한남3 최종 대진표 나온다···‘별들의 각개전투’

아크로·자이·디에이치·푸르지오써밋 4파전

공사비만 2조로 이익률 낮아도 수익 남아

한강변 랜드마크에 2·4·5구역 선점도 노려

강북권 역대 최대어인 한남3구역 재개발 수주전 대진표가 아크로(대림산업) 자이(GS건설) 디에이치(현대건설) 푸르지오써밋(대우건설) 등 최강 브랜드간 별들의 전쟁으로 굳어진 가운데 최고 흥행 배경이 관심사로 떠올랐다.

서울시의 한강변 층수 규제(25층 이하)와 높은 건폐율(42.09%), 단순 도급 사업, 분양가 상한제 적용 등 당초 건설사 기대치보다 사업성이 떨어진다는 평가도 나왔었기 때문. 더욱이 최근 건설경기도 꺾이고 있는데다 2조원에 가까운 사업비 등으로 단독 수주라는 리스크가 상당하다는 시각도 있었다.

그러나 기우에 불과했다. 일부 대형건설간 컨소시엄(공동도급) 얘기도 나왔었지만 모두 독자 수주라는 카드로 국내 최고 브랜드간 대전을 예고하고 있어서다.

실제 25일까지 진행된 ‘단독입찰 참여이행 확약서’ 접수 결과 현대건설, 대림산업, GS건설, 대우건설 등 4곳이 확약서를 제출했다. 올해 시공능력평가 상위 5개사 중 삼성물산을 제외한 최상위 대형 4개사가 모두 입찰 참여 의사를 밝힌 것이다.

대림산업은 조합이 ‘컨소시엄 입찰 참여 불가’ 조항을 걸었을 때부터 건설사 중 유일하게 일찌감치 단독 입찰의지를 보인 바 있다. 더욱이 지난 23일 신한은행·우리은행과 손을 잡고 재개발 사업비 조달을 위한 금융업무협약을 체결하면서 한남3구역 수주에 대한 의지를 적극 내비추고 있다.

이어 GS건설과 현대건설도 단독입찰 확약서를 제출했고, 대우건설도 단독 입찰을 지지한다는 내용의 공문을 조합에 보냈다. 이달 현장설명회에 참여했던 SK건설은 확약서나 공문을 제출하지 않았지만 단독 입찰 등 최종 응찰을 배제할 수 없다.

이런 흥행 성공 배경엔 2조원에 이르는 시공비가 건설사들을 포기하기 어렵게 만들었다는 평가다. 도급사업으로 이익률도 높지 않고 층고제한이나 높은 건폐률, 단독 수주, 출혈경쟁 우려라는 리스크가 적지 않았지만, 사업 규모가 크다보니 그래도 수익이 난다고 봤다는 의미다.

대개 주택사업 이익률은 10%대를 넘어가지만 단순도급은 그 이하일 때도 적지 않다. 그러나 한남3구역은 규모가 5000가구를 넘는 메머드급 단지다보니 적은 이익률이 크지 않아도 수익 규모 자체가 상당하다는 뜻이다.

일반 분양물량 적은 점도 별다른 영향을 주지 않은 것으로 관측된다. 한남3구역은 임대주택을 제외한 전체 분양 물량은 4940가구 이 중 조합원 가구가 3880명에 달해 일반분양 물량이 많지 않다. 그러나 건설사들로서는 한남3구역이 단순 도급사업이라는 점에서 자신들의 리스크와 수익성과 크게 연결지을 필요가 없었다는 의미다.

향후 랜드마크가 될 수 있다는 점도 반영된 것으로 보인다. 강변북로와 올림픽대로에서 훤히 보이는 자리로 한강변에 이만한 입지를 찾기 어려운데다 단독 수주하면 브랜드 파워가 높아지고 인근 한남2·4·5구역 수주전에서 유리한 고지를 선점할 수 있다.

한남3구역 맞은편 가시권으로 아크로 리버파크와 아크로 리버뷰를 보유한 대림산업, 인근 반포주공1단지에서 GS건설을 누른 현대건설, 강남권 최강 브랜드를 자부하는 GS건설 등으로서는 각자의 명분으로 역대 최대 재개발 사업지 포기란 예상지에 없었던 것으로 분석된다.

건설업계 관계자는 “사업지만으로보면 한남3구역보다 한남5구역이 더 매력적으로 보인다. 도급 사업이라 이익률은 크지 않지만 공사규모가 크고 향후 렌드마크를 통한 주변 정비사업에 영향을 줄 수 있으니 다들 열심히 공략중인 것으로 알고 있다”고 말했다.

한남3구역은 서울 용산구 한남동 일대에 지하 6층·지상 22층, 197개 동, 5816가구 규모의 아파트를 짓는 재개발 사업이다. 3.3㎡당 공사비가 595만원으로 공사 예정금액이 1조 8880억원에 달하고 총 사업비는 7조원에 달할 것으로 추산된다.

당초 일부 건설사들이 컨소시엄을 구성해 공동도급에 나설 것이란 관측이 나왔지만 조합 내부에서 강한 거부 기류가 형성되면서 단독 입찰 경쟁만 허용하기로 내부 방침이 바뀌었다. 한남3구역 조합은 오는 12월 시공사 선정총회를 개최할 예정이다.