제도 도입 시 주택공급 대폭 감소 우려

부실·하자 갈등 잇따르자 '후분양제' 대안으로 부상

건설사 공사비 자체 조달···금융 비용 늘어 수익성 감소

미분양 발생 시 재무 부담 높아···분양가 상승 우려도

[DB 재개발, 재건축, 정비사업, 빌라, 주택, 부동산, 아파트, 공사 사진=강민석 기자 [e-mail]

최근 부실시공 및 하자 관련 분쟁이 이어지면서 후분양 제도가 대안으로 떠오르고 있다. 다만 업계에선 후분양 방식의 공급이 주택 사업 위축으로 이어질 수 있다는 입장이다.

분양업계에 따르면 이달 초 진행된 '상도푸르지오클라베뉴'는 주변 시세보다 비싼 분양가 논란에도 불구하고 1순위 청약 접수 결과 총 401가구 모집에 5626명이 청약을 접수해 평균 14대 1의 경쟁률을 보이며 결국 흥행에 성공했다. 내년 3월 입주를 앞둔 후분양 단지다.

지난달 후분양으로 진행된 호반건설의 '호반써밋 고덕신도시 3차'는 청약 경쟁률 82대 1을 기록했고 지난 7월 서울 강동구에 후분양 단지로 공급된 '둔촌 현대수린나'는 1순위 평균 36.94 대 1의 경쟁률을 기록했다.

부실 공사 논란과 하자 갈등 등이 잇따르자 후분양 아파트 선호도가 높아지는 모양새다. 실제 국토교통부에 따르면 전국 공동주택 하자 심사·분쟁조정위원회 사건 접수 건수는 2018년 3818건에서 2021년 7686건으로 3년 만에 두 배 이상 증가했다.

후분양은 공정률이 60% 이상 진행된 시점에서 수분양자를 모집하는 방식이다. 모델하우스만 보고 집을 살지 말지를 결정해야 하는 선분양과 달리 실물을 보고 계약 여부를 판단할 수 있다는 점이 가장 큰 차이다.

공사가 절반 넘게 진행된 상태에서 분양하기 때문에 계약 후 입주까지 걸리는 시간이 선분양과 비교해 짧은 편이다. 또 지하 주차장, 아파트 골조가 세워진 이후에 분양이 이뤄지기 때문에 부실시공이나 하자 등의 문제가 생길 확률이 선분양 아파트에 비해 낮은 편이고, 공사비 인상에 따른 입주 우려가 선분양에 비해 거의 없다는 장점이 있다.

그러나 업계에선 후분양이 주택공급 감소로 이어질 수 있다고 지적했다. 건설업계 관계자는 "후분양을 채택하게 되면 초기 공사에 드는 비용을 건설사가 부담해야 하고 미분양 발생 시 재무 리스크도 더 커질 수 있어 주택 사업이 위축될 수 있다"고 전했다.

후분양하게 될 경우 완공 때까지 건설사는 계약금이나 중도금을 받을 수 없는 상황에 놓인다. 건설사는 공사비 마련을 위해 대출을 활용하게 되고 금융비용이 발생한다. 건설사 수익성이 떨어질 수 있다는 의미다.

아울러 미분양이 발생할 경우 선분양보다 건설사의 재무 부담이 커지게 된다. 선분양 공급 방식으로는 분양 초기 미분양이 나오더라도, 공사를 진행하면서 완공 전까지 입주자를 모집하면 된다. 그러나 후분양제에서는 공사비는 쏟아부었으나 이를 회수하지 못할 위험이 발생한다.

특히 재무구조가 약한 중견·중소 건설사는 주택 사업에서 어려움이 커질 가능성이 크다. 자금 조달 능력이나 재무구조가 대형사에 비해 취약하기 때문이다. 더군다나 중견·중소 건설사는 대형사보다 주택사업에 집중하는 경향이 강해 후분양제의 타격이 더 크게 나타날 수 있다.

여기에 건설사의 자금 부담이 주택공급 감소로 이어질 수 있고, 후분양제가 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있다는 의견도 있다. 건설사가 직접 대출을 통해 건설 자금을 충당하게 되면 이 과정에서 소요되는 금융비용이 분양가에 반영될 수 있기 때문이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "후분양으로 분양되는 단지라고 하더라도 소비자들이 내부 구조 등을 판단할 전문 지식을 갖추고 있지 않다"며 "결국 마감재 등을 놓고 판단할 수밖에 없어서 일련의 사고를 예방할 수 있는 근본적인 대안이 될 수 없다"고 말했다.