서울 동북권 대개조 기본 틀 다 나와···관건은 추진력

상·중·하계, 지구단위계획 공람공고···창동차량기지 개발 시너지 방점

'복합정비구역' 신설···준주거 종상향에 오피스·상업비율 확대 골자

분담금 포비아 극복이 관건···정비사업 관한 주민 이해력 향상 필요

수락산에서 바라본 노원구 상계동 일대. 사진=장귀용 기자

서울시 동북권 대개조 전략이 얼개를 갖추는 모양새다. 앵커시설인 광운대역세권개발과 서울아레나, 창동차량기지 개발이 본격화되고, 노후주거지 정비를 위한 지구단위계획도 순차적으로 수립을 앞두고 있어서다. 다만 이 지역이 서울 내 대표 서민주거지로 꼽히는 만큼 재건축 분담금 문제는 해결해야할 숙제로 꼽힌다.

정비업계와 서울시에 따르면, 서울시는 지난 26일 노원구 '상계·중계·하계동 일대 택지개발지구'의 지구단위계획을 열람공고 했다. 열람기간은 7월11일까지다.

노원구 상계‧중계‧하계 택지지구는 서울 내 대표적인 베드타운으로 꼽힌다. 면적만 565만2000㎡에 달하는 대규모 택지지구로 서울 내 택지지구 가운데 가장 규모가 크다. 정비가 진행되면 그 효과와 파급력이 클 수밖에 없다.

이번 지구단위계획은 각 권역별로 특화를 추진하면서 지역 내 개발사업이나 특화시설과 연계를 추진하는 데 방점이 찍힌다. 가령 노원역 일대 단지들은 바이오·메디컬산업을 들어설 예정인 창동 차량기지 개발사업과 연계해 업무·지원 기능을 넣는 식이다.

노원구 지구단위계획 위치도. 사진=노원구 제공

이러한 특화가 적용되는 노원역과 마들역, 하계역, 은행사거리역(예정) 일대 단지들은 '복합정비구역'으로 지정된다. 복합정비구역은 준주거지역으로 종상향과 함께 용적률 400%, 최고 높이 180m로 완화할 수 있게 했다. 오피스(업무)와 쇼핑몰(판매) 등 비주거 용도로 10% 이상을 채워야하고 의무 공공기여 비율도 15% 이상 확보하는 조건이다.

업계에선 이번 지구단위계획이 확정되면 7개 광역중심 중 하나인 창동‧상계 일대를 새로운 경제중심지(준도심)으로 만들겠다는 서울시의 전략이 큰 걸음을 떼는 셈이라고 입을 모은다. 광운대역세권개발, 창동차량기지 개발, 창동민자역사, 서울아레나 등 앵커시설과 보완‧호응하는 도시개조가 가능해지기 때문이다.

노원구 일대 개발은 동북권 대개조의 중요한 조각 중 하나이기도 하다. 서울시는 기존 3개 업무지구(도심‧여의도‧강남) 외에 7개 광역중심을 준도심으로 육성하겠다는 계획을 갖고 있다. 이를 뒷받침할 산업거점도 조성할 계획이다. 노원구는 광역중심 중 하나인 '창동‧상계'를 품고 있고, 신성장 산업거점인 광운대역세권도 갖고 있다. 이들 모두 서울시가 추구하는 4대 혁신축 중 하나인 '청년첨단 혁신축'을 구성하는 핵심지역들이다.

서울시 4대 혁신축. 사진=서울시 도시계획포털

노원구의 지구단위계획이 공개되면서 함께 광역중심을 구성하는 도봉구 창동 일대 지구단위계획에도 관심이 모인다. 창동 일대는 노원구 상계‧중계‧하계택지 개발의 연장선에서 개발된 택지다. 현재 창동주공17‧18‧19‧동아아파트는 상계택지로 개발됐다가 노원‧도봉 분구 후 창동지구로 편입된 곳이다. 창동-상계-중계 일대 인프라를 같이 이용하는 사실상 한 생활권이다. 이 때문에 업계에선 창동 일대 지구단위계획도 노원구와 비슷한 틀을 유지할 것으로 보고 있다.

서울시와 도봉구는 지난 4월 창동일대 지구단위계획 수립용역을 발주하고 업체를 선정한 상태다. 창동지구(창동주공1‧2‧3‧4단지, 서울가든)와 상계지구(창동주공17‧18‧19‧동아) 일대 112만8775㎡가 대상이다. 노원‧도봉 일대 핵심 앵커시설인 창동민자역사와 서울아레나 등도 창동에 있다.

창동지구 지구단위계획수립 추진대상지역. 사진=서울시 제공

서울시는 주거개선에 앞서 베드타운을 경제중심지로 만들기 위한 각종 사업도 본격화했다. 중랑천을 중심으로 노원구 상계동과 월계동, 도봉구 창동에 각종 앵커시설을 조성할 계획이다. 구체적으로는 ▲광운대역세권개발 ▲창동차량기지개발 ▲창동민자역사 ▲서울아레나 등이 있다.

이들 대부분은 이미 사업이 본궤도에 올라있다. '광운대역세권개발'은 HDC현대산업개발의 본사이전과 함께 쇼핑·상업 등 복합기능을 갖춘 시설을 짓는 사업이다. 올 하반기 착공예정이다. 창동역 일대에 복합환승센터와 대형 상업·판매시설을 짓는 창동민자역사는 2027년 3월 완성될 전망이다. 대규모 K-POP 공연장 서울아레나도 지난 2일 착공식을 가졌다. 창동차량기지 개발은 지난 5월 오세훈 서울시장이 직접 기업유치설명회를 개최했다.

문제는 개별 단지의 추진력이다. 분담금을 우려하는 일부 주민들이 재건축을 반대하고 있어서다. 특히 올해 초 상계주공5단지가 현재 아파트 공시지가의 2배에 달하는 추정분담금이 예상돼 집행부가 교체된 뒤로 이러한 양상이 더 강해진 상태다.

노원‧도봉구 일대는 서울 내 대표적인 서민주거지역으로 기존 아파트가 26평(전용 59㎡)이하 소형평형이 대부분이고, 10평대(전용 31~45㎡)도 많다. 재건축으로 평형이 넓어지면 같은 평형을 받는 것보다 분담금이 더 나올 수밖에 없다. 그만큼 일반분양도 줄어들어서 사업성도 상대적으로 낮아진다.

다만 전문가들은 지나치게 분담금을 걱정할 필요는 없다고 조언한다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 "받게 될 새 아파트의 가치가 집값에 분담금을 더한 금액보다 높으면 재건축을 망설일 이유가 없다. 중간에 마진을 남기고 팔아도 되는데다 각종 대출도 잘 돼 있기 때문"이라면서 "그래도 분담금이 부담된다면 과도하게 넓은 집 위주로 설계하기보단 전용 49~59㎡의 중소형 평형을 설계‧분양하면 내는 돈을 줄일 수 있다"고 했다.