서울 아파트값 꿈틀···하반기 추가 상승은 ‘글쎄’

급매물 소진되면서 9주 만에 보합세 전환

‘더 늦기 전에’ 심리로 중저가 매수세도 한몫

전망은 부정적···“규제 속 지속가능성 부족해”

서울 강남구 대치동 은마아파트 내 전경. 사진=이수정 기자

서울 부동산시장이 반등 조짐을 보이고 있다. 코로나19 등 대외적인 변수와 함께 정부의 부동산 안정화 정책으로 그간 하락 조정되는 모습이었지만, 강남권을 시작으로 급매물이 소진되면서 매수 우위의 시장 상황이 종결됐다. 여기에 집값이 더 오를 것이라는 불안심리에 수요자들이 소형 저가 매물 위주로 매수에 나서면서 분위기가 반전되고 있는 모습이다.

9일 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 지난 3월 다섯째 주부터 9주 연속 하락세를 보이다 지난주 보합세를 보였다.

강남4구 하락폭이 줄어들고 비교적 규제가 덜 심한 중저가 단지에 실수요가 몰리면서 가격이 상승한 것으로 풀이된다.

특히 대출 규제가 보다 자유로운 중저가 매물의 가격 상승세가 주효했다. 부동산114에 따르면 지난달 서울의 소형(전용 60㎡ 이하) 아파트 평균 매매가격은 3.3㎡당 2923만원으로 작년 12월보다 3.6%(101만원) 상승했다. 같은 기간 중대형(85㎡ 초과) 아파트값이 1.4%(3118만원→3161만원) 오른 것과 비교하면 2.6배 상승한 것이다.

이 중에서도 노·도·강(노원·도봉·강북)의 상승세가 뚜렷했다. 그동안 미흡한 교통환경 탓에 저평가 받았던 것이 갭차이를 메우며 거센 상승세를 보였다. 노원구의 소형 아파트값은 평균 6.8% 올랐고, 도봉구는 4.8%, 강북구는 8.3%씩 뛰어 서울 평균 상승률을 크게 웃돌았다.

다만 전문가들은 이같은 분위기가 지속해서 이어지기는 어려울 것으로 보고 있다. 대출 규제 등 정부 정책 영향으로 반등에는 제한이 있을 것 예상했다.

특히 최근 가격 상승은 매물 부재에 따른 것으로 이후 공급량이 증가하면 다시 매수 우위 시장환경이 조성돼 가격이 하락할 것이라는 전망이 짙다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “매물이 없어 하나씩 거래되다 보니 다음에 나오는 매물은 호가가 높여져서 나온 것이 영향을 미친 것 같다”고 현재 시장 분위기를 풀이했다.

이어 양 소장은 “3기신도시도 있고 정부가 공급대책 부분을 서두르는 부분이 있어 수요가 풍부하다고 볼 수는 없지만 대기 수요자들이 발생할 것으로 보인다”며 “매물 부족현상으로 반등하는 모습을 보이는 것이기 때문에 정부가 거래세를 완화해 매물이 시장에 나올 수 있게 해야 한다”고 말했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “종부세를 피하면서 중저가 단지 갭투자가 늘어나고 이런 것들 때문에 매매가격이 올랐는데 규제가 심한 상황에서는 지속 가능성이 없다”며 “대출 규제가 주요하다. 하반기에는 다시 주춤해지면서 하향 안정세 혹은 보합세를 보일 것으로 예상된다”고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수 역시 대출 규제 등 정부 정책 영향으로 하반기에는 하락세를 보일 것으로 전망했다.

권 교수는 “서울은 대세하락은 아니고 약보합세를 유지하고 있는데 올해 가을 전월세 상한제 등 규제 강도가 강화되면서 전월세 가격이 하락하면 부동산경기가 더 어려워질 것 같다”며 “유동성 자금이 많기 때문에 시장이 망가지는 정도의 타격은 아니겠으나, 하반기로 가면서 집값은 하락할 것으로 보인다”고 말했다.

반면 6억 이하 소형주택 선호도 현상이 지속되면서 약간의 상승 기류 기대감이 존재한다는 전망도 나왔다.

송승현 대표는 “대출 규제 탓에 고가 아파트들은 무리감이 있을 것으로 예상되면서도 6억이하 주택이나 지역별로 조금 저렴한 곳 위주로 자금들이 이동할 것으로 보인다”며 “항상 기준점이 6월 이후 반등이 있었다. 여름휴가가 지나고 나면 가을 이사 시즌도 돌입하면서 반등 기미가 있을 것으로 예상한다”고 말했다.