전문가가 내다본 ‘6·17 부동산’ 보완책 3가지

김상조 실장 “부동산 대책, 필요하다면 보완 하겠다”

전문가 “큰 틀 벗어난 수정 없을 것···예외·유예 정도”

①3억원↑ 매매시 전세대출 반환 일부 수정 예상

②규제지역 전입 의무기간 6개월→1년으로 완화

③공급대책 가능성도···재건축 2년 실거주는 ‘글쎄’

“6·17 부동산 대책(주택시장 안정을 위한 관리방안)도 모든 정책수단을 소진한 것은 아니다. 문재인 정부는 부동산 시장 안정을 위해 모든 정책 수단을 동원할 것이다.”(21일 청와대 브리핑서 김상조 청와대 정책실장)

“투기로 인한 가격상승의 부작용은 고스란히 서민 실수요자의 부담으로 연결된다. 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다.”(17일 6·17 부동산대책 발표 기자회견장서 김현미 국토교통부 장관)

정부가 6·17부동산규제 보완책을 만지작 거리고 있다. 이번 대책을 발표한지 4일만이다.

무주택 서민들까지 규제대상에 노출되는 등 실수요자의 피해가 잇따르고 있는데다 규제를 피한 김포·파주·천안·포항·울산 등으로 풍선효과가 다시 확연해지자 결국 또 보완책 마련에 나선 것이다. 부동산대책을 발표할 때마다 같은 상황이 반복되고 있어 ‘땜질 처방’ 논란을 피할 수 없을 것으로 보인다.

그동안 다주택자와 강남권 초고가주택을 겨냥하던 규제가 이번에는 ‘1주택자나 무주택자’에게도 향했다는 점을 두고 비판 여론이 거셌다.

특히 ▲3억원이 넘는 주택을 투기과열 지구 내에서 구매할 경우 전세대출을 반환 ▲규제지역 내 무조건 6개월 내 전입 의무 부여 ▲ 수도권 투기과열지구 조합원 2년 실거주 의무 등이 대표적으로 도마 위에 올라 있다.

문제는 “평생 전세에 살라는 말이냐”라며 반발하고 있는 일부 실수요자들의 기조와 달리 김상조 실장은 더 쎈 카드를 내놓을 수도 있다는 점이다.

규제지역에서 아파트 구입 시 기존 전세자금대출을 무조건 회수하는 등 일부 과도한 규제에 한해 선의의 피해자들을 구제책이 나올수도 있지만 수도권 풍선효과 추가 발생에 따른 규제지역 확대 카드를 비롯해 대출규제 수위도 재차 높아질 가능성도 있다.

그럼에도 시장 안팎에선 다주택 보유세를 획기적으로 강화하고, 임대 사업자에게 주어진 모든 세제특혜를 철폐하는 등 투기 세력에 대한 정공법이 절실하다는 의견이 적지 않다.

전문가들은 정부가 지금까지 발표한 규제를 크게 손질하진 않을 것으로 내다봤다. 정책 기조 자체가 ‘옥죄기’인데다 세부 수치를 바꾸기에는 발표 시점으로부터 기간이 너무 짧다는 설명이다.

다만 시행을 유예 시켜준다거나 예외 조항을 추가 시킬 여지는 있다고 입을 모았다. 또한 부동산 업계에서 지속적으로 제기 돼 온 ‘공급대책’을 추가로 제시할 가능성도 없지 않다는 의견도 있었다.

뉴스웨이가 부동산 전문가들이 추가 가능성이 높다고 판단한 3가지 보완책을 살펴봤다.

①3억 이상 아파트 전세대출 반환 예외·유예

우선 전문가들은 3억원 이상 아파트 전세대출 즉시 반환 규제를 풀어주거나 시행 기간을 유예시킬 가능성에 대해 높게 점쳤다.

정부는 6·17대책에서 전세대출을 끼고 다른 곳에 아파트를 매매하기 어렵도록 하는 규제를 발표했다. 서울 전역과 경기도·인천 주요 지역과 대전 4개 구, 세종시, 대구 수성구 등 ‘투기과열지구’에 3억원이 넘는 아파트를 사면 기존 전세대출을 바로 갚아야 하게 됐기 때문이다.

만일 상환하지 못할 경우 연체자로 등록되고 신용점수가 떨어지는 등 불이익을 받는다. 기존 적용하는 대출규제 기준보다 기준을 6억원이 낮아진 셈이다.

정부는 ‘갭투자’ 구멍을 틀어막겠다는 취지이지만 여론은 싸늘했다.

특히 전 지역이 투기과열지구로 묶인 서울은 3억원 이상 주택 97%를 웃도는 점 등을 고려했을 때 ‘서민은 서울에 집을 사지 말라는 이야기냐’라는 원망도 들렸다.

전세자금대출이 ‘갭투자’에 활용되는 경우도 있지만, 최근 치솟는 집값에 불안감을 느낀 사람들이 ‘살진 못해도 더 오르기 전에 일단 사두자’라는 마음으로 매매를 결정하는 경우도 많다. 당장 실거주를 하고 싶지만 당장 목돈이 없어 거주를 유예하는 셈이다.

서울 영등포구에 거주하는 직장인 A씨는 “서울 내 직장 다니면서 수도권으로 나가고 싶은 사람은 없다”며 “집값은 천정부지로 오르는 데 목돈이 없어서 추후 실거주 목적으로 매매하는 젊은 세대들을 과연 갭투자로 볼 수있는지 묻고 싶다”고 말했다.

전문가들은 이같은 문제점이 제기됨에 따라 정부가 해당 정책을 일부 수정하거나 최소한 적용 기간 유예를 결정할 수 있다고 내다봤다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “국민의 반발에 따라 정부가 투기과열지구 내에서 3억원 이상 아파트 매매시 전세대출 반환 대책을 풀어 줄 가능성이 있다”고 말했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “상한선 조정까지는 어려워도 시행 시기를 늦춰 국민들에게 정리할만한 시간을 벌어줄 것으로 보인다”고 에상했다.

②규제지역·보금자리론 전입 의무 기간 완화

규제지역 내 전입 의무 기간을 다시 1년으로 늘려줄 것이라는 의견도 다수였다.

이번 규제를 통해 정부는 규제지역 내 집을 매매할 경우 가격에 상관 없이 6개월 내 전입 의무를 발표했다. 기존 투기과열지구는 1년 조정대상지역은 2년 안에 기존 집을 팔고 이사면 됐었지만, 이제는 6개월 내에 모든 과정을 마쳐야 한다는 의미다.

당시 국토부는 “이사 갈 집을 미리 알아보고 매매에 나서는 경우가 대다수”라며 “6개월 기한은 과도한 제한이 아니”라는 입장을 밝혔다.

하지만 매매 당사자 뿐 아니라 기존에 살고 있던 세입자가 다른 곳으로 이전할 시간도 생각해야 한다는 목소리가 나왔다.

송승현 도시와경제 대표는 “6개월은 시간이 부족하다는 의견이 많아이주기간을 기존 6개월에서 1년, 2년으로 돌려 놓거나, 최소 1년으로 통일 시킬 가능성이 있다”고 설명했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수 역시 “현실적으로 6개월은 짧다. 특히 보금자리론으로 주택에 들어가는 사람들은 3개월 안에 전입신고를 해야하는 데 이건 비현실적이다”라며 “정부가 현실을 파악하고 이 부분은 개정해야 할 것”이라고 지적했다.

③대규모 추가 주택공급 발표

전문가들은 대출을 규제를 강화했다가 다시 완화하는 방안은 가능성이 없다고 내다봤다. 현재 정부 정책 기조인 수요 억제책을 갑자기 푼다면 가격 상승은 불 보듯 뻔하기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정책 당국자 입장에서 손바닥 뒤집듯이 세부 규제 비율을 바꾸기 쉽지 않다”며 “임대차3법을 강화한다거나 시장 내 유동성을 줄이고 SOC를 개발하는 등 돈이 돌 수 있는 차선책을 마련할 가능성이 차라리 높다”고 말했다.

대출 규제를 푸는 대신 그동안 업계에서 지적했던 ‘구체적인 추가 공급책’이 발표될 수도 있다는 전망이 제기됐다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “대출규제를 완하하면 주택이 오를 수밖에 없다. 지금도 규제를 피한 투자들이 GTX 호재가 있는 파주에서 감지되고 있다”며 “그동안 지적 당해온 주택 공급대책이 구체적으로 마련될 가능성이 있다”고 설명했다.

이외에도 재건축 분양권을 받으려면 2년 재건축 실거주 의무 부과 정책 완화에 대해서는 전문가들의 의견이 갈렸다.

임대사업자가 임대 의무 기간(4~8년)이 남아 있는 상황에서 세입자를 내보내고 직접 거주하면 3000만원의 과태료를 내야하는 기존 규정과 상충한다는 목소리가 커지고 있지만, ‘꼭 그렇진 않다’는 해석도 나오기 때문이다.

권대중 명지대학교 교수는 “재건축이 조합설립부터 관리처분까지 완료되려면 5년 이상 걸린다”며 “이 가운데 실거주 2년을 해야한다는 규제는 분양이 가까워졌을 때 들어오는 갭투자를 차단하기 위함으로 봐야한다”고 말했다.

이어 “투자 목적으로 재건축 매물을 산 일부에 불이익이 갈 수도 있겠지만 정비사업 진행 기간을 고려했을 때 영향이 크다고 볼 수 없다”고 덧붙였다.