'PF' 극복나선 코오롱글로벌···본PF 전환 '주목'

미착공 PF 3건·6100억원...1·2분기 PF 우발채무 만기도래

착공현장 대부분 높은 분양률 확보해 공사비 회수 가능

대전 선화·울산야음 등 미착공현장들 본PF 순차 전환 준비

시장에서 PF 부실 우려가 커지고 있다. 시공 능력 평가 16위인 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 업계 긴장감이 고조되고 있다.

금융위원회에 따르면 2023년 9월 말 기준 부동산 PF 규모는 134조3000억원. 한국기업평가가 유효등급을 보유한 21개 건설사를 대상으로 집계한 결과 이들 업체의 2023년 8월 말 기준 부동산 PF 우발채무는 22조8000억원에 달했다.

이미 한계기업들은 부도를 냈다. 지난해에만 부도가 난 건설사가 총 19곳으로 2020년 이후 가장 많았다. 특히 12월에만 8곳이 부도를 냈다.

뉴스웨이는 건설사들의 사업보고서를 바탕으로 유동성이나, PF 우발채무 규모, 미청구 공사와 재고자산 등 재무 상황을 진단하고 투자자들과 독자에게 기업의 현 상황을 전달하고자 한다.

과천 코오롱타워 전경사진. 사진= 코오롱글로벌 제공

코오롱글로벌이 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 리스크가 높은 건설사로 지목됐지만 착공현장 대부분 높은 분양률을 확보한데다 미착공현장 역시 본PF 준비에 나서면서 우려를 잠식시키는 모습이다.

코오롱글로벌의 PF 우발채무는 지난해 말 기준 1조5000억원으로 집계됐다. 자기자본 5900억원의 2.6배에 달하며 이중 미착공 현장으로 인한 PF 우발채무 규모는 1조2000억원이다. 이로 인해 코오롱글로벌은 PF 리스크에 대한 노출이 높다는 지적을 받고 있다.

대전 봉명동 주상복합과 대전 선화동 주상복합 3차 사업장, 우산 야음동 공동주택이 우발채무의 대부분을 구성하고 있는데 이들 사업장에 대한 PF 우발채무 규모는 총 6100억원 규모다. 전체 우발채무의 절반을 차지하는 셈이다.

이 사업장과 관련해 올해 1․2분기에 각각 3800억원, 1400억원에 해당하는 PF 우발채무가 만기도래함에 따라 우발채무 차환 측면에서 각 사업의 진행 경과가 중요한 상황이다. 이에 이들 사업장의 본PF 전환 여부가 올해 코오롱글로벌의 유동성 관리의 핵심이 될 것이라 보고 있다.

우선 대전 봉명동 사업장은 2년 가까이 미착공 상태로 남아있던 탓에 해당 사업은 코오롱글로벌의 PF 우발채무 리스크 확대 요인으로 부각되기도 했다. 그러나 최근 착공에 들어가면서 PF 리스크 우려를 줄일 수 있게 됐다.

특히 코오롱글로벌 봉명동 현장은 사업계획 변경을 통해 사업성을 끌어올렸다. 당초 대전 봉명동 543번지 일원에 오피스텔 1380실 및 근린생활시설을 신축하는 사업을 계획했지만, 오피스텔 대신 주상복합 아파트를 짓는 방향으로 선회했다.

계획이 변경되면서 공사비는 줄었고 오피스텔 대신 아파트를 건축하면서 사업성이 더욱 높아졌다는 평가를 받는다. 사업성이 높아진 만큼 코오롱글로벌로서는 미분양 등에 따른 위험을 줄일 수 있을 것으로 기대된다.

코오롱글로벌에 따르면 대전 봉명동 주상복합은 내달 중으로 본 PF 전환될 예정이며 대전 선화동 주상복합 3차는 금년중에 본 PF 전환을 앞두고 있어 우발채무 리스크를 줄일 수 있을 것으로 예상된다.

아울러 코오롱글로벌은 착공현장 대부분은 높은 분양률을 확보한 데다 위험도가 높다고 평가받는 위험장들도 본PF 전환이 임박했다는 설명이다. 착공 사업장 채무 4916억원 중 4250억원은 분양이 100% 완료됐으며 나머지 666억원 또한 분양이 70% 이상 진행된 단지로 채무 상환에는 문제가 없다는 것이 코오롱글로벌 측의 입장이다.

통상적으로 건설업계에서 분양률 50∼60% 이상이면 기본 공사비 회수는 끝났다고 판단한다. 코오롱글로벌 관계자는 "대부분 현장은 분양률 97.7%로 전혀 문제가 되지 않는다"면서 "최근 원가율 상승으로 인해 분양률 60% 이상이면 공사비 회수 가능하다"고 밝혔다.

아직 삽을 뜨지 못한 대전 중구 선화동 주상복합 3차(2680억원)와 울산 야음동 공동주택(920억원)의 경우도 순차적으로 본PF 전환 준비중인 것으로 알려졌다.

코오롱글로벌 관계자는 "대전 봉명에 이어 나머지 두개 현장들도 현재 여러 금융회사와 본PF 전환 논의를 진행 중인 상황"이라며 "일부 현장은 본PF 전환이 임박한 만큼 우발채무 발생 가능성이 크지 않다"고 말했다.