“전월세 계약 만료 세입자!···이건 꼭 주의하세요”

계약 연장 유무 한달 전 통보·하자 집주인과 함께 확인

이른 이사 시 직방 등 플랫폼 통해 세입자 구할 수 있어

등기부등본 주소·소유자가 계약서와 반드시 일치 해야

근저당 많은 매물은 보증금 위험할 수도···확정일자 必

설 연휴 이후 본격적 이사철을 앞두고 전월세 계약 종료가 임박한 20만여 세입자의 고민이 커졌다.

27일 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과에 따르면 21만4040가구가 올 1분기 전국 전월세 계약이 만료(2년 기준)된다. 이 중 서울은 6만3811가구(29.8%)의 계약이 만료된다.

지난달 12·16 부동산 정책으로 전세 대출 규제가 강화되면서 임대차 시장 불안이 예상되는 가운데 계약 만료를 앞둔세입자가 주의해야 할 점들을 정리했다.

◆집주인과 갈등 최소화...최소 한달 전 통보·집 체크는 함께
집주인과 갈등을 최소화하기 위해선 계약 만료 시점을 기준으로 6개월, 늦어도 한 달 전에는 집주인에게 계약 연장 여부를 알려야 한다. 계약을 종료할 경우 집주인에게 반환 보증금 마련 시간을 주기 위함이다.

관리비, 청소비용등 부동산 임대차 계약서에 썼던 특약 내용을 확인 및 정산하기 위해 계약 시 체결한 특약사항도 확인해야 한다.

집 상태는 이사 가기 전 여유를 두고 집주인과 함께 꼼꼼하게 체크해야 한다. 이사 당일 하자를 발견하게 될 경우 조율이 어려워질 수 있기 때문이다. 부동산 업계에 따르면 사전에 바닥, 벽, 옵션(냉장고, 침대, 가스레인지 등) 중 파손된 것이 있는지 확인해 그 자리에서 책임소재를 파악하고 정산하는것이 가장 깔끔하다. 앞서 이사 들어가는 시점에 옵션을 비롯해 구석구석 사진을 미리 찍어 놓는 것도 좋다.

만약 중도 계약해지를 해야 하는 상황이라면 세입자가 직접 새 세입자를 찾아야 한다. 약속한 계약 기간보다 일찍 이사하게 될 경우, 직접 다음 세입자를 찾아 주고 나가는 게 제일 빠른 해결 방법이다.

부동산 중개 플랫폼 직방 관계자는 “중개 플랫폼에 매물을 내놓는 것도 방법”이라며 “직방이 운영하는 ‘우리집 내놓기’ 서비스를 이용하면 임대인과 임차인 모두 등록할 수 있다”고 말했다.

◆계약 체결 시 등기부등본 소유자·근저당 꼼꼼히 살필 것
새로운 전월세 계약을 체결하는 시점에 주의해야 할 점도 있다.

우선 등기부등본은 계약 직전에 직접 떼보는 것이 좋다. 대법원 인터넷 등기소에 접속해서 집 주소를 검색하면 등기부등본을 바로 발급받을 수 있다. 거래를 하는 부동산에서 공인중개사가 등기부등본을 확인할 수 있지만, 등기부등본 내용은 실시간으로 바뀔 수 있으니 계약 직전에 내 손으로 직접 발급받아 확인하는 것이 좋다는 게 전문가들의 중론이다.

등기부등본을 볼 때 가장 중요한 포인트는 등기부등본과 계약서 상 주소 및 소유자의 일치 여부다. 부동산 매매 계약서(또는 임대차계약서) 법적 효력이 발생하려면, 등기부등본과 계약서 상의 주소와 소유자가 일치해야 하기 때문이다.

먼저 등기부등본의 주소는 ‘표제부’에서 확인 가능하고, 이 주소가 계약서의 주소와 일치하는지 체크해야 한다. 등기부등본 소유자는 ‘갑구’에 표기된다. 이때 등기부등본상 소유자가 계약하는 집주인의 신분증 정보와 일치해야 한다.

만약 근저당이 많은 매물일 경우 전월세 계약을 다시 고민해 보는 것이 좋다.

부동산 업계 전문가는 “근저당이란 앞으로 생길 채권의 담보로서 집의 저당권을 미리 설정하는 것을 뜻하는데 이 근저당은등기부등본 ‘을구’에서 확인할 수 있다”며 “근저당이 많이 설정된 집은 집주인의 자금 유통이 원활하지 못했을 때 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다”고 말했다.

이어 “특히 건물 가격의 대부분이 담보로 잡혀있다면 계약을 다시 한 번 고민하는 것이 좋다”고 “또 보증금을 더욱 안전하게 지키기 위해 계약 직후 전입신고와 확정일자를 받는 건 필수”라고 강조했다.