기준금리 3% 시대···'집값'보다 '거래'에 더 파장

기준금리 2.75%→3.00%로 인상주담대 부담 커져 매수 관망세공급 부족에 집값 충격 제한적

사진=강민석 기자

한국은행이 두 달 연속 기준금리를 올리면서 부동산 시장에도 긴장감이 커지고 있다. 주택담보대출 금리 상승으로 매수자의 자금 부담이 커지면서 집값보다 거래량이 먼저 영향을 받을 가능성이 크다는 분석이다. 다만 서울을 중심으로 공급 부족과 전월세 가격 상승이 이어지고 있어 금리 인상만으로 집값이 크게 떨어지기는 어렵다는 전망이 나온다.

한국은행 금융통화위원회는 지난 27일 기준금리를 기존 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했다. 지난달에 이어 두 달 연속 인상이다. 기준금리가 오르면 주담대 등 시중 대출금리에도 상승 압력이 커져 주택 매수자의 차입 부담이 늘어난다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "기준금리가 오르면 주택담보대출 금리와 전세대출 금리 등이 상승하고, 같은 소득으로 감당할 수 있는 대출 규모가 줄어든다"며 "높은 집값과 대출 규제가 겹친 상황에서 거래 소강상태가 연말까지 이어질 수 있다"고 말했다.

서울 집값에 미치는 영향은 제한적일 전망이다. 이미 대출금리가 높은 수준인 데다 대출 한도 규제까지 시행되고 있어 이번 기준금리 인상이 추가적인 가격 충격으로 이어지는 폭이 크지 않을 수 있다는 분석이다. 서울과 수도권의 주택 공급 부족과 전월세 가격 상승도 집값 하락을 제한하는 요인이다.

금리 인상에 따른 매물 증가 가능성도 크지 않다. 기존 주택 보유자들이 금리 부담만을 이유로 집을 처분하기보다는 거래를 미루는 쪽을 택할 가능성이 높기 때문이다. 이에 따라 매도자와 매수자 간 가격 눈높이가 맞지 않으면서 거래량이 줄고 가격은 상대적으로 버티는 시장이 나타날 수 있다는 전망이 짙다.

임대차시장에서는 월세화가 빨라질 가능성이 있다. 전세대출 금리가 오르면 임차인의 부담이 커지는 만큼 전세 대신 월세를 선택하는 수요가 늘어날 수 있다. 건설업계도 부담이다. PF 등 사업자 금융비용이 높아지면 사업성이 악화되고, 공사비와 금융비용 상승이 분양가에 반영될 가능성도 있다.

결국 이번 금리 인상의 부동산 시장 영향은 집값보다 거래량에서 먼저 나타날 가능성이 크다. 매수자는 대출 부담을 이유로 시장 진입을 미루고, 매도자는 기존 가격을 유지하면서 거래가 성사되지 않는 상황이 이어질 수 있어서다. 거래 위축이 장기화하면 지역과 가격대별 양극화도 한층 뚜렷해질 전망이다.

향후 금리 경로도 변수다. 기준금리가 3%에 도달한 만큼 추가 인상 여부와 기간에 따라 주택시장에 미치는 영향이 달라질 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "금리 상승은 변동금리 대출자에게 부담이지만 이를 이유로 주택 매물이 유의미하게 늘어날 가능성은 크지 않다"며 "특히 1주택자는 실거주 수요가 많고 대체할 전세 물건도 부족해 금리 상승만으로 주택을 처분하기는 쉽지 않다"고 말했다.