HUG 분양심사 강화 사실상 국토부 지시 받았다

주택공급 과잉 정부가 인정한 셈

“HUG 갑질···대출 규제와 진배없어”

HUG-주택·건설업계 충돌 조짐

부산의 주택도시보증공사 본사 전경(출처=주택도시보증공사)

“(분양 심사 강화를) 주택도시보증공사가 스스로 판단한 일이라고 믿기 힘들어요. 국토교통부의 직·간접적인 지시나 암묵적인 승인이 있었을 거에요. 주택도시보증공사를 사실상 국토부의 꼭두각시나 대리인으로 봐요.”(주택·건설업계 관계자)

국내 주택분양보증시장을 독점하고 있는 국토교통부 산하 주택도시보증공사(HUG)가 올해 들어 분양 보증 심사기준을 대폭 강화한 것으로 나타나 업계의 원성을 사고 있다. 특히 HUG측은 리스크 관리를 위해 스스로 규제 강화에 나섰다고 주장하고 있지만, 사실상 국토부측의 직·간접적인 지시나 암묵적인 승인이 있었을 것이라는 의혹이 제기돼 파장이 예상된다. 이같은 의혹이 사실로 밝혀진다면 국토부가 주택 공급과잉을 인정하는 셈으로 최근 주택도시보증공사와 건설업계간 갈등이 커지고 있는 상황에서 부동산 시장에도 긴장감이 고조되고 있다.

◇ ‘미분양 우려지역 2단계로 심사 = 주택 공급과잉 논란이 불거지자 HUG가 지난해 말부터 분양 보증 심사를 강화하고 있다. 이전까지 관할 지사 심사만 통과하면 사업을 진행할 수 있었으나, 최근엔 미분양 우려 지역의 경우 추가로 본점 심사까지 받아야 한다. 주택공급 세대수가 1000가구 이상인 사업장이 대상이다.

분양보증은 주택을 분양할 때 건설사가 부도 등의 이유로 공사 진행이 불가능하게 되면 분양보증 기관이 자금을 투입해 사업을 지속하는 것이다. 우리나라에선 분양사업을 할 때 분양보증 가입이 의무화 돼 있어 주택사업을 하려면 분양 보증 발급이 필수다. 때문에 주택도시보증공사가 독점적 지위를 이용해 주택 공급조절에 나선 것 아니냐는 의심을 사고 있다.

하지만 주택·건설업계에선 HUG가 아닌 국토부에 의혹의 시선을 더 강하게 보내고 있다. 국토부가 분양 보증 심사를 사실상 독점하고 있는 국토부 산하기관인 HUG를 앞세워 공급과잉에 따른 주택 공급 물량 조정 등 부동산 시장에 개입하고 있다고 보고 있다.

주택업계 관계자는 “집단 대출 규제 강화도 금융당국은 (규제) 안했다는데 실제론 건설사와 수분양자들이 피해를 보고 있다. 이번 보증 심사 강화도 마찬가지다. 국토부는 (규제) 안했다는데 건설사들은 곳곳에서 피해를 보고 있다”고 호소했다.

특히 “이는 HUG의 자체 판단이라고 보기 어렵다. 국토부의 직·간접 지시나 최소한 암묵적인 승인이 없었다면 이렇게 규제를 급작스레 강화하기 힘들다”고 토로했다. 공급과잉을 우려한 국토부가 주택보증공사를 앞세웠다는 얘기다.

◇HUG-주택·건설업계 대립각= HUG측은 미분양증가에 따른 분양보증 사고를 방지하기 위한 선제적 리스크 관리 차원이라고 강조하고 있다. 1997년 IMF(국제통화기금) 외환위기 당시에도 분양 심사를 강화한 적이 있는 만큼 위기 상황이 오기 전 선제적으로 대처하기 위한 조치라는 것이다. 그러면서 미분양주택이 급증한 지역에 인위적으로 공급을 제한하거나 공급물량을 조절하는 것도 아니라고 항변했다.

오히려 건설업계가 과도한 반응을 보이고 있다는 입장이다. 실제 주택담보대출 등 규제 강화로 실의에 빠진 주택·건설업계가 ‘울고 싶은 사람한테 뺨 때린 격’으로 HUG를 탓하고 있다며 목소리를 높이고 있다. HUG 관계자는 “급작스럽게 분양 서류를 가져와서 내일까지 도장 찍어달라고 하는 경우도 있다. 어떻게 (승인)하겠는가. 이런 경우가 적지 않다”고 말했다.

반면 주택업계에서는 HUG가 시장 독점적인 지위와 권한을 활용해 인위적으로 공급조절에 나서고 있다고 지적했다. 올해부터 업계 자체적으로 공급물량을 조절하고 있음에도 HUG가 과도하게 시장에 개입하고 있다는 것이다. 나아가 보증심사 강화는 사실상 국토부의 지시가 있었다고 보고 있다.

주택업계 관계자는 “HUG는 국토부의 산하기관으로 보증심사 강화와 같은 시장에 파급력이 큰 규제를 단독으로 처리하기 힘들다. 이대로라면 건설사들의 피해는 더욱 커질 것”이라며 “HUG가 스스로 규제를 개선하거나 국토부가 철폐를 지시해야 한다”고 강조했다. 특히 “아파트 분양 사업은 타이밍이 성패의 관건이다. HUG의 갑질로 피해가 이만저만이 아니다”고 하소연했다. 치밀한 전략으로 사전 분양준비를 한 이후 보증 심사 통과를 제때하지 못해 분양시기를 놓치는 경우가 발생하고 있다는 의미다.

전문가들은 독과점 구조 자체를 바꿔야한다고 말한다. 독과점을 깨고 분양 보증 기관을 다변화해야 한다는 것. 건설관련 민간 전문연구소 한 관계자는 “지난해 주택경기 호황으로 분양보증 수입으로 사상 최대 실적을 올렸을 것이다. 독과점이란 언제나 병폐를 낳게 된다. 시장 개방으로 경쟁 구도를 만들어 서비스 질을 높여야 한다”고 지적했다.

김성배 기자 ksb@