8.13대책 두고 전문가들 "내 집 마련 기회 확대" vs "집값 자극"

전문가들 실효성·시장자극 두고 의견 엇갈려청년·실수요자 대출 한도 확대로 내집마련 지원공공택지 8만9000호 착공 등 공급 속도전

이억원 금융위원장이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 주택 신속공급 방안 합동 브리핑에서 발표하고 있다. 사진=강민석 기자

정부가 서울·수도권을 중심으로 매매·전월세 가격 상승압력이 커지는 데 따라 각각 주택 신속공급 방안과 금융 종합대책을 내놨다. 공공택지 조성과 도심 정비사업 속도를 앞당기고 청년 등 실수요자들에게 대출 문턱을 낮추는 내용이 골자다. 다만 전문가들의 평가는 엇갈렸다. 대책의 방향성과 청년·신혼부부의 내 집 마련 기회를 확대한 점은 긍정적으로 평가되지만, 실효성이 제한적인 데다 자칫 집값 상승을 자극하는 신호로 비칠 수 있다는 우려도 나온다.

13일 국토부가 발표한 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'은 공급 시차를 획기적으로 단축하겠다는 게 주요 내용이다. 공공택지는 후보지 발표 후 37개월 내 착공하는 '최단기 착공모델'을 도입해 현행 68개월이던 조성 기간을 절반 수준으로 줄이고 3기 신도시 등 주요 지구별 착공 속도도 1~2년 앞당긴다. 서울 재개발·재건축은 10년 평균인 2만2000가구 이상 착공을 지원하고 도심복합·소규모정비사업을 통해 8000가구를 추가 착공할 계획이다.

같은 날 금융위가 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'은 투기수요 관리와 실수요자 지원을 분리하는 방향이다. LTV·DSR 규제비율 등 기존 대출규제는 유지하고 전세대출보증 제한 대상도 넓히는 한편, 청년을 위해 4억원 이하 비아파트를 대상으로 한 '청년미래보금자리론' 등 청년 주거 지원 3종 세트를 도입한다. 신혼부부는 소득 심사 시 부부합산 대신 1인 기준을 적용받는다.

전문가들의 시선은 대책별 세부 내용에 따라 갈렸다. 공급 시기를 얼마나 앞당길 수 있을지와 시장이 효과를 체감하기까지 걸리는 시간, 청년·실수요자 금융 지원의 수혜 범위가 성패를 가를 핵심 변수로 꼽혔다. 일각에서는 대출 문턱을 낮춘 조치가 오히려 주택 매수 심리를 자극할 수 있다는 지적도 나왔다.

공급 확대 본격화에도 실제 입주까지는 시간 걸려...시장 효과 '제한적'

착공 시점을 앞당기는 이번 대책이 당장의 시장 안정으로 이어지기까지는 상당한 시차가 불가피하다는 평가가 나온다. 정부의 주택 공급 확대 본격화에도 실제 입주까지는 평균 8년이라는 시간이 소요되기 때문이다. 국토부는 3기 신도시 최초 입주단지(인천계양)가 후보지 발표부터 입주까지 약 8년, 서울 재개발·재건축은 정비구역 지정부터 준공까지 평균 약 13년이 걸린다고 진단했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 "공급대책이 일부 시장의 부동산 가격을 안정시키는 데 도움되지만 제한적일 것"이라며 "정부가 착공 기간을 대폭 단축시킨다지만 현실적으로 쉽지 않고 부동산PF를 살려 민간에서 공급이 이뤄지도록 해야 한다. 공공의 공급엔 한계가 있다"고 설명했다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "이번 8·13 공급대책은 양보다는 속도감을 높여서 신속하게 공급하겠다는 것이 골자고 시장 심리적 안정엔 도움이 되겠으나 트리플 상승세를 잡기에는 제한적이다"라며 "공급을 늘리는 건 결국 부동산 가격을 잡으려는 목적이지만 이번 대책 중 신규 공급이 아닌 기존 매물에 대한 대책은 없다는 것이 문제"라고 지적했다.

대출 지원 늘었지만 집값 부담 여전..."세부 설계는 아쉬워"

대출 지원이 늘어난다고 해서 실수요자의 내 집 마련 부담이 곧바로 해소되는 것은 아니라는 지적도 있다. 대출 한도나 우대금리가 확대되더라도 여전히 높은 집값 자체를 감당해야 하는 것은 실수요자 몫이기 때문이다. 이에 지원 대상 확대라는 방향성에는 공감하면서도 세부 조건 설계는 더 보완해야 한다는 평가가 나오고 있다.

양지영 신한투자증권 신한프리미엄 패스파인더 전문위원은 "청년들을 위한 시도를 했다는 점에선 긍정적인 부분이 있을 수 있으나 대상이 오피스텔이나 연립주택 등 4억원 이하의 비아파트다 보니 아쉬운 부분들은 있다"며 "비아파트를 비선호하는 데엔 전세사기 등의 이유가 있기에 이런 부분들을 어떻게 방지할 건지 보완도 함께 나왔으면 더 좋지 않았을까 생각한다"고 답했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "결혼패널티나 정책대출 소득요건 등의 개선 방안은 목표계층에게 대출 등 접근성을 높이고 확대한다는 것이기에 긍정적으로 본다"며 "다만 보편형 공공임대주택, 청년보편형 전세임대 등은 아마 인근 시세보다 저렴한 임대료 책정 등이 수반될 것이기에 공급물량과 수요를 어떻게 맞출 것인지에 대한 논의는 필요하다"고 설명했다.

대출 규제 완화가 서울 집값 다시 자극할까...전문가들도 엇갈려

투기수요는 계속 조이되 실수요자 대출 문턱을 낮추고 가계부채 총량까지 늘렸지만, 결과적으로는 서울 등 인기 지역의 매수심리를 다시 자극하는 신호로 작용할 수 있다는 우려도 제기된다. 이를 두고도 전문가들 사이에서는 평가가 엇갈리고 있다.

한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 "LTV·DSR 등 기존 대출규제와 다주택자 대출 제한은 유지하되 청년·실수요자 대상 대출 한도를 늘리는 방안은 결국 집값을 자극하는 잘못된 신호다"라며 "현재 대출 확대가 필요한 시기인지, 집값을 낮춰야 하는 시기인지 파악해야 하고 대출을 늘리면 집값은 오르게 돼 있기 때문에 공급 확대를 통해 저렴한 주택 공급을 늘리는 것이 방법"이라고 비판했다.

송승현 도시와경제 대표는 "규제 완화가 수요를 자극하는 신호로 작용할 수 있다는 우려는 있지만 집값 때문에 실수요자 계층이 집을 못 사는 상황도 문제이기에 내 집 마련 기회를 넓히는 방향이 맞다고 본다"며 "이번 조치로 규제를 완화했다고 해서 정부가 전반적인 규제 기조를 포기한 것은 아니고 근본 원인이 공급 부족이라는 점을 감안하면 부작용보다 긍정적 효과가 더 크다"고 말했다.