부동산 규제 빗장 풀었지만···"DSR·금리인상 여전···거래절벽 해소 역부족"

제11차 비상경제민생회의 부동산·대출규제 완화

중도금 대출 9억→12억···무주택자 LTV 50%까지

금리 인상·DSR 규제 여전···"거래절벽 해소 한계"

비상민생경제회의 주재한 윤 대통령. 사진=연합뉴스 제공.

정부가 주택담보대출 등 부동산 규제 빗장을 풀었다. 15억원 초과 아파트의 대출규제를 해제하기로 했다. 또한 규제지역의 추가 해제에도 시동을 걸었다.

그러나 집값을 자극하거나 낮출 가능성은 낮다는 관측이 지배적이다. 여전히 총부채원리금상환비율(DSR)이 유지되고 있고, 금리는 고공행진하고 있어 수요가 살아나기에는 한계가 있다는 분석이다.

27일 발표된 '제11차 비상경제민생회의 후속조치 계획'에 따르면 정부는 거래위축과 과도한 규제 등으로 실수요자가 내집 마련과 주거이동에 어려움을 겪고 있는 상황을 해소하기 위해 전방위적 조치를 속도감 있게 추진할 계획이다. 그동안 대출이 나오지 않았던 15억원 초과 아파트에도 주택담보대출이 허용돼 숨통이 트이게 됐다. 투기지역·투기과열지구 내 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부)가 대상으로 주택담보인정비율(LTV) 50%가 적용된다.

아울러 투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주가능일 이후 6개월 내 기존주택을 처분해야 했으나 이번 조치로 2년 안에만 처분하면 된다. 처분기한이 도래하지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용된다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF)의 중도금대출 보증 기준도 현행 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하 주택까지 확대한다.

시장에선 거래 절벽 상황에서 실수요자 거래 자체를 과도하게 가로막는 규제를 폐지한 것에 대해 긍정적으로 평가했다. 특히 중도금 대출 기준 완화와 기존 주택 처분 기한 연장은 최근 침체한 청약시장에 온기를 불어넣어 줄 수 있을 것으로 보인다.

그러나 대다수 전문가는 이미 위축된 부동산 시장이 이번 규제완화로 거래절벽 해소나 집값 반등 등 단번에 시장이 급반전할 가능성은 낮다고 보고 있다. LTV가 완화돼도 DSR 규제는 변함이 없기 때문이다. 특히 주택 매수 심리가 얼어붙어 서울 아파트 거래량이 전년의 4분의 1 수준으로 급감한 데다 수도권에서도 미분양 단지가 잇따르고 대형 건설사들이 너도나도 컨틴전시플랜(비상 계획)을 가동하는 작금의 상황이 닥치기 전에 움직였어야 했다는 지적이다.

부동산 한 전문가는 "정부의 이번 규제 완화 방안은 부동산 시장의 경착륙에 따른 부작용을 사전에 막기 위한 선제 대응으로, 긍정적으로 평가한다"면서도 "LTV 규제를 완화하더라도 DSR 규제가 여전하고, 주담대 금리가 7%에 달하기 때문에 주택 실수요자들의 시장 진입이 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

이어 "일부 고가주택을 중심으로 거래가 다소 늘어날 수 있으나, 금리 인상기에 따른 자금 부담으로 거래 활성화 효과는 기대하기 어렵다"며 "일부 대출 규제를 완화하더라도 금리 인상에 따른 금융 부담이 여전한 만큼, 주택 매수세가 회복되고, 거래가 활성화되기에는 한계가 있다"고 덧붙였다．

다음 달 열릴 주정심에 대해서는 "규제지역은 침체기에 어울리지 않는 정책인만큼, 조정 대상 지역 위주로 해제할 것으로 보인다"세종시나 경기, 인천 등 수도권 일부 지역도 규제 지역 해제가 가능할 것"이라고 예상했다.