'사는 집' 세금 줄이고 '안 사는 집' 늘린다···종부세·양도세 대수술

종부세 '주택 수→가액' 전환···20억까지 보호·40억부터 과세 정상화장특공제 '보유→거주' 개편···실거주 1주택 혜택 유지다주택 양도세 중과 2028년까지 완화···2029년 정상 과세

그래픽=이찬희 기자

정부가 부동산 세제의 틀을 '주택 수' 중심에서 '실거주·주택가액' 중심으로 전면 개편한다. 종합부동산세는 주택 수가 아닌 주택가액을 기준으로 과세체계를 바꾸고, 양도소득세 장기보유특별공제는 실제 거주기간에 따라 혜택을 차등화한다. 실거주 1주택의 세 부담은 줄이는 대신 초고가 주택과 비거주·다주택에 대한 과세는 강화해 과세 형평성을 높이겠다는 취지다.

재정경제부는 3일 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 발표했다. 정부는 부동산 세제 개편 방향을 '거주용 1주택은 지속적으로 보호하되 비거주 주택과 일정 가액 이상의 주택은 정상 과세한다'는 원칙으로 제시했다.

기존 세제가 다주택 규제에 초점을 맞췄다면 앞으로는 실제 거주 여부와 주택가액을 중심으로 과세 형평성을 높이는 방향으로 개편하겠다는 의미다. 종부세와 양도세 개편도 시장 충격을 최소화하기 위해 단계적으로 시행하기로 했다.

종부세, '주택 수'에서 '주택가액' 중심으로 전환

가장 큰 변화는 종부세다. 지금까지는 주택 수에 따라 세율이 달랐지만 앞으로는 주택가액 중심으로 과세체계를 개편한다. 이에 따라 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향된다. 정부는 시가 약 20억원(공시가 14억원)까지는 종부세 과세 대상에서 제외하고, 시가 20억~30억원 구간은 세 부담을 완화하는 반면 시가 30억원 초과 구간부터는 세 부담이 점진적으로 증가한다. 시가 40억~50억원을 초과하는 초고가 주택부터는 세 부담이 크게 늘어난다.

정부는 종부세 과세체계 개편과 함께 세율도 손질한다. 과세표준 6억~12억원 구간의 세율은 현행 1.0%에서 1.3%로 상향하고, 이후 과표 구간도 1·2주택자의 세율을 높인다. 2028년부터는 3주택 이상 여부와 관계없이 최고세율을 5%까지 적용하는 방안을 추진한다. 공정시장가액비율도 현행 60%에서 70%로 상향하고 일부 다주택자는 2028년부터 80%를 적용하는 등 보유세 체계도 손질한다.

정부는 이번 종부세 개편이 '똘똘한 한 채'를 겨냥한 것이 아니라 과세 형평성을 높이기 위한 조치라고 설명했다. 기존에는 10억원짜리 주택 3채를 보유한 사람보다 30억원짜리 1주택 보유자의 세 부담이 더 낮아지는 사례가 발생하는 등 주택 수 중심 과세에 따른 형평성 문제가 있었다는 것이다. 이에 따라 동일한 자산가치에는 비슷한 수준의 세 부담을 지도록 과세 기준을 주택가액 중심으로 손질했다.

정부 시뮬레이션에 따르면 시가 40억원 주택에 10년간 거주한 60세 1가구 1주택자의 종부세는 현행 262만7000원에서 325만2000원으로 늘어난다. 반면 같은 주택에 거주하지 않는 경우에는 1114만2000원으로 세 부담이 크게 증가한다. 정부는 실거주 여부에 따라 세 부담을 차등화해 거주용 1주택을 보호하겠다는 취지라고 설명했다.

양도세, '보유'보다 '거주'에 무게

양도세도 실거주 중심으로 손질된다. 핵심은 장기보유특별공제 개편이다. 기존에는 보유기간과 거주기간을 기준으로 공제를 적용했지만 앞으로는 거주 중심으로 개편된다. 실거주 1주택자는 최대 10년, 80% 공제 혜택을 유지하는 반면 비거주 기간은 공제 대상에서 제외된다.

또한 양도가액 30억원 이하, 10년 이상 거주한 1가구 1주택의 기본공제는 250만원에서 2500만원으로 확대된다. 고가 주택일수록 공제 혜택이 커진다는 지적을 반영해 공제 한도도 새로 도입한다. 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원으로 단계적으로 축소한다.

장기보유특별공제 개편은 1년간 유예한 뒤 2028년부터 단계적으로 시행한다. 정부는 종부세 부담을 높이는 대신 양도세는 점진적으로 정상화해 시장 충격을 최소화하고 다주택자의 매물 출회를 유도한다는 방침이다. 다만 취학·근무·질병 등 불가피한 사유로 거주하지 못한 기간은 예외적으로 거주기간으로 인정하는 방안도 시행령에 담을 예정이다.

다주택자는 단계적 정상화···지방 이전 세제 지원

다주택자에 대해서는 보유세를 정상화하면서도 시장 충격을 줄이기 위한 완충장치를 마련했다. 정부는 양도세 중과 한시 완화를 2028년까지 연장한다. 2027년부터 2028년까지는 현재 20~30%포인트인 중과세율을 5~15%포인트 수준으로 한시 완화해 다주택자의 매도 기회를 추가로 부여하기로 했다.

2027년까지는 현행 수준을 유지하고, 2028년에는 중과와 공제 혜택을 절반 수준으로 조정한 뒤 2029년부터 정상 과세체계로 전환한다. 비수도권 주택에 대한 세제 지원도 확대해 인구감소지역 등 지방 주택은 일정 요건을 충족하면 2주택 산정에서 제외하고, 고령자가 수도권 주택을 처분한 뒤 비수도권으로 이전할 경우 양도세 감면 혜택도 신설한다.

정부는 이번 개편이 집값을 직접 겨냥한 정책이라기보다 과세체계를 정상화하기 위한 조치라고 설명했다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "거주용 1주택은 최대한 보호하면서 일정 가액 이상의 주택과 비거주 다주택의 보유세를 정상화해 투자·투기 수요를 억제하는 것이 종합적인 목표"라며 "집은 'Buying'이 아니라 'Living'이라는 원칙에 맞춰 실거주 중심의 세제를 구축하겠다"고 밝혔다.

이어 "높일 세금은 높이고 낮출 세금은 낮추되 시장이 제도 변화에 적응할 수 있도록 실행 가능성과 현실성도 함께 고려했다"고 덧붙였다.