정부, 다주택자·임대사업자 옥죄던 규제 확 푼다

기재부, '2023년 경제정책방향' 발표

다주택자 LTV 30%까지 주택대출 허용

다주택자 취득·양도세 중과도 완화키로

10년 아파트 등록임대 부활·세제 인센티브 부여

11월 19일 관악산 선유천 국기봉에서 바라본 서울시내 전경. 사진=장귀용 기자

문재인 정부에서 부동산 투기의 주범으로 몰렸던 '다주택자·임대사업자'에 대한 대출·금융·세제 규제가 내년부터 대폭 완화된다. 또 주택 거래 과정에서의 실거주 의무도 완화하기로 했으며 주택 수요를 회복하기 위해 문재인 정부에서 금지했던 아파트 등록임대 사업도 부활시키기로 했다. 서울 및 경기도 4곳이 포함된 규제지역도 일부 완화할 방침이다.

최근 부동산 시장이 급격히 위축되면서 경기 침체 우려가 커지자 정부에서 대대적인 규제 완화 방안을 내놓은 것이다. 작년 하반기 이후 서울 아파트 가격이 14% 이상 하락한 지금 수준의 부동산 시장 침체가 지속될 경우 금융 안정이 위협받고, 급격한 경기침체로 인한 충격이 일어날 수 있다는 게 정부의 판단이다.

21일 이날 기획재정부가 발표한 '2023년 경제정책 방향'에는 이런 내용의 부동산 시장 연착륙 방안들이 담겼다. 먼저 윤석열 정부는 지난 정부에서 부동산 매물 잠김과 매매가격 상승의 주원인으로 지목됐던 다주택자에 대한 규제를 대폭 완화키로 했다. 다주택자 규제 패러다임을 전환해 징벌적인 부동산 규제를 정상화하겠다는 방침이다. 규제지역 다주택자에 대한 주담대 금지 규제를 풀고, LTV 상한을 30%로 적용키로 했다. 임대 사업자에 대한 주담대 금지 규제도 헤제된다.

다주택자에 대한 취득세 및 양도세 중과세도 완화했다. 현행 지방세법은 3주택(조정 지역 기준 2주택)과 4주택(조정 지역 기준 3주택) 이상·법인에 각각 주택 취득가격의 8%, 12%를 중과세율로 채택하고 있다. 집을 3채 이상 보유한 사람이 10억원짜리 주택을 추가로 사들일 경우 취득세로 1억2000만원가량을 내야 한다는 뜻이다. 이는 부동산 시장 급등기였던 2020년에 발표한 7·10 대책에 포함된 내용이다.

정부는 이를 풀어 3주택은 4%로, 4주택(조정 지역 3주택) 이상·법인은 6%로 중과세율을 내릴 계획이다. 여기에 현재 한시 유예 중인 양도소득세 중과(기본세율에 20·30%포인트(p) 중과) 배제 기간도 2024년 5월까지 연장한다는 방침이다.

임대사업자 지원 조치도 부활시킨다. 국민평형으로 불리는 85㎡ 아파트를 매입해 임대사업자로 등록하는 것을 허용키로 했는데 문재인 정부에서 김현미 전 국토교통부 장관이 없앤 아파트 임대사업자 제도가 다시 도입되는 것이다. 현재는 다세대 가구 등 비 아파트만 등록이 가능한 상태다.

임대사업자에 대한 세제 혜택도 복원한다. 매입 임대사업자는 양도세가 중과(법인은 법인세 20%포인트 추가과세)가 되지 않고 종부세는 합산배제해 부과되지 않는데, 문 정부는 조정지역 내 주택에는 이 혜택을 주지 않았다. 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하의 등록 임대주택에 대해서는 규제지역 여부와 관계 없이 세제혜택을 주기로 했다. 의무 임대기간을 10년에서 15년으로 연장할 경우엔 세제 혜택을 받을 수 있는 주택의 금액 기준을 수도권 9억원, 비수도권 6억원으로 높이는 방안도 추진한다. 새로 아파트를 매입해 임대하는 사업자에게는 주택 규모에 따라 취득세를 최대 전액 감면한다는 방침도 세웠다. 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡ 규모는 50%의 취득세가 감면된다.

정부가 부동산 시장 안정을 위해 다주택자 규제 완화와 함께 등록 임대 사업자 제도 정상화 카드도 꺼내 들었다고 보면 된다. 다주택자·임대사업자에 대한 지원 조치로 주택 매입 수요를 늘려 부동산 시장 급락을 차단하면서 양질의 임대 주택 공급을 늘리려는 의도다.

실수요자 대한 규제도 5년 전으로 돌릴 방침이다. 정부는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정하고, 과도한 실거주 및 전매 제한 규제도 지역별 시장 상황을 고려해 5년 이전으로 되돌리는 방안도 살펴보고 있다.

이 외에도 공시가격과 관련된 국민 부담도 줄어든다. 내년 3월에 발표될 주택 공시가격 하락 효과를 반영해 1주택 재산세 공정시장가액비율도 현행 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획이다.

마지막으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 부실을 방지하기 위한 대책도 마련했다. 주택도시보증공사(HUG) 부동산 PF 보증 확대(+5조원), 미분양 PF 보증 신설(5조원) 등을 내년 1월 조기 시행하고, 수요에 따라 보증 여력을 추가 확충할 계획이다. 차환 발행이 어려울 경우 PF-자산유동화기업어음(ABCP)을 대출로 전환할 수 있는 사업자 보증도 새로 만들어진다.