신반포7차 부지 놓고 DL이앤씨-한신공영 불편해진 관계···무슨 일이

시공사-조합으로 만난 DL이앤씨·한신공영

잠원사옥과 7차 아파트 필지상으론 하나로

사업성 때문에 한신공영이 부지 내줘야 해

한신공영은 "글쎄" 상징성 커 쉽지 않을듯

현재 민간→공공재건축 방향 튼 신반포7차

반대하는 주민 많아 신중, 오는 11일 총회

서울 서초구 '신반포7차'가 강남권 처음으로 공공재건축을 추진하면서 사업 속도를 내고 있다. 이 단지는 용적률 상향 등 혜택을 적용받아 초고층의 DL이앤씨의 고급 브랜드 단지로 탈바꿈할 전망이다. 사진 = 김소윤 기자

서울 강남권에서 첫 '공공재건축'이 나올 것으로 전망되는 서초구에 위치한 '신반포7차'. 그런데 해당 부지를 둘러싸고 두 곳의 건설사들이 서로 불편해진 관계에 놓일 것으로 예상되는 분위기다. 이들은 신반포7차 재건축 시공사인 DL이앤씨와 해당 부지에 사옥이 있어 조합원 지위를 가진 한신공영이다. 두 건설사들끼리 시공사와 조합원과의 관계가 되는 셈이다. 문제는 사업성을 위해서라도 한신공영이 재건축에 찬성을 해야하는데 해당 사옥은 과거 반포 지역 일대를 점령했다는 상징성이 있는 만큼 쉽게 내주지 않을 가능성이 높다라는 점이다.

9일 정비업계에 따르면 신반포7차 재건축조합에서는 공공재건축 방식으로 선회를 적극 검토하고 있는 것으로 알려진 가운데, 최근 조합원들을 대상으로 설명회를 개최하고 시행사인 LH(한국토지주택공사)와도 협의에 나선 것으로 전해진다. 시공사는 DL이앤씨로 지난 2016년에 선정됐다.

신반포 7차 아파트 정확한 명칭은 한신7차아파트다. 그간 민간 재건축을 추진했지만 낮은 사업성과 인근 단지와의 통합 재건축이 연달아 무산되면서 최근 들어서야 공공재건축으로 추진하게 것이란 분석이다. 앞서 신반포7차는 신반포22차 그리고 인근의 한신공영빌딩 잠원사옥 부지와 통합 재건축하는 방안을 검토해왔다. 지난 2019년 10월 조합은 서울시와 협의해서 기부채납 비율 20% 상향, 용적률 230%로 가닥을 잡았지만 당시 정부에서 강남 집 값을 잡는다는 명목 때문에 결국 서울시의 인허가를 받는데 실패했다.

신반포 7차가 민간 재건축 사업에 난항을 겪었던 이유는 한신공영 부지와도 밀접해 있었다. 신반포7차 재건축 사업 위치를 보면 서울시 서초구 잠원동 65-32 일대인데 해당 필지가 신반포7차·한신공영 잠원 사옥 두 곳이다. 필지상으로 보면 서로 한 몸인 셈이다. 그런데 한신공영 사옥 부지는 상업시설로 공동주택을 지을 수 없는 용지로 돼 있다는 것이다. 즉 한 필지 안에 주거용지와 상업용지가 있는 것이다.

한신공영은 지난 1977년부터 약 19년 동안 서초구 잠원동과 반포동 일대에 신반포아파트를 28차까지 총 2만여 가구를 공급하며 '한신 타운'을 조성했다. 이 지역은 한신공영이 만들었다 봐도 과언이 아닐 만큼 엄청난 규모이다보니 한신공영은 강남 개발의 가장 큰 수혜를 받은 회사 중 한 곳으로 꼽히며, 이 덕에 한신공영과 형제회사였던 뉴코아 두 회사는 IMF로 파산하기 이전까지 재계순위 20위권 안팎이었다. 사진 = 김소윤 기자

이로 인해 만일 한신공영 부지를 포함해 신반포7차가 민간 재건축을 하는 경우 기부채납비율 10~15%, 용적율이 210%로 추가 용적율 인센티브는 없게 된다. 만일 신반포 7차만 한다면 용적율 250%가 가능해진다. 즉 같이 하게 되면 용적율 210%로 재건축 수익성은 떨어지게 되고 신반포7차만 한다면 조합원 추가 분담금만 늘어나게 된다. 이런 복잡한 이유들 때문에 쉽사리 사업을 진행할 수 없었던 것으로 알려져 있다.

반면 공공재건축을 추진하게 되면 얘기가 달라진다. 공공재건축을 추진하게 되면 한신공영의 상업부지를 포함해 해당 지역이 일괄적으로 준주거지역으로 변경된다. 용적율은 500%까지 늘어나게 되고 층수는 기존 35층에서 40층으로, 일반분양 물량이 증가되니 당연히 조합원 분담금도 최소화된다. 현재 신반포7차 재건축 단지는 현재 3종일반주거지역으로 320세대에 불과하지만 민간 재건축 시에는 810세대인 반면 이번 공공재건축으로 추진하게 되면 준주거지역으로 종상향돼 1045세대로 탈바꿈하게 된다. 때문에 해당 조합원들이 민간에서 공공으로 방향을 선회하려는 것으로 관측된다.

그러나 변수가 있다. 앞서 언급했듯이 조합원 지위에 있는 한신공영이 공공재건축 사업에 얼마나 손 들어줄 것인가가 문제다.

한신공영은 지난 1977년부터 약 19년 동안 서초구 잠원동과 반포동 일대에 신반포아파트를 28차까지 총 2만여 가구를 공급하며 '한신 타운'을 조성했다. 이 지역은 한신공영이 만들었다 봐도 과언이 아닐 만큼 엄청난 규모이다보니 한신공영은 강남 개발의 가장 큰 수혜를 받은 회사 중 한 곳으로 꼽히며, 이 덕에 한신공영과 형제회사였던 뉴코아 두 회사는 IMF로 파산하기 이전까지 재계순위 20위권 안팎이었다.

지난 1977년 4월 입주해 2013년 철거된 반포주공1단지 동측에 있었던 5층 위주의 아파트였다. 2016년 아크로리버파크로 준공됐다. 사진 = 김소윤 기자

그러나 현재에 이르러서는 강남 반포 재건축 단지들은 한신공영 소유의 토지 때문에 여러 차례 골머리를 앓아왔던 것으로 전해진다. 실제 현재 '아크로리버파크'로 재건축에 성공한 신반포1차의 경우 사업 과정에서 총 2만여평의 대지 중 171.5평이 한신공영의 지분으로 드러난 사례가 있었다. 이는 아크로리버파크의 1차 분양 이후 뒤늦게 파악됐고 조합과 한신공영은 부지 소유권을 두고 소송전을 치르기도 했다. 조합은 1심에서 패소한 후 2심에서 일부 승소했지만, 가지고 올 수 있는 땅은 171.5평 중 약 10.6평에 불과했다. 결국 대법원까지 가서야 조합의 손을 들어주며 일단락 됐다. 놀라운 점은 한신공영도 몰랐던 것으로 알려진다. 1997년 외환위기 당시 법정관리에 들어간 한신공영이 2002년 새로운 주인을 만나 인수인계 하는 과정에서 누락됐을 것이라는 얘기다.

이 중 한신공영 잠원 사옥은 여느 때보다 상징성이 더 커 부지를 쉽사리 내주지 않을 수 있다는 얘기가 나온다.

그렇다고 해서 한신공영 잠원 사옥을 제외하고 공공재건축 사업을 추진하기에는 그 규모가 작아 사업 진척이 어려울 것으로 관측된다. 본의 아니게 조합원과 시공사의 관계로 만나게 된 한신공영과 DL이앤씨의 관계가 불편해질 수 있다는 얘기가 나온 이유도 이 때문이다. 시공사인 DL이앤씨 관계자는 "한신공영 사옥 부지를 제외하고는 사업성이 너무 안 나와서 같이 진행하는 게 여러모로 낫다"라며 "부지가 큰 만큼 투표권 비중도 클 것으로 보인다"라고 언급했다.

다만 아직 신반포 7차가 공공재건축으로 최종 결정난 것이 아닌 만큼 관련 애기는 시기상조라는 지적도 나온다. 조합 측도 한신공영과의 토지 문제는 예민한 만큼 답변을 회피하는 분위기다. 또 현재 반대하는 주민도 많은 만큼 조합은 신중한 반응이다. 신반포 7차 공공재건축 사업 추진 여부는 오는 11일 정기총회를 통해 최종 결정할 예정이다.

한편, 공공재건축은 지난 2020년 8·4대책을 통해 발표한 공급 대책 중 하나로 LH 등 공공이 재건축사업에 참여해 용적률 등 각종 규제를 완화하고 주택 공급을 기존 대비 1.6배까지 확대하는 사업이다. 용적률 상향으로 늘어난 가구 수의 일부를 비롯해 개발 이익 일부를 기부채납 받는 방식이다. 규제 완화 등을 내걸었지만 기부채납 증가 등에 대한 거부감 등으로 강남권 단지들은 잇달아 불참을 선언했다. 만일 신반포7차가 실제로 공공재건축으로 추진하게 된다면 이 방식으로 사업을 추진하려는 단지들이 잇따를 수 있다는 긍정적인 전망도 나온다.