규제 풀리는 서울···초고층 재건축 시대가 온다

35층 제한 뚫은 신통기획단지···타 단지도 기대감

서울시 2040 도시기본계획서 층수규제 완화 전망

오세훈표 재개발·재건축 본격화 시동 건다

11월 19일 관악산 선유천 국기봉에서 바라본 서울시내 전경. 사진=장귀용 기자

서울시가 최근 주요 재개발‧재건축 단지의 심의를 통과시키는 등 정비사업 인허가에 속력을 내고 있다. 거래 위축과 가격하향기에 접어들었을 때 인허가 진도를 미리 빼놓고 시장상황에 따라 공급을 진행되도록 유도하겠는 전략으로 읽힌다. 서울시는 층수 제한 완화 등을 담은 2040 서울도시기본계획도 확정할 올해 말 예정이어서 그간 사업추진을 미뤄온 다수의 재개발‧재건축들이 사업을 본격화할 것으로 전망된다.

22일 서울시와 정비업계에 따르면, 서울시는 최근 서울 강남구 은마아파트와 양천구 목동 신시가지 아파트 등을 대상으로 사업추진 관련 심의를 통과시켰다. 그간 시장 자극과 층수 규제 등을 이유로 심의를 보류해온 곳들이다.

업계에서는 지난해 말부터 시작된 서울시의 규제완화의 결과가 개별 사업장의 심의통과로 나타나고 있다고 평가한다. 서울시는 지난해 9월 '도시 및 주거환경정비 기본계획' 변경을 통해 규제완화에 시동을 걸었다.

주민동의율과 건물의 노후도 등을 부문별로 점수화해 사업신청 자격을 주는 '주거지수제'의 폐지와 오세훈표 재개발‧재건축으로 불리는 '신속통합기획' 도입도 이때 구체화됐다. 이외에 ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲'2종 7층 일반주거지역' 규제 완화 ▲매년 재개발구역 지정 공모 등도 포함됐다.

서울시는 신통기획 단지를 중심으로 층수 규제 완화도 시작하는 모양새다. 이달 초 신통기획안이 확정된 여의도 시범아파트는 최고 65층으로 지어진다. 21일 2번째로 신통기획안이 확정된 강남구 미도아파트는 기존 '35층 높이 제한' 규제 폐지를 처음 적용해 최고 50층으로 지어진다.

서울 내 다른 재건축 대상 단지들도 층수규제 완화를 기대하고 있다. 신통기획 단지 외에도 이미 2월에 송파구 잠실동 주공5단지(최고 50층), 8월엔 영등포구 여의도 공작아파트(최고 49층)가 층수제한을 넘어 심의를 통과했다.

현재 용산구 이촌 한강맨션과 산호아파트, 강남구 은마아파트 등이 기존 최고 35층이던 사업계획을 각각 68층과 47층, 49층으로 변경하려 하고 있다. 용산구 한남2구역도 최근 시공사로 선정된 대우건설이 높이제한을 현행 최고 90m에서 최고 118m로 풀겠다고 조합에 제안한 상태다.

양천구 목동에서도 신도시급 재건축이 추진된다. 서울시는 지난 9일 목동 신시가지를 최고 35층, 5만3000가구 규모로 재건축하는 '목동 지구단위계획구역 결정 및 변경안'을 수정 가결했다. 2종 일반주거지역인 목동 1~3단지는 3종 일반주거지역으로 종상향이 추진된다. 목동 신시가지 그간 시장을 자극할 수 있다는 이유로 심의가 미뤄져왔다.

소규모 저층 주거 밀집지역을 묶어서 재개발하는 '모아타운' 사업도 본격화하고 있다. 서울시는 지난해 25개 후보지를 선정했다. 이중 강북구 번동 429-97번지 일대를 올해 4월 '모아타운 1호 시범 사업지'로 선정했다. '모아타운'은 10만㎡ 미만 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 하나의 그룹으로 모아 관리계획을 수립, 정비사업을 추진하는 소규모주택정비 관리지역이다.

지난 17일에는 중랑구 면목동 '시범 사업지'와 금천구 '시흥 3동 일대'과 '시흥5동 일대' 등도 관리계획안이 통합 심의를 통과해 '모아타운'으로 지정됐다. 마포·영등포구 1곳씩 모아주택 심의기준을 적용한 일반지역 가로주택정비사업 2곳도 함께 심의를 통과했다.

업계에서는 올 연말 발표할 예정인 2040 서울도시기본계획을 통해 규제 완화가 본격화할 것으로 보고 있다. 업계관계자는 "2040 기본계획엔 박원순 시장 때 도입한 35층 제한 등 각종 규제가 상당수 없어질 것으로 기대하고 있다"면서 "현재 35층으로 심의를 통과한 은마아파트 등 다수의 조합들이 2040 기본계획 발표에 맞춰 계획변경을 시도할 것으로 보인다"고 했다.

전문가들도 서울시가 인허가 절차에 속도를 내는 것을 긍정적으로 보고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "어차피 도시정비사업은 실제 공급에 7년 이상이 걸려서 당장 주택 공급량이 늘어나지 않는다"면서 "현재 거래가 얼어붙고 가격이 내리는 상황이기 때문에 인허가로 인한 집값 자극도 최소화되는 모습"이라고 했다.

다만 업계에선 무작정 초고층으로 건물을 짓는 것도 문제가 있다고 지적한다. 건설업계관계자는 "용적률을 함께 높여서 사업성을 확보하지 않으면 건물 높이가 높아질수록 공사비가 더 들게 된다. 용적률을 높이려면 기부채납 등을 어떻게 할 것인지에 대한 논의가 필요하다"면서 "또한 건물 높이만 높아지고 동간거리는 그대로면 일조권 침해도 발생하게 된다"고 했다.

서울시에서도 전면적인 층수 제한 해제보다는 지역별 특성을 고려해 기본계획을 세운다는 입장이다. 서울시 관계자는 "현재 서울시에는 기본계획 뿐 아니라 지역별로 지침을 세워놓거나 별도의 규제 등이 적용되는 용도지역으로 설정한 곳들이 많다"면서 "이런 지침들도 일부 수정을 하겠지만 주변지역과의 경관, 일조권, 교통량 등을 고려할 필요가 있다. 가령 저층 주거지 주변은 당장 초고층 건물을 허용하긴 어려울 것"이라고 했다.