정부 주택 공급 계획 더 안갯속으로

태영건설의 PF 부실로 인한 워크아웃 은행권 PF대출 더 잠글 수도

유동성 막히며 건설사 자체 사업은 물론, 정비사업 진행 차질 우려

철근 누락 논란 LH도 공급 소극적···정부 270만 가구 공급 빨간불

아파트, 주택, 재개발 사진=강민석 기자 [e-mail]

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 유동성 위기를 겪고 있는 태영건설이 워크아웃(기업개선작업)을 신청 결정을 내린 가운데 부동산 PF발(發) 경제위기가 현실화할 수 있다는 지적이 나온다. 부동산·건설 경기가 위축된 데다, 건설 원자잿값과 공사비 인상 등의 여파로 건설사 추가 부도가 도미노처럼 발생할 수 있다는 전망이 나와서다. 이에 민간 주택공급 위축에 따라 윤석열 정부의 270만가구 주택공급 계획에 빨간불이 켜질 가능성이 커졌다.

28일 금융권에 따르면 올해 9월 말 기준 금융권 PF 대출 잔액은 134조3000억 원으로 작년 말 대비 4조원 늘었다. 3년 전인 2020년 말과 비교하면 42조원이나 급증했다.

그러는 사이 PF대출 연체율은 지난해 말 1.19%에서 지난 9월 말 2.42%까지 상승했다. 금융권과 신용평가업계에서는 PF 브리지론 약 30조원 중 최대 절반가량 손실 가능성을 염두하고 있다.

상황이 이래지자 PF 대출을 무조건 연장해 주던 정부도 '심각한 곳은 정리한다'로 입장을 선회했다.

실제로 지난해부터 이어진 고금리와 공사비 급등, 경기 침체 등의 영향으로 지방은 물론, 수도권 요지에서도 미분양이 발생하고 한계 상황에 몰리는 개발 현장이 급증하고 있고, 문을 닫는 건설사도 급증하고 있다.

국토교통부의 '건설산업지식정보시스템'에 따르면 이달 전국에서 부도 처리된 건설사는 종합 3개·전문 5개 등 8개 업체로, 올해에만 21개 업체가 문을 닫았다. 이는 지난해(14곳) 대비 50% 증가한 수치다.

자진해서 폐업을 선택한 누적 종합건설사 폐업 신고 건수 또한 올해 들어 이날까지 567건이 접수, 17년 만에 최대 규모를 기록했다. 지난해 연간 수치인 362건보다 55% 증가했다.

주택시장의 부진이 길어지자 정부는 지난 9월, 공공주택 물량 확대를 토대로 내년까지 100만호 이상을 공급하는 내용의 '9.26 주택공급 활성화 방안'을 발표했다. 3기 신도시 등 물량 3만호 이상을 확충하는 한편, 신규 공공택지 물량 및 후보지 발표도 패스트트랙을 활용해 빠르게 진행하겠다는 내용이 골자였다.

사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 적기 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 한시적으로 1년간 완화하는 등 민간 참여를 유도하려는 노력도 수반됐다. 또한 공공택지 공급(계약) 후 통상적 기간(2년)보다 조기에 인허가를 받을 경우, 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 부여키로 하는 등 민간 참여를 독려하기 위한 장치도 마련했다.

해당 대책의 핵심 내용은 정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 보증기관(HUG)의 보증 규모를 확대하고 심사 기준 등을 대폭 개선하는 것이다.

가장 중요한 문제로 거론됐던 PF 보증에 대해서도 보증 규모를 당초 15조원에서 25조원으로 확대하고, PF대출(유동화증권 포함) 보증의 대출한도 또한 전체 사업비의 70%로 확대하는 등 사업자의 추가 자금 확보를 지원하겠다는 계획을 밝혔다.

여기에 PF 보증 심사 기준 역시 완화돼 보증 대상 사업장이 확대될 것으로 전망됐지만, 정부의 대책 발표 후에도 부동산 PF 리스크는 좀처럼 잡히지 않고 있다.

한국기업평가에 따르면 유효등급을 부여한 21개 건설사의 우발채무를 집계한 결과 올해 8월 말 기준 건설사 부동산 PF 우발채무는 22조8000억원으로, 지난해 6월 말 대비 약 29% 증가한 것으로 집계됐다. 또 금융당국에 따르면 지난 9월 말 기준 금융권 PF 대출 잔액은 134조3000억원에 달하는 것으로 나타났다. 이는 지난 2022년 말에 대비 4조원가량 불어난 수치다. 연체율 역시 2.42%로 지난해 말 1.19%의 두 배에 달했다.

문제는 이 같은 건설업계 부침이 장기화되면서 중견급 이하 기업들의 연쇄 부도를 비롯해 업계 내 구조조정 형태의 경량화 전망까지 나오고 있다는 점이다. 여기에 당국 차원의 강도 높은 PF 리스크 관리가 이뤄질 전망이어서 실제 대규모 조정이 이뤄질 것이라는 주장도 나오고 있다.

앞서 지난 12일 이복현 금융감독원장은 "사업성이 미비한 사업장이나 재무적 영속성에 문제가 있는 건설사·금융사의 경우 시장원칙에 따라 적절한 조정·정리, 자구노력, 손실 부담 등을 전제로 한 자기 책임 원칙의 진행이 불가피하다"며 PF발 부실 리스크에 대한 금융감독원의 입장을 밝힌 바 있다.

건설업계의 줄도산 위기가 고조되면서 윤석열 정부의 270만가구 주택공급 계획에 적색등이 켜졌다. 철근 누락 사태를 빚은 LH가 공공주택 공급에 소극적인 데다, 국내 주택공급 한축을 담당하는 민간 공급량이 위축될 것이 불 보듯 하기 때문.

윤석열 정부는 지난해 8월 270만가구+@를 임기 내 공급하겠다는 계획을 세웠다. 당초 대통령직인수위원회가 국정과제로 발표했던 주택공급 250만가구보다 더 확대된 계획을 수립하면서 주거 안정화 의지를 드러낸 것이다.

다만 최근 고금리와 원자잿값 인상 등으로 공급 절벽에 따른 위기감은 커지고 있는 데다, 태영건설 發 건설사 줄도산 위기가 확산하며, 당초 계획대로 공급이 쉽지 않을 것이란 전망이 우세하다.