'둔촌주공' 분양가보다 높은 '마포더클래시' 흥행할까

후분양으로 3.3㎡당 분양가 4013만원 책정

1419세대 중 53세대가 일반분양으로 공급

전용 84㎡ 경우 12억 넘어 중도금 대출 불가

"고분양가에 실수요자 위주로 관심 보일 것"

마포더클래시 단지 전경.

서울 마포구에서 분양하는 '마포더클래시'가 분양시장에서 주목받고 있다. 최근 저조한 성적으로 청약을 마친 '둔촌주공(올림픽파크 포레온)'보다 비싼 분양가로 분양에 나섰기 때문이다.

19일 부동산 업계에 따르면 조합은 이날 해당지역 1순위 청약을 시작으로 20일 기타지역 1순위, 21일 2순위 청약을 실시한다. 단지규모는 지하 5층~지상 최고 25층, 17개 동, 총 1419세대로 대단지지만 이 중 전용면적 59㎡와 84㎡ 총 53세대만 분양물량으로 풀린다.

마포더클래시는 서울 마포구 아현뉴타운 내 아현2구역을 재건축 한 아파트로 입지 여건이 좋은 신축으로 평가 받는다. 그러다보니 기존 조합원들이 많고, 이탈률은 낮아 극소수 물량만 풀렸다.

마포더클래시 특징은 후분양제를 통해 공급된다는 점이다. 후분양 사업장의 경우 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도를 피할 수 있어 상대적으로 높은 분양가 책정이 가능하다.

실제 마포더클래시의 분양가는 전용면적 59㎡가 10억2200만~10억5000만원, 84㎡가 14억1700만~14억3100만원이다. 마포구 분양가심의위원회가 3.3㎡당 분양가를 4013만원으로 결정지은데 따른 것이다.

때문에 일각에서는 '고분양가'라는 평가가 나온다. 강북 최초로 4000만원을 넘어선 것인데다 얼마전 분양된 둔촌주공(3829만원)보다도 높은 분양가다. 이 단지의 조합원분양가가 3.3㎡당 1900만원대였던 터라 시장에서는 일반분양가가 지금보다는 낮을 것이라고 예상했었다.

시장에서는 일반분양 물량이 53가구에 불과하지만 성공을 장담하기 힘들다는 전망이 나온다. 시장 침체기에는 실수요자 중심으로 움직이면서 가성비가 높은 사업장과 그렇지 못한 곳의 희비가 극명하게 엇갈리기 때문이다.

같은 시기 분양하는 강동 헤리티지 자이의 3.3㎡당 분양가가 2940만원으로 저렴한 것과 대비된다. 시장에선 둔촌주공 청약 실패의 주된 원인으로 시세 대비 분양가가 높게 책정된 점을 꼽는다.

다른 청약 변수는 중도금 대출이 불가하다는 점이다. 일반분양 물량 53가구 중 50가구를 차지하는 전용 84㎡의 경우 모두 12억원을 넘어서 중도금 대출이 불가하다. 또 선분양에 비해 납부 기간도 촉박하다.

만일 일반분양이 완판에 실패하면 조합원의 부담이 늘어날 수 있다. 일반분양이나 보류지 물량 매각 비용은 조합의 사업비이기 때문에, 추가분담금으로 내야 하는 비용이 예상값보다 높아질 수 있다.

후분양 단지인 만큼 장점도 있다. 잔금까지 모두 처리하고 나면 일반 선분양의 일반분양 당첨자들이 입주까지 약 3년 가량 기다려야 하는 것과 달리 당장 내년 1월부터 입주가 가능하다. 당첨자 발표일은 오는 27일이며, 내년 1월 9~11일까지 3일간 최초 당첨자를 대상으로 계약을 실시한다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "일반분양 물량이 워낙 적긴 하지만, 일대 전세가격, 매매가격이 떨어지고 있다는 점을 고려하면 분양가가 너무 높다"면서 "일반분양 물량의 대부분인 84㎡의 경우 중도금 대출 받을 수 없는 가격대라 마포에 거주하고 싶어하는 실수요자들만이 관심을 보일 것으로 예상된다"고 전했다.