계룡건설, 2년새 자체분양 6분의 1로...관급·LH로 승부수

미분양·PF 부담 피하고 안정적 성장 추구관공서·SOC 인프라 중심 수주잔고 증가분양 매출 2년 새 87.4% 감소, 도급 계약공사 비중 급증

그래픽=박혜수 기자

계룡건설이 2년 새 자체 개발·분양 비중을 6분의 1가량 줄이고 관급공사와 공공기관 발주 물량 중심으로 사업구조를 재편하는 흐름이 이어지고 있다. 부동산 경기 둔화 속 미분양 리스크와 프로젝트파이낸싱(PF) 부담을 줄이고자 사업포트폴리오를 개편한 모습이다.

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Quick Point!

계룡건설이 자체 개발·분양 비중을 크게 줄이고 관급공사와 공공기관 발주 물량 중심으로 사업 구조를 재편하고 있다

부동산 경기 둔화와 미분양, 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크를 줄이기 위한 전략으로 해석된다

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올해 상반기 계룡건설 매출 1조5108억원, 전년 동기 대비 7.7% 증가

상반기 분양 매출 2년 새 5053억원→634억원으로 87.4% 감소

사업별 매출 비중: 건축 58.99%, 토목 24.01%, 유통 11.82%, 자체분양 4.2%, 기타 2.43%, 해외 1.05%

자체분양 비중 2024년 25.63%→올해 상반기 4.2%로 3년 연속 감소

수주잔고 중 공공·준공공 성격 물량 약 80%, LH 공공주택 부문 계약잔액 1조5287억원(23.3%)

배경은

분양 시장 침체와 공급 부족으로 중견 건설사들이 공공 분야 중심으로 사업을 전환하는 추세

공공 발주 사업은 대금 회수가 안정적이고, 수익화가 빠르다는 점이 강점

자세히 읽기

계룡건설은 LH 민간참여 공공주택사업을 핵심 포트폴리오로 확대할 계획

민간 부문에서는 물류센터 등 신용도 높은 발주처 위주로 선별 진출

PF형 자체 개발사업은 리스크를 분산하는 절충 모델로 신중히 운용

향후 전망

공급 확대, 세제 혜택, 규제 완화 등 환경 변화 없으면 중견 건설사들의 공공·관급 중심 전략은 당분간 지속될 전망

지방 시장은 규제와 혜택 부재로 더 위축될 수 있음

31일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 올해 상반기 계룡건설의 연결 기준 매출은 전년 동기 대비 7.7% 증가한 1조5108억원을 기록했다. 상반기별 분양 매출을 보면 2024년 5053억원에서 2025년 1707억원으로 급감한 데 이어 올해 634억원까지 줄었다. 2년 새 상반기 기준 분양 매출이 87.4% 감소한 수준이다.

사업별 계약공사 매출 비중을 보면 건축이 58.99%로 가장 컸다. 뒤이어 ▲토목 24.01% ▲유통(휴게소) 11.82% ▲자체분양 4.2% ▲기타 2.43% ▲해외 1.05% 순이었다. 특히 자체분양 비중은 2024년 25.63%에서 지난해 7.96%까지 떨어지더니 올해 상반기 4.2%까지 낮아지며 3년 연속 축소되는 흐름을 이어갔다.

반면 건축·토목 계약공사 비중은 동기간 68.34%에서 81.23%, 83%로 늘고 있다. 2년 사이 자체 개발사업의 자리를 도급형 계약공사가 대체한 셈이다.

수주잔고에서도 같은 흐름을 보이고 있다. 계룡건설산업이 현재 진행 중인 주요 현장 131건의 수주를 살펴보면 도로·철도·전력구·상하수도 등 관급 SOC 인프라와 관공서·공공시설, 임대형 민자사업(BTL)을 합친 순수 관급공사성 물량이 전체의 약 60%에 달한다. 여기에 한국토지주택공사(LH)가 발주하는 민간참여 공공주택사업까지 더하면 공공·준공공 성격의 물량이 전체의 약 80%에 이르는 것으로 나타났다.

특히 LH 공공주택 부문은 계약잔액 기준 1조5287억원으로 전체 수주잔고의 23.3%를 차지하며 가장 큰 비중을 기록했다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 평택 고덕, 양산 사송, 세종 5생활권 등 수도권·행정중심복합도시 일대 공공택지 개발사업이 여기에 포함된다.

LH 발주 사업은 대금 회수가 상대적으로 안정적이다. 동시에 계룡건설의 자체 브랜드 '엘리프'와 '리슈빌'의 시공 경쟁력도 활용할 수 있다. 순수 관급 토목공사와 자체 분양사업 사이의 절충지대인 셈이다. 실제 계룡건설은 LH가 추진 중인 민간참여사업 확대 기조에 맞춰 이 부문을 향후 사업 포트폴리오의 핵심 축으로 키운다는 방침을 세운 바 있다.

민간 부문에서는 물류센터가 눈에 띄게 자리 잡았다. 쿠팡 덕평·부산 물류센터, BGF리테일 부산 물류센터, 이천 호법 안평지구 물류센터 등 계약잔액 기준 1961억원 규모의 물류센터 공사를 확보했다. 이커머스·유통 대기업이 발주하는 물류센터는 신용도가 높은 민간 발주처를 상대로 하면서도 자체 개발 리스크는 지지 않는 사업이라는 점에서 계룡건설이 관급공사 외에 선별적으로 공략하는 민간 틈새시장으로 풀이된다.

반면 자체 개발과 시공을 결합한 프로젝트파이낸싱(PF)형 사업은 신중하게 운용되는 모습이다. 경기 고양시 장항지구 공공지원민간임대주택사업의 경우, 계룡건설은 사업 시행법인인 리츠형 특수목적법인(SPC)에 33.4% 지분을 투자하는 동시에 3242억원 규모 시공권을 확보했다. 완전한 자체 분양사업보다는 리스크를 지분율만큼만 나눠지는 절충형 모델로 활용되는 것으로 보인다.

이 같은 흐름은 계룡건설이 자체사업의 미분양 리스크와 자금 부담을 의식적으로 줄이기 위한 행보라는 분석이다.

업계 관계자는 "현재 분양 시장이 좋지 않고 공급 자체가 없으니 중견건설사가 선택할 수 있는 선택지는 공공 쪽일 수밖에 없다"라며 "산업건설의 경우 착·준공과 수익화가 모두 빠른 데다가 기업에서 대금을 떼일 일이 없으니 중견사들도 안정적인 사업을 택하는 것"이라고 말했다.

이어 그는 "공급이 늘어나면 해소되겠으나 현재 수도권은 대형사들이 꽉 쥐고 있고 지방은 중견사들이 잡고 있다. 다만 세제 혜택도 없고 수도권이나 지방이나 규제는 동일하니 지방 시장이 더 위축된다"며 "이런 것이 해결되지 않는 한 중견사들의 흐름은 비슷하게 갈 것"이라고 덧붙였다.