오늘 21번째 대책···‘부동산 초양극화’ 부를수도

집값 오르자 조정지역확대·갭투자 방지 등 총망라

풍선효과 방지책으로 대출옥죄기에 방점 찍힐듯

일부효과 예상되지만 현금부자 갭투자는 못막아

반면 실탄부족 서민엔 직격탄···전세품귀 우려도

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 11일 정부서울청사에서 열린 제6차 비상경제 중앙대책본부 회의를 주재하며 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)

정부가 오늘(17일) 부동산 대책을 발표할 예정인 가운데 문재인 정부 21번째 규제책이 ‘부동산 초양극화(부동산·현금 자산가-서민·실수요자)’를 부를 수 있다는 지적이 제기된다.

최근 집값이 꿈틀거리자 정부 당국은 수도권 풍선효과(비규제 지역으로 수요가 몰리는 것) 차단과 갭투자(전세 낀 주택 매매) 방지 등을 내우며 세제 금융(대출) 매매 등 가용수단을 총망라한 대책을 예고한다.

그러나 일부 효과가 있더라도 내집마련 서민 피해 등 부작용이 더 클 것이란 전망이 나온다. 이번 대책이 조정대상지역 확대 등으로 대출규제가 강화될 것으로 보이는데 현금부자(자산가)들의 갭투자는 막지 못하고 돈이 부족한 실수요자들의 집 사기는 더 어려워질 가능성이 높아서다.

더욱이 갭투자 방지책이 전세매물 선순환 구조를 깨뜨리면서 오히려 전세값 오름세에 기름을 부으며 서민들의 부담만 가중시킬 수 있다는 지적이다.

17일 정치권과 정부 부처들에 따르면 기획재정부와 국토교통부 등 정부는 이날 오전 녹실회의를 거쳐 부동산 대책을 발표할 것으로 예상된다.

규제지역 확대와 세제, 대출 규제 등을 망라하고 강도도 여느 대책 못지않게 강력할 것으로 점쳐진다.

먼저 정부는 조정대상지역을 대폭 확대한다는 방침이다. 수도권 중에서 파주와 연천 등 접경지역을 제외한 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶고, 기존의 조정대상지역을 투기과열지구로 격상하는 방안을 검토하고 있다.

현재 조정대상지역은 서울 전역 25개 구와 경기도 과천, 성남, 수원 팔달, 용인 수지·기흥 등 44곳이다. 신규 편입 후보지로 최근 집값이 많이 오른 인천과 경기 군포, 안산, 대전 등이 거론된다.

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다. 다주택자에 대해 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제가 배제된다.

투기과열지구 격상 대상으로는 최근 집값이 많이 오른 구리, 수원 영통·권선구 등이 거론된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출이 금지되고 9억원 초과 주택의 LTV가 20%로 낮아진다.

최근 성행하는 ‘갭투자’ 방지책도 포함될 전망이다.

정부는 12·16 대책을 통해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수하도록 했다.

이번엔 전세대출 회수 기준을 9억원에서 6억원으로 강화하거나 고가 주택 소유자에겐 전세대출을 전면 금지할 것이라는 관측이 나온다. 전세를 낀 주택 매매 시 2년 안에 구매 주택에 실거주하도록 의무화하는 방안까지 거론된다.

다른 대출 규제 강화책도 집중 검토되고 있다. 투기과열지구의 주택담보대출 금지 기준을 시가 15억원 초과에서 9억원이나 12억원 초과로 낮추는 방안이다.

문제는 이런 대책들이 일부 효과를 보더라도 대출규제가 강화에 방점이 찍히면서 서민이나 실수요자들의 피해도 만만치 않을 수 있다는 것이다.

이를 테면 갭투자에 나서는 투기꾼들 중에는 현금부자들이 많은데 이런 갭투자를 막지 못하고 정작 실수요들의 부담만 가중될 수 있다는 의미.

일단 전세를 끼고 집을 샀다가 나중에 전세보증금을 갚아나가면서 내집마련에 성공하는 서민들의 주택 구입 사다리를 걷어차 버릴 수 있다는 뜻이다. 서울 집값이 물론 최근 경기권 아파트값도 천정부지로 오르다보니 대출이나 전세를 끼지 않고 내집마련에 성공하기란 서민들로서는 불가능에 가깝다.

부동산 한 전문가는 “자산가들은 20억원 강남아파트도 대출없이 현금으로 산다. (갭투자 방지책이) 돈이 있는 사람들에겐 별다른 제한이 되지 않을 것이다. 오히려 대출규제가 돈이 부족한 실수요자가 집을 사는 것을 어렵게 만들면서 부담만 늘게 할 것”이라고 말했다.

갭투자 규제가 전세가 상승으로 이어질 수 있다는 지적도 나온다.

익명을 요구한 경제연구소 연구위원은 “갭투자는 전세 매물 순환을 통해 전세 물량을 늘리는 순기능도 갖고 있다. 실거주기간을 연장하면 전세 매물이 순환되지 않아 전세 물량이 줄게 된다. 실수요자 입장에서 주거비용이나 내집 마련기간이 늘어날 수밖에 없다”고 밝혔다.

임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권) 등 정부·여당의 주택임대차보호법 강화로 전세시장을 정조준한 와중에 추가적인 규제가 전셋값을 추가적으로 자극할 수 있다는 의미다.

건설업계 한 관계자는 “수요억제책만으로는 시장을 안정시키기 어렵다. 이번 대책이 서민은 물론 집을 살수 있는 실수요자들의 주택 구입 능력과 의지를 꺾는 등 초양극화 현상을 불러올 수 있다. 양질의 물량을 공급하는 것이 본질적인 해결책”이라고 말했다.