강남 전월세 "씨가 말랐다"...대치동 매물 한 달새 18% 급감

전세가 12억~13억원대로 상승세제개편에 임대 매물 더 줄어은마아파트 등 대규모 이주 여파

그래픽=이찬희 기자

강남·서초·송파구(강남3구)의 전월세난이 한층 심각해질 전망이다. 이달 대치동 전세 매물이 전월 대비 18%나 급감한 가운데 강남구 최대 규모인 은마아파트가 내년 상반기 이주를 목표로 재건축에 속도를 내고 있다. 더불어 강남3구 곳곳의 재건축 단지들이 잇따라 이주·철거에 들어가면서 매물 부족과 가격 상승이 한동안 이어질 것으로 보인다.

11일 정비업계에 따르면 대치동 은마아파트가 사업시행계획 인가를 받으며 재건축에 속도가 붙었다. 조합은 이르면 내년 상반기 이주를 시작해 2028년 착공한다는 목표다. 대상은 4424가구로 단일 단지 기준 강남구 최대 규모다.

대치동 일대는 이미 전월세 매물이 부족한 상황이다. 올해 8월 초 기준 매물이 전월 대비 18%가량 줄었고 전세가는 기존 10억원대에서 12억~13억원대로 올랐다. 서울 전체 전세 매물의 3분의 2가량이 강남3구에 몰려 있는데도 수급 불균형이 이어지고 있는 모습이다.

이주는 강남구뿐 아니라 서초·송파구에서도 동시다발적으로 진행되고 있다. 먼저 강남구에서는 개포주공5단지(940가구)가 올해 1월 이주를 시작해 철거 단계 진입을 앞두고 있고 개포럭키아파트(128가구)는 2월부터, 도곡개포한신(620가구)은 7월부터 이주 절차가 진행 중이다.

서초구에서는 신반포12차(312가구)와 신반포27차(156가구)가 각각 3~4월, 지난해 12월 이주를 시작해 철거를 준비하고 있고 신반포2차(1572가구)는 통합심의 및 사업시행인가 절차를 밟고 있다.

송파구는 가락상아1차(405가구)와 가락프라자(672가구)가 지난해 이주를 마치고 철거 단계에 들어갔으며 가락미륭(435가구 안팎), 삼환가락(648가구), 가락삼익맨숀(936가구)은 관리처분인가를 받아 이주를 준비 중이다.

여기에 강남구 최대 규모인 은마아파트(4424가구)가 내년 상반기 이주에 가세하면 강남3구 전체의 이주 물량은 한층 불어날 전망이다.

정부의 2026년 세제개편안도 매물 감소를 부추기는 변수다. 실거주 여부를 기준으로 세제 혜택이 재편되면서 집주인의 실거주가 늘면 임차 매물은 그만큼 줄어들 수 있다. 일각에서는 다주택자 규제 강화로 이미 줄어든 전월세 매물이 세제개편으로 더 줄어들 것이란 우려도 나온다.

이주 물량 증가와 세제발 매물 감소가 동시에 진행되면서 강남구 전월세 시장의 불안은 당분간 이어질 것으로 보인다. 서울시는 사업장별 이주 시기를 조정해 분산하는 방안을 추진하고 있으며 조합원 이주비 대출 지원도 병행하고 있다.

전문가들 역시 대규모 이주가 겹치면 강남권 전월세 시장 전반에 파장이 불가피하다는 지적이다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "강남3구 중 은마아파트의 경우 학군 수요 등 필요에 의해 온 전세입자들이 많은데 그들이 이주하게 되면 주변 집값을 자극할 수밖에 없다"며 "대치동은 전부 다 재건축 대상 아파트들이라 재건축 시간이 많이 남은 '우선미(개포우성1·2차, 선경1·2차, 대치미도1·2차)'로 가거나 한티역 인근 빌라로 들어갈 수밖에 없어 비아파트 전세 가격까지 많이 오를 것"이라고 말했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 "재개발이나 재건축이 동시에 이뤄지게 되면 인근 전월세 시장에는 영향을 미칠 수밖에 없고 정부에서 현재 1가구1주택 정책이나 실거주 의무를 부여하고 있어 전세 매물이 나올 수 있는 환경도 아니다"라며 "공급은 한정돼 있는데 수요가 늘어나면 인근 지역 전세 가격은 우상향하기에 이를 방지하기 위해 정부에서나 지방자치단체에선 재건축·재개발을 순차적으로 하는 방향으로 조절하는 것도 하나의 방안"이라고 강조했다.