분양가상한제 역설, 수도권 기존주택·청약시장 모두 ‘활활’

‘희소성’ 부각돼 신규아파트 가격 상승장 이어

청약시장은 3년만에 세자릿수 경쟁률 나오기도

“정부 공급 계획 착실히 이행해야 안정 이룰 것”

지난달 문을 연 대우건설의 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’ 모델하우스 내부 전경. 사진=대우건설 제공

정부의 분양가상한제가 정부의 의도와는 반대로 주택시장을 들끓게 하고 있다. 기존주택시장은 ‘희소성’이 부각되면서 상승 기조를 이어가고 있고 청약시장도 마찬가지 이유로 규제 시행 전 막차를 타고자 하는 수요들이 줄을 잇고 있다.

정부는 지난달 민간택지 분양가상한제의 원활한 도입을 위해 분양가상한제 적용지역 지정요건과 적용대상 개선, 전매기간 강화 및 거주의무기간 도입 등의 내용을 담은 ‘주택법 시행령’ 개정안을 발표했다.

공급주택을 확대함과 동시에 민간택지 분양가 상한제를 시행해 점진적으로 주택가격을 안정화시키겠다는 복안이다.

하지만 정부의 의도와는 달리 시장은 신규주택 ‘희소성’에 초점이 맞춰졌다. 정부의 분양가 규제로 시행사와 건설사, 정비사업 조합들이 분양계획을 미룰 가능성이 제기되면서 서울 및 수도권 지역의 신규아파트들의 가치가 더 높게 평가된 것이다.

우선 민간택지 분양가 시행 전 막차를 타기 위해 밀려나온 수도권 신규 분양물량은 높은 청약경쟁률로 1순위 마감을 이뤄냈다.

서울에서 1순위 청약접수를 한 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’은 89가구 모집에 1만8134명이 접수, 203.75대 1의 평균 청약경쟁률을 기록했다. 세 자릿수 평균 경쟁률이 나온 것은 지난 2016년 11·3 부동산대책이 발표되기 전 용산구 효창동 ‘롯데캐슬 센터포레’(156대 1)이후 처음이다.

현대건설 컨소시엄(현대건설·두산건설·코오롱글로벌)이 경기 부천시 범박동에 선보인 ‘일루미스테이트’도 분양한 1647가구가 모두 1순위에서 마감됐다. 1순위 청약결과 1647가구(특별공급 제외) 모집에 1만6405명이 몰려 평균 9.96대 1의 경쟁률을 기록했다.

기존주택들도 마찬가지다. 고가 신규 아파트를 중심으로 가격이 오르면서 전체 아파트 가격 상승이 이어지고 있는 모습이다.

실제 한국감정원에 따르면 분양가상한제 개정안이 발표된 지난 8월 서울 아파트 매매가격은 10개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다.

지난 8월 서울 아파트값은 전달 대비 0.14% 상승해 작년 10월(0.58%) 이후 가장 큰 상승률을 보였다. 지난 7월(0.07%)과 비교해서는 상승 폭이 2배로 뛴 것이다. 민간택지 분양가상한제 직격탄을 맞을 재건축 단지의 가격은 소폭 하락했다.

전문가들은 이 같은 주택시장 현상이 당분간은 이어질 것으로 전망하고 있다. 수요자들이 분양가상한제를 공급 감소 신호로 강하게 인식하고 있어 기적으로 ‘희소성’이 부각된 기존주택 선호현상이 이어질 것으로 보여서다.

다만, 장기적 관점으로 봤을 때는 저렴한 분양가의 분양가상한제 아파트를 분양받으려는 대기 수요가 증가할 것으로 예상됨에 따라 정부의 의도와 같이 가격이 점차 안정화에 들어설 것으로 예상됐다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “수요자들의 인식 개선을 위해서는 정부가 계획한 공급 물량을 차질없이 시장에 선보여야 한다. 입지가 좋은 3기신도시와 서울·수도권 공공물량이 계획대로 공급된다면 장기적인 관점으로 봤을 때 시장 안정화를 이룰 수 있을 것”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난해부터 지속된 무주택자의 청약기회 확대를 포맷으로 한 분양제도 개선과 주택 대량공급을 통한 내집마련 수요자 줄세우기 정책 시그널이 잘 맞물린다면 장기적인 집값안정 시그널을 시장에 심어줄 수 있다”고 전했다.