집값 하위 ‘노도강’ 백조되나 했더니 역주행

노원·도봉·강북 집값 다수 정비사업 기대로 작년 급등

대출 규제·고점 피로감에 거래 급감하며 가격도 ↓

정비사업·GTX-C 등으로 인한 개발 호재 기대감은 여전

노원구에 위치한 한 공인중개사무소 모습. 사진= 주현철 기자

서울에서 비교적 집값이 낮은 노·도·강(노원·도봉·강북)이 맞은 부동산 봄이 일찌감치 끝날 분위기다.

서울 전체적인 집값 상승과 일대 정비사업 기대감, GTX 등 교통호재 등으로 아파트값이 급등했지만, 대출규제 강화와 금리인상·고점인식 등으로 시장 전체가 관망세를 보이면서 다시 뒷걸음질 치고 있다.

강북구와 도봉구, 노원구는 문재인 정부 이전에는 불편한 교통편 탓에 3.3㎡당 1000만원 선에 아파트값이 형성돼 서울 구별 아파트 매매가 최하위권을 항시 기록한 곳이다.

GTX-C 노선 개통, 노후화된 아파트들의 재건축 가시화 등으로 집값이 뛰면서 현재는 3.3㎡당 3000만원 선을 넘긴 상태다. 서울 구별 아파트값 꼴등을 한동안 기록했던 도봉구도 3200만원 선까지 오르면서 현재는 은평, 중랑, 금천 등보다 오히려 가격이 올랐다.

특히 서울 주요지역 집값이 폭등함에 따라 저가 매물 수요가 몰리면서 집값을 끌어 올렸다.

집값 상승이 가장 늦게 시작돼 추가 상승이 기대됐던 노도강이지만, 분위기가 반전된 상태다.

이전 강남 집값까지 아파트가격이 상승해 추격 매수세가 현저하게 줄어든 데다 정부의 대출 규제까지 겹치면서 거래가 단절됐다.

실제 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 노도강 지역 아파트 매매 거래는 전년대비 반토막 이상 급감했다. 도봉구의 경우 지난해 아파트 매매 거래량이 총 1819건으로 전년 동기 대비 58.4% 감소한 것으로 조사됐다. 서울 중 가장 높은 감소율이다. 강북구와 노원구 역시 같은 기간 아파트 거래가 각각 57.5%, 56.1% 줄어 거래량 최하위권을 기록했다.

반토막난 거래량은 매수자 우위 시장으로 전환됐다. 한국부동산원 매매수급지수 통계자료를 살펴보면 노도강의 수급지수는 지난 11월 15일 99.5를 기록, 매도세 우위로 전환된 이후 7주 연속 팔자 행보가 이어졌다.

이에 따라 매매가격도 지난해 12월 강북구와 도봉구가 각각 -0.02%, -0.01% 하락했다. 이는 1년 7개월 만에 하락 전환한 것이다.

그럼에도 일부 전문가들은 여전히 노·도·강의 부동산시장을 긍정적으로 전망하고 있다.

GTX-C노선 개통과 창동역 역세권개발 등 교통·문화 호재에 대한 기대감이 여전한 데다 재건축 대상 단지가 대규모로 밀집돼 이후 지역 개발이 계속적으로 이뤄질 것으로 보여서다. 여기에 여전히 서울 주요지역 집값과 비교해 낮은 수준의 매매가격이 수요를 뒷받침할 수 있는 이유로 꼽혔다.

도봉‧노원‧강북구에 재건축 최소 기준인 준공 30년을 넘긴 아파트 단지는 총 95곳으로 확인됐다. 현재 노원구에서는 상계동 주공아파트 1~16단지가 재건축을 추진 중(일부 완료)이며 도봉구에서는 쌍문한양1차, 창동주공 17단지, 상아1차아파트, 창동주공 2단지, 신동아아파트 등의 재건축이 속도를 내고 있다. 강북구도 지난해 소규모 재건축이 진행된 데 이어 미아 9-2, 미아 4-1 등이 재건축을 준비하고 있고 일부지역에서는 재개발 기대감도 돌고 있다.

업계 한 관계자는 “대출이 강화되자 대출을 이용해 저가 아파트 구매하려던 수요가 끊겼다. 이에 가격이 비교적 저렴했던 노도강이 가장 크게 타격을 입은 것으로 풀이된다”며 “다만 향후 개발이 속도를 낸다면 다시 한번 갭 차이를 메우로 가격이 오를 가능성도 있다”고 내다봤다.