서울 오피스 임대시장 공급과잉 심각

강남·여의도 등 주요 업무지역도 공실 수두룩임대수익 매년 하락···실질임대료 50% 수준올해 대형 오피스 추가공급 탓 전망도 흙빛

서울 종로 일대 크고 작은 오피스빌딩이 즐비하지만 일부 건물 내부는 공실 탓에 한산하다. 사진=서승범 기자 [e-mail]

“주택시장 공급과잉은 아무것도 아니다. 빌딩 오피스 시장의 문제가 더 심각하다. 강남·종로 등 서울 주요업무지구에도 공실이 허다하다”. 20여년간 오피스빌딩 업계에 종사한 한 관계자의 말이다.

오피스 시장이 여전히 공실 탓에 골머리를 앓고 있다. 기존 공실률이 해소되지 않은 상황에서 신규 빌딩 공급이 지속돼 문제가 커지고 있다.

25일 리맥스코리아에 따르면 지난해 4분기 서울 주요 도심권 오피스 공실률은 15.8%로 나타났다. 이는 지난 2013년(9.5%)보다 두 배 가량 증가한 수치다. 특히 강남과 여의도는 각각 2013년 9.3%, 6.5%에서 2015년 4분기 14.2%, 17.3%로 크게 증가했다.

임대수익률도 하락세와 보합을 면치 못하고 있는 것으로 전해졌다. 대한주택보증 연구자료를 살펴보면 2015년 3분기 오피스빌딩 평균 임대료는 ㎡당 2만400원으로 1분기(2만500원)와 비슷한 추세를 유지했다.

다만 오피스 관련 업계 관계자들은 알려진 평균 임대료는 렌트프리 등 건물주가 임차인을 잡기 위해 제공하는 할인 혜택을 제외한 ‘명목임대료’인 탓에 ‘실질임대료’는 이보다 더 하락할 것이라고 입을 모았다.

실제 빌딩주들은 공실을 줄이기 위해 ‘렌트프리’, ‘인테리어·공사비 지원’, ‘전세 계약’ 등의 방식으로 임차인 모집에 나서고 있다. 특히 ‘렌트프리’는 1년 중 6개월을 지원해주는 곳도 많아 실질임대료는 알려진 것에 절반 수준에 머문다는 게 업계 관계자들의 전언이다.

장진택 리맥스코리아 이사는 “공실률은 매년 증가하고 있으며 이에 따라 임대료는 계속 하락하고 있다”며 “빌딩주들이 실질임대료를 낮추지 않는 것은 빌딩의 ‘가치’가 하락할 것을 우려해서다. 리스크가 있더라도 건물 경기가 좋아지면 매매차익이 크기 때문에 버티고 있는 건물주들이 많다”고 전했다.

전망도 비관적이다. 올해 경기가 불확실한 데다 제2롯데월드 등 신규 대형 오피스가 줄지어 공급돼서다. 올해에만 약 30만평 내외의 오피스 신축 공급물량이 공급될 예정인 것으로 전해졌다.

정문오 한국감정원 시장분석연구팀 연구위원은 “오피스 임대시장은 신규 공급물량의 증가와 경기 불확실성에 의한 지속적인 침체 분위기가 유지될 전망”이라고 전했다.

장진택 이사는 “앞으로도 오피스 임대시장은 약세가 이어질 것으로 예상한다. 공급량은 계속 늘어나는 데 반해 수요는 증가 요인이 없어서다”라며 “전반적으로 경기가 좋지도 않고, 새로운 성장동력이 없는 상황이어서 반등하기는 힘들 것”이라고 전망했다.

서승범 기자 seo6100@