매매거래 느는데 청약은 여전히 한파···온도차 이유는

구축 재개발‧재건축 '미래가치' vs 신축아파트 '현재가치' 저울질

'매매시장' 규제완화로 매수심리 회복···급매 잡는 수요자 늘어

분양가상한제 폐지 후 고분양가 행진···가격 이점(利點) 줄어든 '청약'

노원구 아파트 밀집 지역. 기사내용과 무관. 사진=장귀용 기자

정부가 규제완화 기조를 이어가면서 부동산 매매시장과 청약시장의 온도가 극명하게 엇갈리고 있다. 서울지역 아파트 거래량은 11월부터 반등해 매달 늘어나고 있다. 반면 최근 청약을 진행한 분양단지들은 대부분 저조한 성적을 기록했다.

최근 정부는 부동산 경기 활성화를 위한 다양한 규제완화책을 내놨다. 다주택자에 대한 양도세 중과세를 2024년 5월까지 1년 더 유예했고, 취득세와 종합부동산세 등도 완화했다. 1월 30일부턴 소득제한이 없는 주택담보대출상품인 '특례보금자리론'도 출시했다. 서울 강남3구(강남‧서초‧송파)와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제했다. 분양가상한제도 폐지했다.

◇세금 완화에 특례보금자리론까지···매매시장 심리회복세=매매시장은 정부의 규제완화의 영향을 받아 매수심리가 조금씩 회복하는 모양다. 한국부동산원에 따르면 1월 넷째 주(23일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 66.0으로 지난주(65.8)보다 0.2포인트(p) 상승했다. 1월 첫째 주 35주 만에 반등한 후 4주 연속으로 지수가 올랐다. 수도권 매매수급지수도 67.8로 전주(66.9)보다 상승했다. 지방도 76.9에서 77.2로 올랐다.

매매수급지수는 부동산원이 중개업소를 대상으로 설문해 수요와 공급 비중(0~200)을 지수화한 것으로 기준선(100)보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많음을 뜻한다.

거래량도 늘어나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트거래량은 지난 10월 559건으로 최저치를 기록한 뒤 ▲11월 733건 ▲12월 828건으로 매달 늘어나고 있다. 아직 신고기간이 많이 남은 1월 거래량도 30일 기준 428건이 신고 됐다. 추세대로라면 12월 거래량을 넘어설 가능성이 크다.

다만 가격 하락세가 반전된 것은 아니다. 상당수 거래가 급매 위주로 이뤄졌기 때문이다. 노원구 상계동 A 공인중개업체 관계자는 "정부의 규제완화와 특례보금자리론 출시 소식 이후 급매물을 찾는 수요자가 늘면서 전세보증금 반환이 어려워진 갭투자 매물을 소화했다"고 했다.

이 때문에 업계에선 급매물 소진 이후엔 다시 거래절벽이 올 가능성이 있다고 본다. 도봉구 소재 공인중개업체 관계자는 "여유가 있는 집주인들이 가격을 다시 높이고 있고 중과세 유예로 여유가 생긴 다주택자들도 매물을 거둬들이거나 호가를 높이는 추세"라면서 "수요자들은 급매가 아니면 거래를 하지 않으려고 해 성사가 쉽지 않은 상황"이라고 했다.

◇원가상승에 분상제까지 폐지···분양가 높아진 '청약시장'=청약시장은 미달단지가 속출하면서 한파가 이어지고 있다. 인근 지역 시세가 떨어지면서 분양가가 시세와 비슷하거나 오히려 비싸져서 분양에 대한 매력이 떨어진 탓이다.

실제로 올해 들어 분양한 11개 단지 중 8곳이 미달됐다. 시장의 관심이 많았던 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)이나 장위자이레디언트(장위4구역 재개발)도 모두 저조한 계약률을 기록했다.

분양가상한제가 폐지되면서 분양가가 높이진 것도 저조한 성적의 원인으로 꼽힌다. 정부는 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제했다. 이에 따라 1월5일부턴 이들 지역에 적용되는 분양가상한제도 해제됐다.

실제로 분양가상한제 해제 이후 청약을 진행한 단지들은 분양가를 주변 시세와 비슷한 수준으로 책정했다. 장위4구역을 재개발한 '장위레디언트자이'는 전용 84㎡의 분양가를 9억570만~10억2350만원으로 책정했다. 단지 북측 300m거리의 래미안 장위 포레카운티는 지난 10월 전용 84㎡가 9억1400만원에 거래됐다.

일부 단지에서는 분양권이 분양가보다 낮은 가격에 나오는 '마이너스 프리미엄'도 등장했다. 서울 송파구 오금동 송파더플래티넘 전용면적 65㎡ 고층 매물이 13억140만원에 나왔다. 분양가(14억5140만원)보다 1억5000만원 낮은 가격이다.

건설업계에선 분양가를 낮추는 것은 힘들다는 입장이다. 건설업계 관계자는 "집값은 떨어졌지만 인건비와 자재비 등 원가는 계속 올랐다"면서 "시세가 떨어지는 바람에 분양가가 상대적으로 높게 보이지만 가격을 더 낮추는 것은 힘든 상황"이라고 했다.

전문가들은 가격하락이 우려되는 상황에선 신축아파트의 장점보단 단점이 부각된다고 입을 모은다. 송승현 도시와경제 대표는 "추가적인 가격하락이 우려되는 지금과 같은 시점에선 입주 이후부터 감가상각(減價償却)으로 가치가 떨어지는 신축아파트의 매력이 떨어질 수밖에 없다"면서 "오히려 건물가치는 거의 없어서 저렴해진 땅값만 지불하면 되는 재건축‧재개발을 저렴하게 사겠다는 '몸테크'가 유리한 상황"이라고 했다.