‘또’ 부동산 정책 후속 조치···“성급한 대처→부작용”

과태료 부과 등 강제성 띈 전월세전환율 하향 조정 검토

新전세계약도 5% 상한 적용+시장 감시 확대 등 보완책

“임대차3법 잉크도 안말라···땜질식 정책 역효과 우려”

검은 거래·임차인 부담 가중 염려···민간 활용 고심해야

서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 발표. 사진=이수길 기자 [e-mail] 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관, 서정협 서울시장 권한대행이 4일 오전 서울 세종로 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 발표한 뒤 발표장을 나서고있다.

“(현재)전월세전환율은 기준금리가 2.5~3%였을 때다. 기준금리가 0.5%인 지금은 플러스 되는 3.5%는 과하다. 부처간주택임대차보호법 시행령 개정 논의를 통해 전월세전환율을 낮출 생각이다” (김현미 국토교통부 장관)

전세에서 월세로 전환할 때 적정 보증금과 월세 비율을 일컷는 ‘전월세전환율’ 하향 조정 논의가 시작됐다. 임대차3법 시행 후 전세 매물이 급격히 월세로 전환되는 상황을 방지하기 위해 정부가 꺼낸 묘안이지만, 업계에선 성급한 정책 덧대기가 오히려 임차인 보호가 어려워질 수 있다는 평가를 내놨다.

임대차3법이 시행 된 지 얼마되지 않은 시점에서 단기간의 부작용만 보고 나오는 땜질식 정책은 역효과를 낼 수 있다는 우려 때문이다. 이에 전문가들은 시장 반응을 면밀히 모니터한 뒤 체계적인 정책이 나와야 한다고 지적한다.

현재 전월세전환율 여당인 더불어민주당은 하향 논의가 나오자 전일(6일) 현행 4%(기준금리+3.5%)인 전월세 전환율을 2%대로 하향 조정하는 방안을 고심하고 있다.

법적 강제안이 없을 경우 무용지물이라는 평가에 따라 전월세전환율을 어길 경우 과태료를 매기는 등 강제성 부여도 고려중이다. 지자체장이 매년 기준 임대료를 설정하는 ‘표준임대료’ 도입과 전월세 상한제 대상을 신규 계약에 적용하는 법안도 준비하고 있다.

아울러 다운계약서, 정비사업 비리, 전세 사기 등 부동산 교란행위 단속도 강화한다. 당정은 오늘(7일)부터 경찰청 주관으로 100일간 부동산 시장 교란 특별단속을 진행하는 한편 시장 점검 테스크포스(TF)도 꾸릴 방침이다.

하지만 이같은 후속 대책들이 시장에 큰 영향을 주지 못할 것이라는 게 부동산 전문가들의 평가다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “4년 뒤에 발생할 리스크를 당장 보완입법 해야하는 지 생각해봐야 한다”며 “임대차3법 이후 전월세 시장 분쟁이 증가하고 있는 상황에서 정부가 관련 부작용을 충분히 파악하고 사회적 합의가 어느정도 이뤄진 뒤에 개정 논의를 하는 것도 늦지 않다”고 말했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “각종 규제로 압박해도 임대인들이 반전세를 활용하는 등 우회로로 수익을 챙길 방법은 얼마든지 있다”며 “중요한 것은 단기적 수치가 아닌 장기적 그림이다. 임대차3법 제도가 정착되는 과정에서 단기간에 전세가 오르고 월세 전환이 많다는 반대급부는 과도기적 현상일 수 있다”고 설명했다.

무엇보다 정부는 성급한 입법이 오히려 시장 불안을 증폭시켜 자칫 임차인 부담이 더 커질 수 있다는 점도 고려해야 한다.

송승현 도시와경제 대표는 “전원세전환율이 조정되면 월세 전환이 조금 막아지기야 하겠지만, 근본적인 대책이 아니기 때문에 영향은 미미할 것”이라며 “이보다는 민간 임대인이 월세 매물에 암묵적으로 해주던 도배·시설관리·장판 등 서비스 비용들이 이젠 모두 다 임차인 부담으로 돌아갈 수 있다”고 했다.

이어 “급격한 제도 변화로 인한 ‘뒷구멍 거래’가 대폭 확대될 경우 임차인들을 보호하기가 어려워질 가능성이 있다”며 “민간 시장을 과하게 압박하기 보단 이를 활용할 수 있는 방법을 고민해야 한다”고 꼬집었다.