내년 ‘민간+공공’ 46만 가구 공급···집값 향방은

10년간 역대급 공급···집값 추세 하락 ‘결정타’ 되나

정부 “주택 가격 하락 뚜렷” 대출규제도 하방 압력 요인

‘재건축 걸림돌’ 안전진단 규제 현실화 없어 핵심 빠져

“사전 청약 늘린 것 뿐”···당장의 수급 불균형 해소는 ‘글쎄’

국회 국토교통위원회 전체회의. 사진=이수길 기자 [e-mail] 노형욱 국토교통부 장관이 2일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 의원들 발언을 듣고 있다.

“분양 예정물량 3만9000가구에 사전청약 7만 가구를 더하면 내년에만 46만 가구가 공급된다.최근 10년 평균 분양물량보다 10만 가구 이상 많은 수준으로, 기축 매수세를 확실히 흡수할 수 있을 것이다.” <노형욱 국토교통부 장관>

정부가 내년 주택시장이 ‘추세적 하락 국면’에 진입할 것이라고 진단했다. 당장 내년 공급물량을 예년 대비 30% 이상 많은 46만가구(사전청약 7만가구 포함)로 확대해 집값 안정화를 달성하겠다는 목표를 내놨다. 또 향후 10년간 연평균 전국 56만가구, 수도권 31만가구, 서울 10만가구 등 역대 최고 수준 공급이 될 것이라고 자평했다. 대출규제와 금리인상 등 금융리스크와 인구감소도 내년 주택시장의 하방 압력요인으로 꼽았다.

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국세청은 이미 지난 27일 이런 내용을 포함한 ‘2022년 부동산시장 안정화 방안’을 확정, 발표했다. 이 자리에서 노형욱 국토교통부 장관은 “앞으로 주택시장의 추세적 하락 움직임은 보다 뚜렷해질 것”이라고 발언했다. 즉 노 장관이 내년 서울을 비롯한 수도권에 역대 최대 규모의 주택을 공급한다며 집값 하락을 점친 것이다.

이미 정부는 현재 부동산 시장이 안정 국면에 진입했다는 주장에 나서고 있다. 실제 최근 한국부동산원의 주간 동향 조사에서는 전국 주택 가격 상승 폭이 11주 연속으로 둔화했고, 서울 은평구 등 수도권 일부에서 하락세로 전환한 지역도 나왔다. 또 실제 신고된 거래 사례만 집계하는 실거래가지수도 지난 10월에 서울 강남 4구가 하락 전환한 데 이어 아직 공식 발표 전인 11월 통계에서 전국·수도권·서울이 모두 하락 전환한 것으로 나타났다. 2019년 3월 이후 처음이다.

자료 = 국토교통부

민간 재건축·재개발 사업 관련 규제도 개선해 서울 도심 주택 공급을 활성화하는 방안도 제시했다. 민간 사전 청약으로는 내년 3만800가구가 공급된다. 성남 복정, 의왕 월암, 시흥 하중 등 수도권 우수 입지에 3만400가구를, 현재 추진되고 있는 도심공공주택 복합사업으로 서울에서 4000가구를 공급한다. 서울 4000가구에 대한 민간 사전 청약은 내년 12월께 실시될 예정이다. 이를 위해 도심복합사업 예정지구로 선정돼 있는 증산 4구역, 방학역, 연신내역, 신길2구역 등의 사업계획 승인을 내년 초까지 마친다는 계획이다.

정부는 서울 등 도심지 주택공급을 확대하기 위한 방안으로 서울 재개발·재건축 사업 등 민간 정비사업 관련 규제에 대한 개선책을 내놓기도 했다.

그러나 정작 재건축 사업의 걸림돌이 되고 있는 안전진단 규제 현실화 등 핵심 규제에 대한 개선 내용은 빠졌다는 지적이 나온다. 뿐만 아니라 재건축 초과이익 환수제, 민간택지 분양가상한제 등 재건축 사업을 지연시키고 있는 핵심 규제들은 언급하지 않았다. 오히려 국토부는 재건축 첫 관문인 안전진단 기준을 완화해 달라는 지자체 요구에 대해서는 집값 상승을 부추길 수 있다며 선을 긋는 상태다. 공급 활성화를 위해서는 재건축 안전진단 기준이나 분양가상한제 등 기존 규제를 조정해야 하는데 알맹이가 빠졌다는 지적이 전문가들 사이서도 잇따르고 있다.

또 정부의 사전청약 등 조기 공급 방안으로 주택 공급 속도를 높이고 물량을 늘려 주택 수급 안정을 꾀하겠다는 방침과 방향성에 대해서는 바람직하면서도 당장의 서울 등 주요 지역의 수급 불균형을 해소하기에는 역부족이라는 지적도 나온다.

주택산업연구원은 지난 14일 ‘2022년 주택시장 전망과 정책개선방향 기자간담회’에서 내년 주택가격을 예측한 결과, 매매는 전국 2.5%, 전세는 3.5% 상승할 것으로 전망했다. 또 내년 전국 주택 매매수급지수는 89.0으로 올해(87.1)보다는 개선되지만 수급 불균형이 여전히 해소되지 않을 것으로 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “3기 신도시 중심의 사전청약은 서울의 주택 수요를 흡수하기에는 한정적일 수밖에 없다”고 지적했다.