신통기획·모아타운 흥행···임대비율·추가분담금은 '리스크'

신통기획 인허가 등 인센티브에 총 79곳 사업 진행

모아타운도 65개소 지정···2025년까지 100개소 목표

일부에선 이해득실 달라 민간재건축 갈아타기 조짐도

재개발, 재건축, 정비사업, 빌라, 주택, 부동산, 아파트 사진=강민석 기자 [e-mail]

부동산 시장이 침체기를 맞고 있지만 신속통합기획(신통기획), 모아타운 등 오세훈 서울시장이 추진하는 정비사업은 순항하고 있다.

신통기획은 민간이 주도하는 재개발, 재건축 초기 단계부터 시가 주민들이 함께 가이드라인을 마련해 신속한 사업 진행을 지원하는 제도다. 현재까지 여의도 시범, 대치 미도, 관악 신림1구역 등 시내 총 79곳 사업장이 신통기획을 선택했다.

신통기획은 시가 직접 기획한 계획방향을 제시하는 방식으로 운영돼 왔다. 이를 통해 정비구역 지정까지 필요한 시간을 5년에서 2년으로 단축했다. 여기에 올해 초 자문방식(패스트트랙)을 새로 도입한 개선안도 내놨다. 주민제안이 있거나 지구단위계획이 수립된 지역은 별도 기획설계 절차를 생략하고, 자문을 거쳐 사업계획 수립 기간을 더 단축하는 방안이 추진된다.

재건축 사업장은 주민제안이 있는 곳과 지구단위계획 등 공공의 계획이 수립(예정) 된 지역에 자문 방식을 적용한다. 재개발 사업장은 주민제안이 있거나 개발사업 경관심의 대상이 아닌 개발면적 3만㎡ 이하 소규모 지역을 자문 방식으로 추진할 예정이다. 이번 개선안은 지난해 12월 발표한 2차공모 선정지역부터 적용한다.

이처럼 대부분 단지는 사업이 잘 진행되고 있지만 일부에선 단지별로 진행 상황이나 이해득실이 달라 이탈 조짐이 나오고 있다. 실제 신통기획 1호로 지정됐던 서울 송파구 오금현대아파트는 인근 단지 대비 높은 임대 비율(20.6%)을 두고 갈등을 겪다 사업을 본격 철회했다.

서초구 신반포4차 아파트도 참여를 중단하고 민간 재건축으로 선회했다. 이미 민간 재건축을 위한 준비가 한창인 만큼 높은 임대주택과 기부채납 비율을 감수해야 하는 신통기획보단 민간 재건축이 낫다는 게 이유다. 송파 한양2차의 경우 사업 철회를 두고 현재 서울시와 갈등을 겪고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "신통기획은 전체적으로 볼때 주택공급 방향성에 좋은 제시가 될 수 있어 매우 긍정적"이라며 "다만 이익의 규모라든지 보는 입장마다 다르기 때문에 모두에게 맞출 수는 없다. 특히 최근 금융비융 부담이 커지는 등 시장환경이 변화면서 일부 이탈이 있을 수는 있다"고 밝혔다.

신통기획 외에도 오 시장의 또 다른 사업 '모아타운' 역시 속도를 내고있다. 모아타운은 신축과 구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 모아 개발하는 새로운 유형의 지역 정비방식이다.

대상지로 지정되면 모아주택 추진시 용도지역 상향 등 용적률 및 각종 규제 완화 혜택을 적용받을 수 있다. 현재 65개소가 지정돼 있고 오는 2025년까지 대상지를 35개소 이상 추가해 총 100곳을 대상지로 선정하는 것이 오 시장의 목표다.

시는 지난 1월 '모아타운2.0'을 발표하며 관련 사업 확대 의지를 나타냈다. 시는 지난 1년간 정책을 추진하면서 개선이 필요했던 제도를 손질하고 현장지원을 강화해 사업 속도를 높이겠다는 방침이다.

이에 지난해까지 특정 기간에만 신청받았던 모아타운은 수시로 신청이 가능하게 바뀌었다. 자치구가 주민 의견을 수렴해 시에 공모신청서를 제출하면 선정위원회 평가를 통해 시가 선정 여부를 결정한다.

아울러 이전까지 모아타운으로 지정된 '소규모주택정비 관리지역'은 층수제한이 없는 반면 '일반지역'은 최고층수가 15층이하로 제한됐다. 하지만 앞으로는 '일반지역'도 모아주택 기준 충족시 층수제한이 사라진다.

그러나 최근 추가 분담금 문제가 걸림돌이 되는 모습이다. 추가 분담금은 조합원 분양가에서 단독주택이나 토지의 권리가액을 뺀 금액으로 조합원이 입주 때 부담해야 하는 금액이다. 추가 분담금이 늘어난 가장 큰 원인은 물가 상승과 자재비가 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 특히 모아타운의 경우 아직 완성된 사례가 없어 추가 분담금을 예상할 수 없다는 점도 주민들이 결정을 내리지 못하는 요인으로 꼽힌다.

이와 관련해 송 대표는 "모아타운 정비방식 자체는 대규모 재개발이 어려운 곳에서 정비사업을 할 수 있어 굉장히 좋은 취지고 계속 진행해야한다고 본다"면서 "그러나 시장자체가 좋지 않아 큰 사업장도 힘든 상황인데 추가분담금 이슈가 나오는 것도 규모가 작다보니 나오는 것"이라고 설명했다.