[팩트체크]분양가 공개 1호 ‘북위례 힐스테이트’···평당 건축비 450만원vs912만원?

경실련 “분양가 45% 높아 시행사 폭리” VS 보성산업 “규정대로 했다”

국토부, 건설업체와 하남시 대상으로 규정대로 산정했는지 조사 착수

분양원가 공개 대상 1호 아파트인 ‘북위례 힐스테이트’ 시행 업체와 분양가 승인 공공기관이 분양가 뻥튀기 논란으로 도마 위에 올랐다.

경제정의실천시민연합(이하 경실련)이 북위례 힐스테이트 분양가가 앞서 공공택지에 분양된 아파트에 비해, 건축비와 토지 기간 이자가 과도하게 책정됐다고 주장한 게 논란의 시발점이다.

경실련은 북위례 힐스테이트의 적정 평당 건축비를 450만원 대로 보고 있다. 건축비가 과도하게 책정된 탓에 북위례 힐스테이트 시행사는 가구당 2억, 총 2300억원의 수익을 챙길 것으로 추정된다는 것이다.

반면 시행사인 보성산업은 분양가 산정방식에 의거해 분양가 산정 승인을 받은 사안이기 때문에 문제가 없다고 반박하고 있다.

결과적으로 현재 북위례 힐스테이트 적정 평당 건축비가 450만원인지 912만원인지 알 수 있는 방법은 없다. 경실련이 주장하는 적정 건축비는 추정값이고, 분양가 역시 정부 규정에 어긋나지 않는다.

다만 경실련 주장의 핵심은 저렴한 주택 공급으로 무주택 서민과 주변 집값을 안정시키기 위한 공공택지의 의미가 무색해질만큼 기본 공공택지 기본 건축비가 높고, 허가 규정이 허술하다는 데 있다.

올해의 로또 청약으로 불리는 하남 힐스테이트 북위례 정당계약일인 22일 오전 서울 송파구 힐스테이트 북위례 모델하우스에서 청약당첨자들이 계약서 작성을 기다리고있다. 사진=이수길 기자 [e-mail]

논란을 이해하는 시작점인 북위례 힐스테이트의 평당 분양가는 1830만원(토지비 918만원·건축비 912만원)이다. 이 가운데 ‘건축비’ 내역에 포함되는 공사비·간접비·가산비는 각각 511만원, 223만원, 177만원이다.

경실련은 이런 분양가가 시행업체를 배불리기 위한 거품이 끼어있다고 보고 있다.

경실련은 “과거 LH·SH·경기도 공사비 내역을 토대로 동탄2신도시 민간아파트 분양가 심사자료를 분석한 결과 적정 건축비는 평당 450만원 수준으로 추정된다”고 말했다.

특히 경실련은 건축비 가운데 간접비 뻥튀기 의혹을 강하게 제기했다. 북위례 힐스테이트 간접비(223만원)에 가장 많은 비중을 차지하는 항목은 ‘분양시설경비’(600억원․평당 143만원)인데, 여기에는 분양 사무실 시공비·광고홍보비·운영비 등 부대비용이 포함된다.

최승섭 경실련 부동산과 부장은 “분양시설경비에 600억원을 책정했다는 것은 명백한 거짓”이라며 “지난 1월 GS건설이 분양한 위례 포레자이의 해당 항목은 평당 18만원이었고, 2013년 같은 그룹 계열사인 현대건설이 분양한 위례힐스테이트 송파의 경우 간접비가 총 63만원, 그 중 부대비는 39만원에 불과했다”고 설명했다.

토지비용에 대한 문제도 제기했다. 2015년 10월 추점방식으로 함께 매각된 토지인 GS건설의 위례포레자이는 매입가 대비 기타비용이 5%이지만, 북위례 힐스테이트는 17%가량으로 추정된다는 것이다.

최승섭 부장은 “두 토지는 함께 매각된 토지로 비용이 차이 날 이유가 없는데도 많은 차이가 나는 데에 합리적 의심을 제기할 수 있다”고 주장했다.

올해의 로또 청약으로 불리는 하남 힐스테이트 북위례 정당계약일인 22일 오전 서울 송파구 힐스테이트 북위례 견본주택에서 청약당첨자들이 계약서 작성을 기다리고있다. 사진=이수길 기자 [e-mail]

반면, 시행사인 보성산업은 업체가 임의로 분양가를 정할 수 없기 때문에 책임소재가 없다고 반박한다. 정부가 촘촘하게 층수나 평수에 따른 기본형 건축비를 정해두고 있고, 토지 매입 비용과 가산비용 역시 정부가 정한 기준에 맞춰 정해진다는 것이다.

보상산업 관계자는 “원가공개 항목이 기존 8개에서 62개로 늘어나면서 항목간 내역을 절대값으로 비교하는 것은 무리가 있다”며 “분양가 공개항목이 늘면서 기존 12개에 포함시키던 기타 비용들을 간접비에 포함시키면서 보여지는 착시현상”이라고 덧붙였다.

분양가를 승인한 하남시도 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에 따라 산정한 결과라는 입장이다.

하남시 주택과 관계자는 “분양가상한제 적용주택의 경우 분양가격 산정방식은 기본형건축비+건축비 가산비용+택지비로 산정된다”며 “분양가심사위원회는 시민의 주거생활의 안정과 복지 향상을 위하여 철저한 심사를 통하여 건축비 가산비용으로 신청된 평당 205만원을 13.6%(평당 28만원) 감액했다”고 말했다.

이 같은 반박을 두고 경실련은 국민 주거 안정을 위한 공공택지에서 공기업과 주택업자가 인허가 기관이 폭리를 취할 수 있는 구조를 끊지 않으면, 문재인 정부가 추진 중인 3기 신도시도 같은 과정이 되풀이 될 것으로 우려했다.

최승섭 경실련 부장은 “공공택지를 추첨받은 주택업자는 특별한 노력 없이 고분양으로 주거 안정을 해치고 부당한 이득을 사유화해왔다”며 “신도시개발과 택지공급 등 개발과 분양방식을 전면 개선해야 한다”고 말했다.

한편, 논란이 불거지자 국토교통부는 지난 19일부터 직접 실태 점검에 나섰다. 이에 따라 국토부는 건설업체와 분양승인권자인 지방자치단체가 분양가 상한제 기준에 따라 제대로 땅값과 공사비를 산정했는지 조사하고 있다.