규제지역 해제···전문가들 "연착륙 방안으론 역부족"

정부, 서울·경기일부 제외하고 부동산 규제지역 모두 해제키로

고금리 시대서 효과 기대하기 어려워...높낮이 관리 정도 기대

"연착륙 위해 실수요자 대상 규제·지원책 일부 완화·수정해야"

부동산 관계장관회의. 사진=이수길 기자 [e-mail] 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 10일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 부동산 관계장관회의에서 발언하고 있다.

정부가 주택가격 연착륙 정책의 일환으로 서울과 경기 일부지역을 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제하기로 했다. 다만 전문가들은 금리인상에 따른 이자부담과 수요자들의 하락 기대심리가 여전해 큰 영향을 주지는 못할 것으로 전망했다.

국토교통부는 지난 9일 2022년 제4차 주거정책심의위원회를 열고 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'을 심의·의결했다고 10일 밝혔다.

이번 심의에서 서울, 서울과 연접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기·인천 전역이 규제 지역에서 해제됐다. 지방에서 유일한 규제 지역으로 남아있던 세종도 풀렸다.

투기과열지구는 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 등 9곳이 해제됐다. 조정대상지역은 수원팔달·영통·권선·장안, 안양만안·동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥·처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주,의정부, 김포, 동탄2, 광교, 성남·중원 등 경기도 22곳이 해제됐다.

지난 9월 열린 주정심에서 규제 지역을 해제한 지 한 달여 만에 추가로 규제 해제에 나선 것이다.

이는 서울 및 수도권 아파트들도 일부가 가격이 급격히 하락하고 미분양이 쌓이는 등 주택시장이 급격하게 얼어붙은데 따른 조치로 풀이된다.

하지만 전문가들은 정부의 이 같은 방안이 매수심리를 다시 되살리기는 어려울 것으로 전망하고 있다. 여전히 비싼 주택가격과 대출 금리 인상에 따른 금융비용 부담 상승이 그 이유다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 "규제지역을 푼다고 해서 투자 수요가 발생하거나 수요자들의 매수심리가 살아나거나 하지는 않을 것"이라며 "금리가 계속 오르고 있기 때문"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "지금은 정책이 거시경제를 이기기 어렵다고 본다. 정책적인 개입이 시장가격 높낮이 정도를 바꿀 수 있겠으나, 지금 상황에서는 그것도 어렵다"며 "주택가격이 내려가는 각도가 지금 기울기처럼 하락할 것으로 예상된다"고 말했다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 "심리적으로는 영향을 미칠 수 있겠으나, 기술적 반등에 그칠 가능성이 높다"며 "시장 심리가 다 죽어 있기 때문에 (영향이)제한적일 수밖에 없다"고 말했다.

일부 전문가들은 연착륙 방안으로 투자 수요를 억제하면서 일부 매수수요를 살리는 방안을 추진할 것을 제안했다.

최 교수는 "기본적으로 투기 수요를 차단하면서 문재인 정부 시절 억제한 규제 일부를 상황별로 풀어줘야 그나마 매수심리가 살아날 것"이라며 "다주택자 양도세 중과, 취득세 등과 대출 규제 등을 상황별로 보다 완화해야 한다. 규제를 완화하더라도 금리가 높아 수요나 가격이 바로 급등하지는 않을 것"이라고 내다봤다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 "무주택자를 대상으로 한 대출규제를 더 완화하고 금리 지원 등이 이뤄져야 그나마 실수요자 중심의 매수세가 붙을 것"이라며 "현재 정부가 추진하고 있는 지원책들은 금액이나 소득수준 등이 너무 낮아 재검토가 필요하다"고 전했다.

다만 전문가들은 주택 가격 하락세가 내년 말까지도 이어질 수 있을 것으로 전망했다.

송 대표는 "보통 내년 상반기까지 전망이 많은데 한국은행이나 국토연구원 발표 등을 미뤄봤을 때 2024년은 돼야 하락조정이 끝날 것으로 보인다"며 "금리 인상이 아직 끝난 것도 아니고 금리 여파가 1년은 가야된다고 봐야 한다"고 설명했다.

현 시장 분위기에서는 정부의 정책 기대보다는 개개인의 부채 관리가 중요하다는 게 전문가들의 조언이다.

한 교수는 "정부 입장에서 정책으로 펌핑할 수 있는 상황이 아니다. 규제완화를 급속도로 추진해 집값이 다시 오르면 총선에서 부담감으로 작용할 수 있기 때문"이라며 "현재 시장은 금리를 부담할 수 있는 사람들만 접근할 수 있는 정도로 더 많은 규제 완화는 못할 것"이라고 내다봤다.

송 대표는 "정책적으로 (하락장을)풀기는 어렵다. 이미 가계부채 관리를 잘 못했기 때문에 대외환경에 휘둘리는 상황"이라며 "개개인이 다음에 있을 경기 침체나, 미국의 금리 압박 등을 이겨낼 준비를 해야 할 시점"이라고 조언했다.