집값보다 높은 공시가에···"현실화 속도조절에 공감···과세형평 고려해야"

실거래가 하락에 공시가보다 낮거나 근접한 거래 급증

정부 집값 급락속 내년 현실화율 올해 수준 동결 검토

"재산세 등 세금 부담 커져···과세 형평성 맞지 않아"

"현실화율 80% 낮춰야···경기침체까지 이어질 수 있어"

서울 아파트 밀집지역 전경. 사진=장귀용 기자

올해 역대급 거래 절벽 현상이 나타나면서 집값이 하락하는 가운데 실거래 가격이 공시가에 이르거나 그 밑으로 떨어진 아파트들이 속출하고 있다. 현재 집값보다 비싼 가격에서 책정된 세금을 내야 하는 만큼 조세저항 우려가 나온다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 초와 8월 말 각각 19억5000만원에 거래됐다. 이 아파트 올해 공시가격(1월 1일 산정)은 18억원대에서 최고 19억8500만원에 책정됐는데, 최고 공시가보다 3500만원 낮은 금액에 팔린 것이다.

서울 잠실 레이크팰리스 전용 84㎡도 지난달 말 17억9500만원에 거래돼 실거래 가격이 올해 공시가격(최고 18억2600만원) 아래로 내려왔다. 강동구 고덕동 고덕그라시움은 지난달 중순에 계약된 거래 금액이 11억8500만원까지 떨어져 이 아파트 올해 공시가격 11억5000만원에 근접했다.

공시가격은 정부가 과세 등을 위해 매년 1월 1일 기준으로 감정 평가를 거쳐 정하는 평가가격이다. 부동산 보유세 등 60여개 행정제도의 기준 지표로 활용된다. 통상 시세의 70~80% 선에서 책정됐는데, 문재인 정부가 2020년 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 공시가격 현실화율 로드맵을 발표한 이후 대폭 오르기 시작했다.

문제는 올해처럼 집값이 꺾일 때다. 집값이 고점을 찍은 지난해 말 시세를 기준으로 공시가를 매기다 보니 올해 공시가는 지난해보다 뛰지만, 금리 인상 여파에 시세는 오히려 그보다 내려가게 된 것이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "공시가격 현실화율이 90%로 높아져선 안 되는 이유"라며 "주택 소유자들은 재산세 등 세금 부담만 커질 수 있다"고 말했다.

일반적으로 공시가는 실거래가보다 낮게 책정되는데, 공시가가 집값을 웃도는 '역전' 현상이 발생할 경우 실제 재산가치보다 더 많은 세금을 납부하게 된다. 정부는 내년 적용하는 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 올해 수준으로 동결해 재산세·종합부동산세, 건강보험료 등 세 부담을 완화 방침을 검토중인 것으로 알려졌다.

전문가들도 올해 집값 하락이 계속되고 있어 현실적으로 공시가격과 실거래가 역전지역이 더 늘어날 수 있다고 보고 있다. 역대급 거래 침체로 실거래가가 작년보다 급락한 가운데 정부의 금리 인상 기조가 당장 최소한 연말까지 이어질 것으로 예상되면서 추가 가격 하락이 불가피하다는 것이다.

허윤경 한국건설산업연구원 박사는 "가파른 공시가격 현실화율 제고는 집값 상승보다 공시가격이 더 많이 오르는 문제가 발생하고 결국 국민들의 과도한 보유세 급증으로 이어진다"며 "주택시장의 변동성과 적은 거래량 수준 등을 고려할 때 공시가격 현실화율은 80% 수준으로 낮춰야 한다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "지금 시장이 안정화되지 않은 상태에서 속도조절을 하지 않으면 매우 위험한 상태"라며 "공시가는 연동된 행정지표들이 많기 때문에 80%정도가 적당하다고 본다. 시장이 안정되기 전까지 조절하지 않으면 경기침체로 이어질 수 있다"고 설명했다. 한 업계 관계자는 "공시가를 80%로 낮추고, 부동산 경기가 안정적일때 적절한 과세 등을 하는 것이 맞다"며 "역전현상이 일어나게 되면 과세 형평성에 맞지 않다"고 전했다.