정시키는 것은 결국 공급이다. 이번 공급대책이 실효성을 담지 못한다면 이번 세제개편 역시 '시간 벌기'에 그쳤다는 평가를 피하기 어려울 것이다.