[장경철의 부동산 論]상가투자 이것만 알면 당신도 전문가

초저금리 시대로 접어들면서 수익형 상가의 몸값이 높아지고 있다. 최근 3~4년동안 수익형 부동산 맹주로 자리잡은 오피스텔과 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등이 공급과잉에 수익률이 저하되면서 전통적 수익형 부동산의 강자인 상가가 다시 수면으로 떠오른 것이다.

그렇다면 어떻게 해야 여웃돈을 가지고 상가투자에서 성공할 수 있을까?

먼저 상권 특성을 파악하고 업종 선택을 잘해야 한다. 가령 대학가 상권에서 고가의 명품을 판다면 실패할 확률이 높을 것이다.

둘째, 입지가 좋아야 한다. 상가는 입지가 50% 차지한다. 입지에 따라 앞으로의 가치도 달라지게 된다.

셋째, 우량 임차인을 확보하라. 상가의 가치는 입지도 중요하지만 임차인의 역할도 상당히 중요하기 때문이다.

넷째, 역세권이라면 주 출입구인지를 따져라. 최근에는 환승역세권이 많이 생겨 출구별 분석이 요구된다. 주 출구인지를 알려면 노점상이 많거나 유명 브랜드 업종 많은 곳이 주 출입구일 확률이 높다.

다섯째, 신도시나 택지지구의 경우에는 업종의 선점이 중요하다. 특히 메디컬이나 프랜차이즈 업종의 경우 특히 그렇다.

그렇다면 어느 지역을 주목해야 할까. 최근 서울에서 상가투자가 핫한 지역은 송파 위례신도시나 마곡지구정도다. 위례신도시는 판교보다 강남접근성이 좋고, 무엇보다도 주거선호도가 높다. 마곡지구는 대기업이 대거 입주해 성장 가능성이 높은 지역이다.

경기도에서는 광명역세권과 동탄2신도시, 평택시가 있다. 두 지역다 KTX 역사 등 교통여건이 좋아지는 지역이다. 동탄2신도시는 수도권 최대 신도시로 서울과 세종시를 연결시켜주는 가교역할을 한다.

평택시는 고덕산업단지 및 포승지구 조성, 미군기지 이전 등 개발호재가 풍부하다. 2020년에는 70만 인구를 목표로 하고 있다.

하지만 유망지역이라고 무조건 상가투자의 성공을 보장하는 것은 아니다. 다만, 성공 확률이 높을 뿐이다.

안정적인 투자를 고려한다면 대단지 단지내 상가와 선임대 상가에 투자하는 것이다.

대단지 단지내 상가는 대부분 입찰을 한다. 무리하게 낙찰을 받으면 투자금이 많이 들고 임차인 확보에 어려움이 생긴다. 대단지라면 역시 단지별·출입구별 경쟁력을 잘 따져야 하며, 업종별 경쟁력도 따져야 한다. 중대형 아파트 보다는 상가 이용 비중이 높은 중소형 아파트의 단지 내 상가가 투자 가치가 높다.

최근 인기가 높은 선임대 상가도 투자 때 유의할 부분이 적지 않다. 선임대 상가는 임차인과의 계약이 분양 전부터 확정돼 있어 공실 발생에 대한 우려가 없는 것이 장점이지만 경기침체 장기화로 폐업이 빈번하게 일어나 장점이 희석되는 경우가 적지 않다.

이 때문에 선임대 상가에 투자할 때에는 장기간 운영이 가능하고 경험이 풍부한 우량 임차인을 선별하는 것이 가장 중요하다. 예를 들면 대형 프랜차이즈 업체나 은행과 같은 금융기관 등 우량 업종이 들어서는 상가가 유리하다. 또 인테리어 비용이 많이 들어가는 병원이나 기업형 슈퍼마켓 등이 선임대된 상가도 추천할 만하다.

선임대가 이뤄졌다는 분양업체의 설명을 무조건 신뢰해서는 안된다. 임대차 계약이 확정되지 않은 상황에서 ‘입점 유력’ 등의 문구로 투자자를 현혹시키는 경우도 있기 때문이다. 임대차 계약을 진행 중인 점포를 선임대 상가로 홍보하는 일도 종종 있다. 사전에 임대차 계약서를 반드시 확인해봐야 한다.

아울러 확정수익을 보장하는 상가도 주의해야 한다. 보전 기간 이후에도 현재 수준의 임대수익을 올릴 수 있을 지도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 시간이 지나면 상권이 활성화될 것이라는 식의 기대만 갖고 투자를 결정하는 것은 금물이다. 또 주변 상가의 월 임대료와 보증금 시세는 물론 일정 기간 해당 상권을 방문해 유동 인구 흐름 등 시장 상황을 살펴볼 필요가 있다.

마지막으로 상가는 아파트나 오피스텔에 비해 초기 투자자금이 많이 들어가는 상품이므로 본인의 자금여력에 맞는 투자가 이뤄져야 하며, 단기적인 수익 에 초점을 맞추기 보다는 여러 가지 사항을 감안해 장기적인 안목으로 접근해야 한다.